跳至内容
在城市化扩张与快速发展的过程中，新区的每一次迭代升级都承载着城市发展的全新使命，而对于一座城市的新区向成熟区发展过程中的综合体而言，它不仅是代表着一张崭新的封面，更定义着城市新区综合体的格局及姿态。
2018年初夏，坐落于郑州郑东区高铁东广场商务片区商鼎路、圃田西路、动力南路、嘉园东路合围的8宗商服地块共计168.31亩由华润置地（01109.HK）联合郑新建投以15.82亿元摘得。至此，华润置地（01109.HK）正式开启了其在郑州的第二个超大型综合体项目。
而今七年过去了，随着蜜雪集团、牧原集团、百胜中国（河南公司）等食品农业及新消费类上市公司总部或区域总部的搬迁入驻，由华润置地联合郑新建投投资及开发建设的“华润新时代广场”项目已经形成了一定规模的总部楼宇经济组团。
2025年的倒数第二个工作日，郑州市自然资源和规划局郑东新区分局在其官网发布了一则关于《新时代广场9号地项目建筑方案征求意见表》的通知公告，根据该公告显示这个位于郑州东站东广场片区动力南路南、嘉园东路西的项目建筑规划由原先的购物中心（地上七层、地下三层）调整变更为6栋地上11层的写字楼。
华润郑州新时代广场 购物中心部分 效果图
地块现状图
此次规划变更与调整消息一经披露，也引发了行业内外的关注与热议。
一方面缘于郑州东站（高铁站）东广场在早期的规划和招商阶段政府做出了诸多明确而有利于远期发展的顶层设计，即对所出让地块的业态和功能规划、租售比适当地加入了一些门槛与条件，既避免了此前西广场片区出现的一些问题，又进一步夯实了东广场“企业总部基地”这一大的定位思路和发展方向。
另一方面则在于随着胖东来超市（郑州首店）的落地，随之带动了新一轮企业总部的进驻、多家酒店品牌的开业及谋划，使得整个片区从内到外都被高度关注着。
而纵观东站东广场片区的整体规划与实际落地情况，大胆的创新、十足的想法，差异化的做法也在持续推动着其一步步将规划蓝图逐一实现。与郑州金融岛、CBD等大型商务区相比，郑州东站以高铁交通枢纽为核心点、以胖东来为商业锚点的引领和带动下，进一步推动了“流量枢纽+商务节点”的核心属性。
首先，这样的规划调整变更是完全契合高铁站片区的功能与市场逻辑的。
高铁站的核心客流之一是商务通勤人群（商旅人士、企业办公族），而非单纯的消费客群。写字楼的规划能直接承接枢纽带来的商务需求，吸引企业总部、区域分部、商务服务机构入驻，形成“高铁通勤+办公”的高效闭环，与高铁站的TOD核心逻辑高度契合。
相比之下，购物中心依赖高频次、高粘性的本地消费客流，若区域人口导入不足、周边已有成熟商业体，新建购物中心极易陷入同质化竞争与客流转化率低的困境。而从当前的市场发展情况及规划来看，随着2027年弘坊的落成开业，势必会形成新的城市级商圈（金水东路/东风南路，与本片区直线距离较近，通达性更强），并进一步整合与重塑半径10KM内的消费导向。
其次，这样的规划调整变更对于提升土地利用效率与收益稳定性更有帮助。
高铁站片区的土地属于交通枢纽型稀缺资源，写字楼的开发回报更具长期性与稳定性。从收益模式看，写字楼以租赁为主，现金流稳定且受消费市场波动影响较小；而购物中心属于重资产运营，前期投入大、招商周期长、运营难度高，对闲置土地而言，短时间内难以实现高效盘活。从土地价值看，写字楼集群能形成总部经济效应，带动周边商业、住宅等配套资产升值，实现土地价值的乘数效应，远高于单一购物中心的土地贡献率。
第三，这样的规划调整变更将进一步加速片区产业集聚，增强发展内生动力。
写字楼是产业载体的核心形态，其落地能加速高铁站片区从“交通中转站”向“产业集聚地”的转型。通过引入企业总部、科技研发、商务服务等业态，可集聚高素质人才与资本，带动上下游产业链（如法律咨询、金融服务、会务会展）发展，为片区注入长期发展的内生动力。截至目前，该片区已经形成了以蜜雪集团（蜜雪冰城/幸运咖/福鹿家等）、百胜中国、麦当劳、双汇、牧原、蚂蚁等为主的总部楼宇经济聚集。后续随着胖东来的开业、多个高档酒店的建成投用，在“人流-办公流-消费流”的高效转换与加持下，这一片区将有望形成“省级城市会客厅”的全新概念。
而规划调整的价值实现，始终离不开招商政策支持、配套商业补充、交通动线优化三大核心策略。即通过精准招商引入优质企业，通过底层商业完善生活配套，通过TOD设计强化交通衔接，才能真正地使得高铁站片区发展的更好。
【全文完】
*本文内容仅代表作者本人观点，不代表作者受雇或者服务之任何第三方的意见，该第三方不对此内容承担任何责任。
*本文内容为作者基于客观信息，通过个人判断而作出。阅读者如参考、使用或依赖上述信息的，应对上述信息的准确性、真实性和完整性进行独立审查。本人不对阅读者和任何第三方使用或依赖以上信息，和/或做出商业决策而导致的任何损失、费用或任何其他后果承担任何形式的责任。
