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随着近年来国内零售商业行业历经消费分级、市场变革的双重洗礼，正从规模扩张向质量提升转型，区域市场的发展格局也在持续优化。【吾悦广场】作为新城控股旗下核心商业品牌，正凭借精准的市场定位与持续的创新迭代，在全国范围内实现稳健布局，尤其在河南市场的深耕细作，成为其区域发展的重要标杆。
自2021年在郑州荥阳开业首个购物中心以来，短短五年的时间里吾悦商管在河南已先后完成了“6城8店”的布局（包含在筹备项目），其对于河南零售商业的发展与贡献更是有目共睹。
河南作为人口大省、经济大省，近年来随着居民收入的持续提升，消费潜力不断释放，零售商业市场呈现出“省会引领、地市崛起”的发展格局。郑州作为省会城市，商业发展成熟，首店、首展、首发经济正在引领市场步入新一轮发展。而洛阳、南阳、商丘等非省会城市，凭借人口优势与经济发展动能，已经成为河南零售商业增长的重要支撑，其市场演变与商业物业迭代正呈现出鲜明的区域特色。
从市场演变来看，河南除郑州以外的17个地级市作为零售商业下沉的核心阵地，正经历从“传统百货主导”向“大型综合体引领”的转型阵痛，这一过程并非顺畅推进，反而受区域发展基础、运营能力、消费适配度等多重因素制约，暴露出一系列突出问题，成为制约下沉市场商业升级的关键瓶颈。
近五年，随着居民各项消费的迭代升级与焕新需求凸显，越来越多的连锁商业品牌开始重视下沉市场的发展机会，包括洛阳、南阳、商丘、新乡等城市通过引入全国大型商管商，进而推动本地商业市场从“单一购物”向“综合体验”转型，市场格局持续优化。
首先是消费基础与商业供给的错位失衡。包括南阳、商丘、安阳等在内的下沉市场虽具备人口基数大、消费潜力充足等优势，然而居民收入水平分层明显，消费能力与省会城市仍存在差距，虽然对高品质商业服务的需求虽日益迫切，但对消费成本的敏感度较高。部分下沉购物中心盲目复制一线城市模式，过度追求高端化、规模化，忽视本地亲民化、刚需型消费需求，导致业态布局与消费能力脱节，出现“高端品牌无人问津、刚需业态供给不足”的尴尬局面。同时，长期受传统百货消费模式影响，居民消费习惯偏向“实用型、性价比”，对购物中心的体验式消费、情感消费接受度仍需培育，进一步加剧了转型阻力。
其次，商业物业自身迭代滞后与运营能力不足，是转型过程中的核心痛点。在物业形态转型上，部分传统百货商场虽试图向购物中心升级，但多为“表面改造”，仅简单增加餐饮、娱乐业态，未对空间布局、客流动线、场景营造进行系统性优化，仍摆脱不了“百货卖场”的刻板印象。重招商、轻运营，缺乏数字化工具的应用，会员体系不完善、主题活动同质化，使得大多数项目难以提升消费者粘性与复购率。此外，物业定位同质化严重，多数购物中心缺乏对本地文化、消费习惯的深度挖掘，盲目跟风布局，导致区域内商业项目竞争同质化，进一步压缩盈利空间。
作为河南省重点特色商业街与南阳“十大民生工程”的摩根街于2025年夏天正式亮相
第三则是对于数字化的理解不够深刻，进一步制约了转型进程。一部分商业体虽引入智慧停车、线上导购等服务，但多流于形式，未能实现线上线下全渠道融合，难以满足年轻消费群体的数字化消费需求。
整体来看，河南非省会城市下沉市场从传统百货向购物中心的转型，仍处于“阵痛期”，各类问题相互交织，既为吾悦广场等具备强大运营能力的全国连锁化商管提供了填补市场空白的机遇，也对下沉市场商业升级提出了更高的要求。
作为新城控股旗下核心商业管理平台的【吾悦商管】，自2021年在郑州荥阳以重资产模式开出其在河南的首个购物中心以来，在随后五年的时间里精准把握河南非省会城市商业发展机遇，以“轻重并举”的模式又接连在南阳、商丘、安阳等地级城市形成了“深耕核心、辐射周边”的布局格局，同时依托自身核心优势，在区域市场中快速崛起，成为河南非省会城市商业发展的重要推动者。
2021年开业的郑州荥阳吾悦广场，为吾悦商管在河南的首个开业项目
截至目前，【吾悦商管】在河南已成功开业了6座【吾悦广场】项目。回顾其过去五年在河南的精耕细作，呈现出两大特征：
一是聚焦人口密集、消费潜力充足的非省会城市，南阳、商丘等城市均为河南经济重镇，人口基数大、居民消费能力持续提升，且商业市场存在空白，吾悦广场的入驻能够快速填补区域商业空白，满足居民高品质消费需求；
二是“精准定位、错位竞争”，结合每个城市的消费特点、区域文化，打造具有本地特色的商业项目，避免同质化竞争，例如商丘睢阳吾悦广场紧扣当地“三商之源”的文化底蕴，推出火文化主题展等活动，实现商业与本土文化的融合。
与此同时，其凭借强大的品牌号召力与资源整合能力、“住宅+商业”双轮驱动的协同优势、精细化运营与本地化适配能力、完善的人才体系与运营经验等四大核心优势，将在2026年继续深耕河南市场，布局平顶山、濮阳、开封等河南地级城市。
