跳至内容
随着城市商圈格局的深度重构、消费需求迭代升级、新兴商业形态的持续刷新与冲击，叠加部分空间长期运营后的低效化问题，使得一批开业较早的城市级项目不得不放缓前进的步伐，重新思考并走上升级改造之路。即便是像丹尼斯·大卫城这样的城市级旗舰型项目也不例外，唯有学会改变调整，才能持续强大。变则通，通则强。
近几年的郑州零售商业市场发展，经历了一个不小的波动期。从2021年达到近十年的一个供应顶峰后，最近三年的新增供应端都在持续走低，一方面是受房地产投资开发强度持续减弱的影响，另一方面则是消费分级、渠道分流的趋势愈发明显，但在托尼主编看来终究是归为以下三个主要因素：
-
人才的断层，使得近几年的新开业项目普遍存在操盘团队专业性不够、招商与运营两张皮的现象频发；
-
存量项目有相当的比例出自早些年城中村改造、新区建设期间，且多为地产开发商背景，其对商业专业的理解往往浮于表面，加上真正具备专业素质及实战经营的人才短缺，使得市场上普遍存在以房地产思维主导商业经营，一旦项目所在区域有了更多竞品进入，失去了市场红利，便很容易“打回原形”；
-
不少项目在前期运作及筹备过程中，缺乏细致严谨的定位策划和商业设计引入。惯用的思维使得很多项目在早期决策过程中想当然的按照建筑指标强排后便开工建设，导致项目建成后在招商的过程中面临业态所需物业工程条件的不匹配或动线、铺位分割问题；
总的来说就是消费者需要更懂自己的商业项目，品牌租户需要更专业的甲方商业运营团队保驾护航，而甲方商管团队则需要托举并满足资本、租户、消费者三个群体的不同需求。如果把丹尼斯·大卫城定义为当下引领郑州乃至中原商业的一面旗帜，那么在托尼主编看来当下郑州商业的第一梯队（综合了项目的商业运营能力、租户业绩、品牌选址意愿）由以下几个项目组成：
正弘城：城市消费旗帜，数字化驱动+懂得如何宠粉（消费者）+餐饮零售化运营
郑东万象城：硬件基础足够好+全国商业品牌资源整合力+商务条件友好
南京德基广场一期七层餐饮区以“商业空间公共化”为内核的改造，与杭州大厦聚焦外立面形象与街区的双重提升，正是老商业项目突破发展瓶颈的典型实践。
做为有着同样定位（具有跨城辐射力的城市级商业）的丹尼斯大卫城，在十周岁之际连续两年完成销售额破百亿几乎无悬念，但仍面临相当严峻的考验。纵观全国，对于任何一个开业超过十年的老商业项目而言，升级改造并非可选项，而是生存与发展的必答题。
根据此前一份来自第三方的报告显示，截止至2025上半年，全国开业达十年以上的购物中心与百货项目占比已达到了接近40%，其中近半数存在客流下滑、坪效偏低、空间体验滞后等问题。从消费端来看，新一代消费者的需求已从单纯的“购物消费”转向“体验消费”“情感消费”，对商业空间的自然感、社交性、文化性提出了更高要求。
仅就丹尼斯大卫城而言，在托尼主编看来当前面临三大挑战：
场内部分区域规划时间较早，尤其是三层以上无论是层高、内装风格抑或是业态或品类组合，都存在着不同程度的问题并导致其逐步演变为低效空间。
项目以封闭型购物空间为主，缺乏与自然、城市的互动，难以完全满足消费者的社交与休闲需求。
大卫城所在的商圈目前存在街区形象老旧、动线不连贯、交通拥堵、停车难，同时商圈内呈现出“一家独大”的市场格局，周边存量项目的经营情况参差不齐、品牌与业态档次也存在断层的现象。
南京德基广场与杭州大厦的改造，正是精准瞄准了这些痛点，给出了差异化的解决方案。反观丹尼斯大卫城，当下正在做着哪些改造与调整动作？
与国内诸多城市级商业项目相比，丹尼斯大卫城无法与地铁实现无缝连接始终是一个Bug的存在，同时其所在商圈在楼宇经济或总部经济载体（甲级办公楼）方面的缺失，也使得其在工作日的客流受到一定的影响。
在上述提到的两个硬伤很难做出改变的情况下，唯有自我改变一条出路。所以我们看到了过去半年的时间里大卫城在B1层做出的努力与效果呈现也给予了市场信心。
