新手地产商的悲催:以为是暴利,放弃赚钱机会,今陷泥淖难自拔

新手地产商的悲催:以为是暴利,放弃赚钱机会,今陷泥淖难自拔

引子:

五一过后,王总很烦。这世上,不光老板,估计大多数人的烦都跟钱有关。

作为一个新手地产商,当然也是郑州一家准四星酒店的老板,王总位于豫东某地市的小型地产项目处于停摆状态:因为没有钱支付工程款,建筑商就留了俩工人在那里不紧不慢的“磨洋工”,这样至少看起来没有停工。对内购房子的客户有个交代,因为一直在施工啊;对王总也算个应对,建筑商不想关系闹得太僵,毕竟还欠着1500万的工程款呢。

别说工程款,就连牵涉到资金供给本因更讲诚信的民间借贷都遇到了本息支付问题——王总已投入项目的资金中,有5000万来自于民间借贷,可已于五一后全部停止支付本息。民间的后续资金筹不到,所以无法支付前面的本息,因无法支付本息,所以更筹不到资金,当然也无法支付工程款,工程也就停滞不前。要督促建筑商赶紧施工,要安抚借贷客户的情绪,因反腐及公款吃喝禁令的出台酒店也出现了亏损(这进一步影响了其现金流),员工因工资低且偶尔拖延而情绪不稳…,这一团乱麻怎一个“烦”字了得?!

实际上王总时运尚可,只是把握不佳。他拿的那5亩小地块是在包括县市在内的全国房地产一片红火的2010年,可直到2011年底才开发,中间断断续续的施工,延宕至今仍未完工——主要是缺钱的原因。期间,有人要跟他合作开发,有人要高价收购土地,都被他一口回绝,他要跨界自个玩,独享房产暴利,谁曾想一脚踏入了泥淖池难以抽身。

通过本文,试图阐述以下观点:

1.房地产行业进入新常态,过去那种凭借关系拿块土地,随便建设个房子就能清盘的时代已经过去。房地产经过十多年的发展,被教育过的购房者见得多了,也就有了比较,尤其是移动互联网的普及(几乎人手一部智能手机)让信息更加透明并会病毒式传播,好东西大家很快知道,坏东西大家知道更快;

2.过去小开发商的开发模式,即靠关系拿地——民间高息集资用于前期项目支出——内部认购回款——开发建设符合开盘条件——开盘销售按揭回款——支付前期民间高息资金——项目完结赚钱走人的模式已近穷途末路;

3.房地产项目就怕拖的时间太长,除了市场环境/需求变化太快外,时间成本太高,除了人工、建筑成本有上涨风险外,资金成本也不得不考虑,尤其是借了民间高息资金的项目,资金成本不仅蚕食利润甚至能让一个项目亏损;

4.经过2010年前后数年的快速发展,县域房地产接近饱和,能买房的/想买房的基本上都已买了,再加上人口净流出(年轻人到大城市打工/就学并生活在当地),房产需求在减弱,其功能日益回归到居住/办公/商业等基本功能,金融属性较差。

法院拍卖,王总得了一块地

王总起家于郑州,2000年左右承包了一家酒店(后被评为准四星),虽称不大富大贵,但绝对温饱有余。王总的老家在豫东某市,所以在当地也就有些人脉资源——也就是大多数中国人都离不开的“关系”。

时光拉回至2010年,那是08年次贷危机后,在4万亿经济刺激下房地产正红火的年头。

那一年,因当地政府高官贪腐落马牵涉出了一小有名气的开发商,除了行贿外就是企业偷漏税(人治社会就是这样,要接个项目、办个企业就得跟权力接触,期间难免吃喝送礼索贿行贿,否则轮不到你啊。企业为节省成本又不得请请税务机关偷漏些稅,你不偷漏稅别人偷漏稅,那你怎么跟别人竞争呢?也由此留下把柄,一旦树倒立马猢狲散,斗争失败的那一派被整窝端,老账旧账一起算。先逼良为娼,再抓你卖淫),老板被抓,清理资产,还要补税。企业已无钱补税,还好有几块地,法院就拍卖土地补缴税款。

地块的位置不错,离高速路出入口也就1公里左右的距离,因交通便利,于是就吸引了下面县甚至乡里的政府官员/做生意的人来此买房置业,部分为了小三远离正室,部分为了子女上学,部分为了生意方便,已建成的小区是当时当地比较公认的大型高档社区,本市的许多有钱人也来此买房。不少人都看到了此处的商业价值,因为挨着高档社区,有较强的消费能力,当然我们无须考虑他们的钱怎么来的,反正能产生高消费能力就行了。

