总第1272期
11月10日，《河南日报》刊发专题《河南一号商圈再谋变》，给出了一个颇受本地商业圈关注的判断：近3年来，二七商圈商业空置率从60%多降至20%多。两天前的11月8日，正观新闻与《郑州日报》在《【决战四季度】郑州商业 向新跃升》中，披露了二七万象城二期（9月28日开业）部分首店的首月业绩。把这两组公开报道放在一起看，二七商圈过去三年的调整路径清晰可见：用科技展馆、主题餐饮、二次元与首店经济，重新填满一度闲置的存量空间。但空置率下降只是止血，面对过境客流转化、跨区治理和存量物业产权碎片化，这个老牌商圈距离真正的结构性重塑还有距离。
一、空置率降幅可观，但统计口径与客单含金量仍需拆解审视
二七商圈的复苏，首先要厘清不同公开报道的统计口径。在《河南日报》11月10日的报道中，「近3年来，二七商圈商业空置率从60%多降至20%多」明确标注为记者从「有关方面」获悉，报道并未给出具体的测算边界、样本物业清单与起止时间点。即便以此为参照，20%多的空置率在成熟核心商圈中依然处于偏高水位，说明存量去化远未结束。
更关键的问题在于，空置率是被什么业态填平的。梳理报道提及的存量焕新样本，主力并非传统百货零售，而是强体验与社交型业态：2020年后一度闲置的原金博大，2023年将原址部分区域改造为比亚迪全国首个迪空间，开业至今累计接待客流超百万人次；2023年亮相的亚细亚·卓悦城定位「潮玩食趣新领地」，餐饮业态占比约65%，总经理闫民在采访中直言消费正从物质刚需转向体验、情绪与社交；2015年衰落的大上海城，则在2022年依靠「谷子经济」重新聚拢年轻客群；郑州华联商厦引入了「河南规模最大的华为智能生活馆」，小米郑州旗舰店截至11月10日报道刊发时也已进入装修收尾阶段。这些非标体验与主题消费确实盘活了低效面积，但客流与销售额的匹配度仍值得追问。
今年国庆假期，不同媒体的统计口径略有差异：《河南日报》报道7天接待客流365万人次、商圈销售再度破亿元；正观新闻在《客流365.5万人次 销售额破亿元 二七商圈假期文商旅融合活力迸发》中给出的细账则是客流365.5万人次、销售额1.02亿元，同比分别增长42.24%和54.55%（其中10月1日单日客流67.85万人次，万象城假期累计客流103.9万人次）。即便按最高值粗算，365.5万人次对应1.02亿元销售，假日期间人均消费不足28元。这印证了毕马威中国副主席、北方区首席合伙人吴旭初在报道中的判断——二七商圈目前仍有大量「过境客流」，如何将其转化为「停留消费客流」，是比单纯冲高客流数字更迫切的任务。
二、万象城二期首店领跑，冷热不均的格局尚未打破
在商业能级拉升上，头部项目的拉动效应十分明显。据正观新闻11月8日报道，9月28日开业的二七万象城二期，首月已有多个首店品牌跑出高业绩：河南首店海底捞海鲜大排档开业首月业绩突破1100万元，拿下当月全国销售额第一；区域首店「几多全」首月业绩超300万元，位居全省第一；河南首店FPA，以及区域首店大渔铁板烧、KKV、徕芬等均斩获同城第一。海底捞大排档河南首店负责人与几多全大店长刘波在受访时均提到，二七商圈节假日客流爆发力强，能助推创新业态快速出圈。
需要严格区分的是，上述数据均指向特定首店品牌的单店首月表现，并非二七万象城整体营收。从空间补位看，二七万象城通过一期与二期的联动，以悬浮盒子、V-BOX、云巷等特色空间及主题快闪发力粉丝经济，补齐了老商圈在年轻化餐饮与潮流社交上的短板；而北侧的丹尼斯·大卫城则持续深耕重奢，一层重奢侈品区近期再度扩容，稳住了高端零售基本盘。至于智元机器人、小鹏汽车等科技品牌，截至11月10日报道时仍处于「正与商圈对接洽谈」阶段，尚未正式落地。