根据托尼主编的了解，在B1层完成了局部翻新和业态/品牌的更新后，与一层国际名品之间的衔接和氛围更加适配，也为顾客营造出了更多的社交空间。例如Peet’s Coffee、走汕应时甜汤所营造的可以与好友“坐下来、喝一杯“的社交休憩空间；Laderach、Venchi等品牌在商品结构上带来的礼物、社交属性也能很好的与其他零售形成消费连带性；正在改造中的超市在压缩经营面积抬高坪效的同时，其经营品类也将更加聚焦精品化、即时消费化，POPMART、CASETiFY等品牌的门店翻新与引进，也将进一步延展其潮流零售的氛围，更好的迎合年轻客群的消费偏好与消费粘性。
而伴随着B1层东区的调整初步达成，后续该楼层的调整还将进一步聚焦零售化、休闲社交氛围。
在过去的18个月里，丹尼斯大卫城针对户外运动品牌进行了多轮调整与整合，牢牢抓住了“户外运动“业绩大涨的窗口期，并在该业态领域的矩阵实现了进一步增强。尤其是在最近一个季度，包括迪桑特、萨洛蒙、昂跑等在内的一批原有品牌在百货6F完成了新一轮的门店形象升级。
首进华中地区的Goldwin，位于丹尼斯大卫城六楼
据悉，位于该楼层的Arc’teryx始祖鸟（刚刚调整至2F）在2025年的销售额将突破2亿元。而位于同楼层的DESCENT迪桑特累计年度营业额也已突破亿元大关。由此可见，户外及运动零售在2025年已经成为丹尼斯大卫城继国际精品、黄金珠宝、香氛美妆后新的业绩增长点。
结合品牌业绩及市场发展趋势，托尼主编认为该业态市场价值将逐渐步入结构性增长与调整并存期。首先是健康生活正在成为长期潮流，运动服饰日常化穿戴成为通勤趋势（对商务男装的冲击和影响仍在）；其次是国际品牌面临国产品牌的强势竞争，市场从“蓝海”转向“红海”，部分品牌增长压力增大；第三则是竞争重点将从“开店占位”转向产品科技力、社群运营力和场景体验力的比拼。
此外，餐饮品牌的持续汰换、国际名品及香氛美妆品牌的结构性调整也在进一步丰富其品牌矩阵、培养消费社群偏好。
展望未来，作为一个高楼层封闭式的类购物中心式百货商场，丹尼斯大卫城的调整应从“商业逻辑”到向“人本逻辑”逐步转变，并以消费者需求为核心出发点。例如将当下主流客群对自然与松弛感的渴望，转入对空间翻新的思考与实践中。
例如位于丹尼斯大卫城Mall区五楼的冰场，作为一个横跨两层的大空间式次主力店，其对客流的吸引力和空间坪效随着消费者偏好的变化正在持续下滑。而大卫城作为一个有着13个地上商业楼层的巨无霸项目，需要在中间楼层设置一个新的客流引擎与转换，这一空间便成为了一个不错的选择。
相似的改造案例在近几年也比比皆是，例如位于苏州的龙湖狮山天街和长沙的悦方ID Mall，均将冰场空间改造为新的空间和业态，达到了吸引客流光顾与中转，进而带动周边业态坪效与相邻楼层客流的目的。
再例如前面提到的南京德基广场将一期7楼，在经历了动线不畅、体验单一、坪效偏低等一系列问题后，德基广场以“商业空间公共化”为内核，最终通过近一年的时间将这个低效的影院空间转型为集餐饮、社交、自然体验于一体的“立体花园”，实现了空间价值的重构。
此次改造的成效显著，不仅解决了一期与二期之间人行动线不畅的问题，让七层成为连接两大区域的核心枢纽，更使该区域成为社交平台的热门打卡地，客流与坪效均实现翻倍增长。更重要的是，通过将自然元素与公共空间融入商业场景，有效缓解了一二楼重奢业态带来的压迫感，吸引了年轻消费群体，实现了客群结构的优化。
透过上述德基广场的案例，可以看出一个开业超过十年的老商业项目的新生并非简单的“翻新装修”，而是基于消费需求变化的“价值重构”，是商业体与城市空间、消费者情感的“重新连接”。
对于丹尼斯大卫城而言，其核心竞争力不在于硬件的奢华，而在于能否精准把握时代脉搏，将自身发展融入城市发展进程，通过空间重构、业态升级、场景营造，实现从“商业载体”到“城市客厅”的转变。
总之，让我们共同期待蝶变后的丹尼斯大卫城能够为这座城市带来更多美好。
*本文内容仅代表作者本人观点，不代表作者受雇或者服务之任何第三方的意见，该第三方不对此内容承担任何责任。
*本文内容为作者基于客观信息，通过个人判断而作出。阅读者如参考、使用或依赖上述信息的，应对上述信息的准确性、真实性和完整性进行独立审查。本人不对阅读者和任何第三方使用或依赖以上信息，和/或做出商业决策而导致的任何损失、费用或任何其他后果承担任何形式的责任。
