2300亩的锦艺四季城:是下一个锦艺国际华都?

前言:

大北区很忙,这两年若干个项目层出不穷。万科、保利、万达、建业、永威、正弘、康桥、和昌、美景,凡是在郑州能排得上号的开发商,几乎都在这里插了一杠子。以前的高端别墅区,也逐渐变成了改善型产品的聚集地。10月份,北区又添了一座城,就是占地2000多亩的锦艺四季城。

锦艺四季城鸟瞰图↓↓↓

2300亩的锦艺四季城:是下一个锦艺国际华都?

凭借西区的锦艺国际华都在郑州一炮打响之后,锦艺又先后打造了锦艺国际轻纺城、龙湖锦艺城、锦艺金水湾等项目。说实话,除了最早的锦艺国际华都确实让人惊艳了一把以外,剩下的几个项目也就是守成有余,惊喜不足。

最早的锦艺国际华都,从刚开盘时的均价5000多,到最后卖到12000左右,乐坏了不少业主,也成了区域的标杆性项目。锦艺国际华都的成功,最让人瞩目的可以说是有三点,一是教育,二是商业,三是园林景观。这三点,到现在为止,仍然让锦艺的代理商津津乐道。说起锦艺过去的辉煌,几乎每个置业顾问必提的就是王府井百货、互助路小学。

这次,占地2000多亩的锦艺四季城能延续或者超越之前的辉煌吗?下面我们来详细说说,四季城是个什么样。

1基本信息——锦艺四季城的区位和规划

先说说锦艺四季城的区位。四季城是苏屯城中村改造项目,属于惠济区。从下图中我们可以看出,地块主要位于连霍高速和贾鲁河以北,天河路(天河路现在已经和京广快速路打通)以东,固城路以西。不过项目北边并未临着开元路,主要是临着格力空调的仓储用地和铁路,距离开元路还有1000米左右。项目总共占地147.76公顷,即2200多亩。

锦艺四季城区位示意图,实际上北边并未临着开元路↓↓↓

2300亩的锦艺四季城:是下一个锦艺国际华都?

如图所示,锦艺四季城南边有占地200多亩的北区热源厂,这是业主需要注意的一个不利因素↓↓↓

2300亩的锦艺四季城:是下一个锦艺国际华都?

从大家比较关心的地铁来说,离最北边的地块最近的站点是位于开元路上的2号线二期工程的清华园路站,直线距离是1500米左右,实际距离只会更远,走路预计至少需要20分钟。据最新消息,2号线二期工程的预计通车时间是2020年底,实际时间也只会更晚。至于3号线,那就离得更远了,因为3号线最北边的站点都在连霍高速以南。

接下来我们看下苏屯改造规划示意图。图中黄色的部分是居民用地,淡黄色的部分是中小学用地,可以看出教育配套还是比较充足的。右上角淡红色的部分是医疗用地,沿着天河路的红色部分是商业用地,体量约40万方。浅绿色的都是公园用地,主要集中在南边的贾鲁河附近。最北边紫蓝色的部分就是格力的仓储用地。

苏屯改造规划示意图↓↓↓

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具体再说一下大家关心的教育问题。因为惠济区的教育资源非常稀缺,只能靠开发商来配建。锦艺现在对外的说法是,项目内部自配9所幼儿园、4所小学、1所中学,但是具体有哪些尚不清楚。目前在网上能查到的有惠济区政府对惠济区锦艺实验小学的批复,这应该就是为锦艺四季城配建的。

网上查到的对惠济区锦艺实验小学的批复↓↓↓

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2锦艺的理想——再造一个普罗旺世?

一个2000多亩的大盘该如何打造?每个有点儿追求的开发商心里都有一个造城梦,但凡拿到上千亩的大盘,就会蠢蠢欲动,摩拳擦掌,意图将其变为梦想的承载体。锦艺也不例外。

在北区,其实有一个造城的典范,就是普罗旺世。在信和置业的努力下,占地1600亩的普罗旺世成为了当时郑州最轰动的项目。它以法国南部小镇普罗旺斯为蓝本,开发了香榭丽舍、枫丹白露等住宅组团。虽然项目本身也存在一些问题,但是它所营造的欧洲小镇式的社区氛围确实令人向往。

今年8月份拍的普罗旺世社区图↓↓↓

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也许是普罗旺世的成功给了锦艺以启示,四季城这次要打造的也是法式社区,只是模仿的蓝本是巴黎十六区。巴黎十六区位于塞纳河右岸,周边集合了博物馆和众多景点以及巴黎市区最大的布洛涅森林。同时拥有全世界最著名的运动场馆,比如王子公园体育场和罗兰加洛斯球场。它与市中心保持适当的距离,被视为巴黎富人区的代表。

巴黎十六区实景图↓↓↓

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锦艺四季城也距离市区有一定的距离,在它的地块上,同样有河流,有公园,有运动场地,这可能是它模仿巴黎十六区的主要原因吧。但是四季城不像普罗旺世早期以别墅、洋房居多,它多数都是高层住宅,就算是做成法式也看不太出来,只有低矮的洋房和商业会模仿得更到位一些。

锦艺四季城的建筑采用的都是经典的法式风格,孟莎式屋顶,米色外立面。你觉得和巴黎十六区的相似度如何? ↓↓↓

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从规划来看,锦艺四季城的景观和绿化倒是值得期待。我们再来看下锦艺四季城的规划图,这次主要关注绿化。从图中可以看到,项目南边临着贾鲁河有一片较大的公园绿地,这就是占地约400亩的贾鲁河滨河公园,此外还有一个约125亩的体育公园。

2300亩的锦艺四季城:是下一个锦艺国际华都?