此外，吾悦商管在项目定位、特色空间规划、营销推广及品牌组合四个核心维度持续发力，不断适应消费需求的变化，并在规模扩张和质量提升两方面并行推进。
在项目定位方面，吾悦商管的变化核心是从“标准化复制”向“本地化、差异化定位”转型。结合河南各个城市的消费特点、人口结构、文化特色，进行精准定位，打造差异化项目。例如开业年满四年的郑州荥阳吾悦广场（吾悦商管在河南的首个项目）不仅是河南首个“三首层”购物中心，还是县域商业体中首个引入UNIQLO等品牌的购物中心。与此同时，其结合用户洞察需求及项目所处市场的定位，对项目的运营、公共空间、配套功能持续优化，在2025年实现了客流、销售额的双位数同比增长。
针对滑县等下沉县域市场，项目定位聚焦“区域生活中心”，在民生消费与基础体验的层面上通过引入超市、餐饮、亲子等刚需业态，贴合当地居民消费能力。同时，项目定位更加注重“情感价值”，将商业与本土文化、居民生活场景结合，打造有温度、有记忆点的商业空间，让购物中心成为居民社交、休闲的首选场所。
在特色空间规划方面，核心变化是从“注重购物功能”向“注重体验感与场景化”转型，同时融入本地化元素与绿色理念。早期，吾悦广场的空间规划以“商铺布局合理、动线流畅”为核心，重点保障购物功能。近年来，大幅增加体验式空间的占比，打造主题化、场景化的空间，提升消费者游逛体验。如位于南阳市中心的摩根·吾悦广场，在吾悦商管接手的第一个完整自然年里，针对项目经营过程中的低坪效区域进行二次定位与优化提升，以B1层为例，通过对标优质市集空间与业态，仅用36天便完成34个品牌的招商及全流程精装，并提前22天实现精彩开街。这一高效的落地节奏，被业内称作新一轮的“摩根速度”，而这份速度的底气，来自项目一年来在资源、客群与运营上的沉淀积累。
在营销推广方面，全面布局数字化营销，利用抖音、小红书、视频号等新媒体平台，开展直播带货、社群营销、线上团购等活动，实现“线上引流、线下转化”。同时，建立线上会员体系，通过积分兑换、专属优惠等方式，提升会员粘性与复购率。
此外，营销推广更加注重本地化与情感化，结合河南传统节日、本土文化，策划特色营销活动，例如滑县吾悦广场在国庆期间策划“幸福中国家”系列活动，融合非遗展示、航空军事展等内容，8天吸引客流60万人次，销售额突破1700万元；商丘睢阳吾悦广场结合当地火文化，举办主题展活动，增强消费者的情感共鸣。同时，加强异业合作，与周边住宅、学校、企业等合作，开展联合营销，扩大客流来源；注重“口碑营销”，通过提升服务质量、打造优质活动，引导消费者自发传播，提升项目知名度与美誉度。
在品牌组合方面，从“大而全”向“精准匹配、差异化组合”转型，同时注重首店经济、本土品牌培育与品牌动态焕新。例如商丘睢阳吾悦广场除了引入超100家首进品牌，外，还引进了如淘小胖、海底捞、鹿岛（会员）店、小米汽车全品店、KKV4.0形象店等品牌在当地的全新形象店或升级店；于2025年11月开业的南阳高新吾悦广场则引入了包括盒马鲜生（豫南地区首店）等在内的80家省域或城市级首店，同时还将一批跨城打卡的热门品牌搬到消费者家门口。
在刚刚过去的2026马年春节假期，深耕河南县域市场的【吾悦商管】取得了不俗的业绩表现。例如南阳摩根吾悦广场联合南阳广电、汉服协会，以“宛马奔腾向辉煌”为主题，将摩根吾悦广场作为南阳春节电视文艺晚会的分会场，联动全媒体直播的同时推出一系列创意组合活动，实现了客流同比提升42%，销售同比提升21%的成绩；开业刚满三年的安阳吾悦广场，。联合安阳文旅引进6大非遗体验项目，通过场景塑造及内容的深度融合实现了20000+引流到场，并获得来自省、市各级媒体的报道；再例如郑州荥阳吾悦广场，结合情人节音乐会及打造全城黄金首克减300活动，实现了单日客流10万+和单日销售额超700万元的成绩，两项数据分别同比提升35%和105%。
近几年，国内零售商业行业正在经历一系列的深刻变革，数字化、体验式、下沉市场成为行业发展的核心关键词，消费者需求从“物质消费”向“精神消费”升级，为商业品牌的发展提供了新的机遇与挑战。
吾悦商管凭借精准的市场判断、强大的品牌实力与持续的创新迭代，在河南市场实现快速布局，既填补了区域商业空白，又推动了河南非省会城市零售商业的升级发展。
展望2026，随着河南城市消费潜力的持续释放与商业市场的不断成熟，吾悦商管有望进一步深化在豫布局，推动商业与本土文化、数字化、绿色消费的深度融合，打造更多具有本地化特色、高品质的商业项目。
【全文完】
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