| 代表项目/片区 | 近三年核心调改与业态动作（公开报道口径） | 在商圈中的功能角色 |
|---|---|---|
| 丹尼斯·大卫城 | 深耕重奢定位，一层重奢侈品区再度扩容 | 区域高端重奢零售压舱石 |
| 二七万象城 | 2026年9月28日二期开业，打造悬浮盒子、V-BOX、云巷等空间，引入海底捞海鲜大排档等高业绩首店 | 年轻社交、粉丝经济与首店孵化器 |
| 亚细亚·卓悦城 | 2023年亮相，餐饮占比约65%，聚焦潮玩与青年社交 | 存量百货向高比例餐饮体验转型样本 |
| 迪空间（原金博大） | 2023年改造投用，开业至今累计接待客流超百万人次 | 新能源汽车科普与科技体验引流极 |
| 郑州华联商厦 | 引入河南规模最大华为智能生活馆，小米郑州旗舰店进入装修收尾 | 传统老牌商场向3C旗舰体验店转型 |
然而，头部项目与新开首店的亮眼，并不能直接等同于整个二七商圈的结构性修复。过去十余年，花在德化街步行街改造、二七商业区地下综合管廊、二七广场隧道及周边环境提升上的硬件投入，曾让商圈经历过漫长的施工阵痛；与此同时，花园路、郑东CBD、郑州东站等多核分流以及2013年后电商的持续冲击，早已改变了郑州的商业版图。目前，大卫城与万象城双核之外，商圈内部分老旧百货与街区商业在客群层级、品牌级次上仍存在明显断层，「一馆独热、多点温差」依然存在。
三、跨区治理与产权碎片化，才是比招首店更难的硬骨头
当郑州市民期待二七商圈重回巅峰时，商业从业者更需要清醒看待其与国内头部商圈的客观差距。《河南日报》在专题中梳理了三组标杆数据：南京新街口近五年累计引进品牌首店超1700家、集聚95%以上国际一线品牌；重庆解放碑首店、首发约占全市六分之一；成都春熙路汇聚近2000个国际品牌、600多家首店。相比之下，二七商圈的高端零售目前高度集中于单一项目，在旗舰店集群、高能级首店密度和国际品牌覆盖度上，仍处于追赶阶段。
制约二七商圈进一步跃升的，不只是招商能力，更是深层次的空间与治理约束。正如官方报道所指出的，二七商圈地跨二七区、金水区、管城回族区三区管辖，行政边界客观上增加了规划统筹与政策协同的难度；老城区缺少成片大型商业用地，存量物业单体规模有限、产权碎片化严重，导致改造征迁成本居高不下；同时，老城区片区消费人口基数增长乏力，商业增量高度依赖跨区域导入客流。《郑州市城市更新专项规划（2023—2035年）》已明确提出重点提振二七商圈，打造国际一流旗舰消费胜地。毕马威中国副主席、北方区首席合伙人吴旭初也建议，二七商圈应加快空间一体化改造，依托地下十字交通轴线推动商业体互联互通。规划蓝图与专家建言都指明了方向：未来的竞争不再是单个商场内部的装修翻新，而是跨行政区边界的动线缝合、地上地下空间连通以及老旧物业的产权整合。
对于二七商圈而言，空置率从60%多降到20%多，证明了存量资产在体验经济与首店浪潮下依然具备商业价值；但要真正跨越「过境型商圈」的瓶颈，接下来的硬仗在于能否打破跨区与产权壁垒，让大卫城、万象城与周边老旧商业体形成真正的网络协同。
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（注：本文主要事实与数据引自《河南日报》2026年11月10日《河南一号商圈再谋变》及新华网河南频道、中新网河南新闻同日转载报道，正观新闻/《郑州日报》2026年11月8日《【决战四季度】郑州商业 向新跃升》，以及正观新闻此前发布的《客流365.5万人次 销售额破亿元 二七商圈假期文商旅融合活力迸发》。作者：郑州商业观察）