而南北向的天河路、项目内部东西向的新苑路、滨河路和石苏路,都打造有景观长廊。还有一个南北向的中央景观大道(图中的中央西路和中央东路),从天元路贯穿至滨河路,这将是以后项目内部最主要的景观带。在苏屯路和中央西路的东南角,也就是图中三角形的绿色地块,是一个占地约44亩的法式中央公园。

当初,锦艺国际华都就是以欧式风情的水景打动了不少人,这一次,不知道能否超越之前的辉煌?

340万方的商业怎么玩?

以前我们老说北区无商业。而现在,北区的商业大爆发了。只拿连霍高速以北的附近区域来说,位于文化路开元路的惠济万达广场,距离锦艺四季城的距离也是最近的,20万方左右,现在正在修建,依照万达一贯的惊人速度,肯定会在既定的时间——2016年底及时开业。在文化路连霍高速附近,还有锦艺自己的金水湾,也带30万方的商业。文化路英才街附近,还有美景麟起城的13万方的商业。

这么多的商业,锦艺四季城凭什么脱颖而出?而规划中的40万方商业体量,锦艺准备拿什么来填满?

之前我们也说过很多次,实体零售业在网络的冲击下节节败退,但旅游、文化等体验式消费却呈现井喷式发展。君不见,商业地产商老大万达旗下的万达百货正纷纷关门,但是主打旅游体验的万达文旅城却在全国遍地开花。之前的惠济万达本来就说是要做成万达文旅城,最后也不了了之。

这次,四季城打出的旗号是锦艺“首个文旅复合地产项目”,也算是捡了万达的漏。从锦艺的宣传中我们能看到,后期可能会有海洋馆,可能会有薰衣草婚礼庄园,可能还会有书画展览中心。总之,会是一个让你周末可以去游玩的地方。之前还有消息说麦德龙可能入住,但听说已经搁浅,锦艺四季城的宣传中也并未提起。

四季城商业效果图↓↓↓

2300亩的锦艺四季城:是下一个锦艺国际华都?

想做文旅,也只有大体量的项目才有这个底气。锦艺四季城凭借自己的建筑风格和优美景观(前提是能做得像规划中一样漂亮),再加上之前的商业运营经验,还是有一定胜算的。但我认为,更多的还是不确定性。

首先,文旅商业打造难度很大,本土开发商极度缺乏经验,能否达到预想的结果尚未可知;其次,文旅商业投入时间长,见效慢,而且需要自持才能保证良好的运营。而40万方的商业,锦艺如果全部自持的话,对于资金占用率会非常高,而现在锦艺手中的商业已经有大约100万方了。如果不自持的话,后果则堪忧。

商业发展如何,将是决定住宅价值的一个重要考量。如果你的房子附近都是死掉的商铺,想必住起来也不会太舒心。

4新推出的住宅是啥样?

目前,锦艺四季城最先推出的是项目西北边的一块地,也是位置相对最不好的,西边临着主干道天河路,北边临着格力的仓储用地。当然,价格应该会是最便宜的。

目前在售的几栋楼就位于最西北边的地块上,左下角是售楼部↓↓↓

2300亩的锦艺四季城:是下一个锦艺国际华都?

这个地块的优点也有,一是容积率较低,不到2.5,二是机动停车位多数都在地下,总共1032个停车位,其中地下1020个,地上只有12个。还有就是地块靠北,离地铁站也稍近一些。

这次的首发产品包括洋房和高层,其中4栋6层洋房,主要为约137㎡和140㎡的四房产品。7栋31层、32层的高层户型主要为72㎡的两房, 85—88㎡的小三房,约118-126㎡三房和约142㎡的四房。东边临着中央西路,有两栋2层的沿街商业。根据规划示意图,后期售楼部也将会改造成商业。

洋房一层赠送地下室和南向花园,二层赠送北向花园。至于高层住宅的户型,则秉持了锦艺的一贯传统,那就是真的很一般,没有什么惊喜。

88平的小三房户型图↓↓↓

2300亩的锦艺四季城:是下一个锦艺国际华都?

郑州楼市观点

锦艺集团也是福建人创建的,以纺织为主业。2006年,在政府招商引资号召下,锦艺参与了郑州国棉的改造,打造了锦艺国际华都。在尝到了房地产的甜头后,2011年,锦艺将总部迁至郑州。也就是说,锦艺现在基本算是本土开发商了,这就能让人放心一些,不会像升龙这样,感觉随时准备捞一笔就跑。

其实进入郑州的福建系开发商很多,有以升龙、谦祥万和城、汇泉西悦城等项目为代表的升龙帮,以锦艺、公园道一号为代表的锦艺帮,还有新进入郑州的融侨也是福建系的。跟升龙帮一比,锦艺帮显得要厚道一些。从锦艺过往的项目来看,质量上也是有保证的。所以,四季城还是值得期待的。

同样是锦艺在北区打造的大体量项目,比起锦艺金水湾,四季城应该会更受锦艺重视。锦艺金水湾虽然体量也不小,位置也不错,但是地块分散,不像四季城这边地块整齐且连成一片,有更大的发挥空间。如果这次锦艺能够延续以往的优势,把教育、商业、景观都打造成功的话,那这个项目就真的能成为锦艺的又一代表力作了。

锦艺四季城目前的问题是周边配套不齐全,更多关于学校、商业等配套的消息也都还不确定。而整个项目的开发完成预计需要5到8年的时间,商业的成型、成熟则需要更久。目前推出的地块位置也不算好,如果有耐心的话,可以再等等,毕竟,房价也不会前两年那样一路狂飙了。

点击“阅读原文”进入四季城页面,看看米宅网友们怎么说?

(完)

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