在中国尤其是地市县,有些拍卖只是走过场。王总提前就把关系打通了,他要的是最好的一块地,在十字路口的交叉处,跟建成小区仅一路之隔且临着主干道。拍卖那天,王总的司机到了现场,轮到那块地,一举牌就落锤成交:5亩地,每亩70万,合计350万,再加上“公关费用”等大概400万的样子。

做为没有任何开发经验的新手,拿地后的很长一段时间,王总也不知道怎么建,建什么,再加上也没闲余的钱,所以地就一直在那里空着。那几年是县市房地产最红火的年份,所以经常就有人找王总谈合作开发,甚至有人愿意以近2000万的价格收购那块土地,如果考虑到杀价打折,通过囤地轻松净赚1500万基本没问题,但都被王总一口回绝,他看到了房产的暴利,想独自享用。

直到2011年底,经人指点并通过投入产出的核算,王总才打算开发。建造计划是这样的:底商6层,总计1.5万平,每平按1万元计算就是1.5亿。上面盖的是20层双子塔形式的住宅,共计约150户,每户大概50万左右,合计就是约7000万。整个楼的建造成本核算在7000万上下,项目完成后,净落个底商,也就是1.5亿,如果再加上一些不可控成本的话(税费/公关费用等),至少也赚个1亿没问题。王总做生意一向乐观,且习惯了粗枝大叶(也因此,其做过的红酒生意和服装生意都以失败收场),关于项目资金的来源,他只盘算个大概:一是民间借贷(王总也知道以他的条件不太容易从银行获取贷款,最起码不会很多的贷款),二是建筑商垫资,三是房子内购款,同时自己的酒店每月还有200万的现金流水,应付个日常利息或紧急支出还是可以的。按照王总的话:“项目一动工,房子就可以对外卖,资金不就回来了?”

开发四年,建设至今未交房

也没经过审批规划,王总拉个建筑商就开始挖坑施工起来。等到出地面三、四层时,政府监察部门过来下了罚单贴了个封条勒令停工,王总不得已又去走审批手续。当然费了一些周折,审批也出来了:底商由计划的6层缩减至4层,上面20层的双子塔住宅没动。这样平白无故的减少了5000平商业,就是5000万,不过也没法,虽然少赚了,但按照计划仍有至少5000万的利润。

从动工的那一刻起,王总就开始筹集项目资金。主要以民间借贷为主,辅以建筑商垫资及房子的内购款。2010年之后国家对房地产开始新一轮调控,房产融资日益艰难,王总也试图以酒店为介质向银行贷款进而腾挪到地产项目上,但几经周折忙活了半年也没出个名堂。自从这个房产项目开建后,王总就整日焦头烂额于项目融资。

截至目前,王总在这个项目上共计投入了近7500万,来源大致如下:1500万是欠的工程款,1000万是房屋内购款(共计认购了100套房子,每套定金10万),还有近5000万是民间借贷。从2011年项目开工时,王总就开始借民间资金,当时主要从身边亲友借起,月息1分,随着借款额的不断增大,借款对象的亲疏外延,再加上受以担保公司为主的民间借贷大环境影响,其利息逐渐由1分5,增加到2分,2分5,直至到2014年底的3分,2013年至2014年是王总大面积民间借贷的时候(工程建设需要钱及前期部分本息的支付),总借款约5000万,若按照月息2分计算,每月利息支出就是100万,合计到年则超1000万。

县市的百姓金融观念落后,不知道按揭买房的杠杆投资,当然他们也没想着买房投资,当地的房子供应本来就饱和,现房都没人买呢,更别说王总的期房了。之所以内购房是因为比别处每平便宜500元,他们不愿意按揭贷款,更愿意等交房后一次性全款支付,所以现在项目虽五证齐全,内定的100户就是不愿意办按揭手续,这当然影响到项目的回款。

因工程款支付不及时,建筑商就时不时的停停工,进展非常缓慢,从2011年底开工至今已近四年,交房日期也由2014年底拖延到2015年五一,再拖到十一,以至又拖到年底,但看这样子,年底交房基本无望。能筹的钱几乎筹尽了,濒临山穷水尽,这也是王总烦的原因。今年五一后,王总不得不宣布停止支付一切本息。

项目并没有停工,有几个工人在做外立面,虽然里面的水电管道还没动,按照王总的打算是“先把外面做好,方便商铺招商或出售”,这样就会有资金回来继续里面的工程。

王总时运尚好,只是时机把握不准或过于自负,如果当初他与人合作或干脆土地转手,现在估计躺在钱上晒太阳呢,又何苦这番如热锅上的蚂蚁呢。在他项目的不远处,与他同时拍卖所得的其他地块早已交房售罄赚钱走人了。

身陷泥淖,追悔莫及难自拔

屋漏偏逢连阴雨。在王总的整个资金筹划当中,能产生现金流的只有酒店,大概每月200万左右。王总的酒店是准四星级,有餐饮、住宿、会议室、多功能厅,会议接待和公款消费占了很大比重。自从中央强力反腐和颁布公款吃喝禁令来,生意很受影响,2014年就出现了逾百万的亏损,而之前其年净盈利稳定在近300万,在经过裁减人员、调整菜品、优化业态后,仍不见起色。当然,更主要的原因是豫东的地产项目分散了王总太多的精力。而今,这个“现金奶牛”也出现了问题,一方面受大环境的影响,另一方面王总不断的抽酒店的资金去填补地产的窟窿,过度拖欠供应商货款并偶尔拖欠员工工资,反过来又影响到酒店的生意和现金流。

王总的地产项目实在太小,才5亩地,一栋双子塔楼,150套住宅,1万平商业,所以缺乏规模效应,任何整体规划定位/形象宣传推广都显得不划算,也找了家小房产代理公司做全案行销,代理公司说王总没钱小气,不舍得投广告做推广宣传,王总觉得代理公司能力太差,几十套房子、一万平的商业都卖不掉,最终不欢而散。

王总现在去项目的频率很高,除了督促项目进度,更多的是在安抚借贷客户/内购客户的情绪,让客户知道他在积极筹钱、项目在稳步推进。他集资的客户多为亲友,亲友的亲友及酒店员工及其家属等,所以并没出现条幅维权/堵路上访等情况,即使这样,牵扯到钱大家仍绷紧神经,不过还好王总有项目资产,“大不了要套房或一套商铺”。不管怎样,王总“总得时不时的出来走两步”,以避免“跑路走人”的嫌疑,当然不能像以前那样整月整月的自驾去新疆、西藏、云南游玩了。

王总的地产项目几乎僵持在那里了:自从停止支付民间资金本息后,已很难再筹来钱,没钱支付工程款项目就几乎没有什么进展,项目交不了房,内购房的100户尚余近4000万房款就回不来,并且四层底商的招商/出售还没有找到实质性客户,找几个熟人办个假按揭也不会太多,套取的银行资金十分有限,对整个项目2000多万的资金缺口来说无异于杯水车薪。

在无数个吃饭的场合,王总总会无意间流露出悔意:如果当初不开发这个地产项目,第二年把土地倒手出售,轻轻松松至少净赚1500万,也不会像今天这样作难。他当然知道最拖不起的就是时间,本来计划建造成本7000万的,目前来看得上升到1亿,可房子却没咋涨价,何况每年得支付超1000万的利息,若再筹来2000多万的缺口资金(还得有人借),又得加一笔高利息,增加成本还有办公费用、人员工资等。

理想很丰满,现实太骨感。本来计划自己开发保守估计净赚5000万的,可在经过一番辛苦折腾后,能否赚到本应唾手可得的1500万(利润的大头——1万平商铺以1万每平的价格顺利出售),甚至保本盈余都得打个问号。

骑虎难下的王总,面对自己酿的酒,再苦也得喝啊。

后记:

2010年前后,包括县市在内的全国房地产一派火热,像王总这样利用民间资金高杠杆运作房产项目的成功案例不胜枚举:通过关系拿一块土地(或许拿地的钱都是借的),再高息借入民间资金(通过担保公司借/自己成立担保公司借/直接以地产公司名义借)用于前期开发,等符合预售条件时,快速出售并获得银行按揭回款,之后再归还之前的高息民间资金,从而实现资金闭环,这种空手套白狼的游戏在各地一再上演。

时世瞬息万变,此一时彼一时。那时候能玩的,在房产新常态下未必也能玩的通,时机把握的成败一念之间。

(完)

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