从2021年6月3日以总价67.8亿元竞得金水东路/东风南路地块的那一刻开始，华润万象生活将为郑州带来怎样的产品与品牌组合，不仅成为业内同行交流的话题之一，更在商业爱好者群体备受关注。而今随着6月28日开业的临近，这个历时37个月建设，集住宅、公寓、办公楼、酒店和购物中心于一体的城市综合体即将揭开神秘面纱。
拿地之初的期许
住宅（华润·幸福里）作为本项目的首开板块，在2022年5月首次开盘便实现了单日销售20亿元的佳绩，根据后续华润置地发布的2022年度财报显示，该楼盘在过去一年里累计实现了63.27亿元的签约额及22.6万㎡的销售面积，这一成绩使得该项目在当年成功跻身华润系统内的第三名，仅次于杭州未来中心与深圳华润城（要知道三个楼盘间的销售单价也是有着不小的差距）。取得如此成绩，也再次印证了优质的地段+跨时代的产品+专业的发展商，是缺一不可的，更是行业高质量发展的三大立足刚需。
已交付的郑东万象城综合体首开区-幸福里
图片来源：上海日清
如果说住宅的销售成绩带给了本项目后续开发和投资很大的信心，那么来自各大奢侈品集团连续18-24个月的财报则为本项目提出“M1“定位给予了强有力的支撑。
彼时因为出境游的“冻结”状态，使得国人的奢侈品消费在一段时期内大幅回归本土，如此一来，海外奢侈品门店势必将迎来严峻考验，但中国本土的奢侈品门店的销售业绩，势必会迎来一轮大幅度增长，也为奢侈品牌在中国新增门店数量埋下契机。
随后的2022年，Louis Vuitton更是在中国新开/扩容升级了7家门店，同时还以快闪店的方式在多个城市进行巡回活动（20个场次也远高于排名第二的意大利，后者全年仅4个场次）。
在郑州丹尼斯大卫城完成改造并升级为双层旗舰店的Louis Vuitton
由此可见，奢侈品牌在2020-2022三年时间里，除了对业绩表现突出的老店进行全面的扩容升级、对此前未进入城市进行布局（贵阳、南昌、海口）外，还在通过更多灵活的方式如快闪、时装秀、展览等方式进一步加强品牌文化的渗透，以影响和培育更多顾客由消费品牌向追求品牌升级，并由此衍生出“VIC”群体，即重要客户的重要性。
然而窗口期是短暂的，随着2023年1月8日起多项关于放开跨地区和跨境流动人员限制政策的出台和实施，意味着中断了近三年的出入境交流迎来了新的曙光。出境游的持续放开，也使得奢侈品消费的份额进入到了新一轮的再分配。
Hermes2024年在东京麻布台Hills开设全新旗舰店
过去三年增长较为稳健的日本、韩国，具有较大潜力的南亚地区（印度、泰国、越南等）均成为奢侈品牌开店重点关注的市场。而大家所关注的中国市场，随着奢侈品业绩的整体放缓和部分品牌的销售收入同比下降，使得决策者们放缓了开店速度，同时更加注重现有店铺的运营效率提升和优化（例如通过关闭一些业绩不佳的门店，将资源集中到更有潜力的门店）。
在华润万象生活体系，一些开业前被各方寄予厚望的项目与各个奢侈品集团的合作也出现了暂缓或搁置的情况（如下图）。
近三年一批被寄予厚望的华润万象城，出于各种客观因素，均未能延续其早期M1项目与奢侈品集团深度合作之势
因此，美妆+轻奢+运动户外便成了这一阶段开业的万象城首层定位的Plan B。被市场寄予厚望的郑东万象城亦如此，从已经披露的由最初M1的品牌级次组合开始逐步向M1的建筑品质+M2的品牌级次组合转变。
郑东万象城首层品牌定位
华润万象生活之于郑州
华润万象生活（彼时其商业板块还隶属于华润置地商业地产管理部，还未拆分上市）对郑州的战略布局始于本世纪初，作为华润全国开业的第六座【万象城】，位于郑州市二七区民主路的郑州二七万象城于2014年4月迎来开业，该项目延续了前面五个万象城高端的定位发展思路与物业打造手法，纯石材的外立面幕墙、开阔的室内中庭、暖色调的灯光及新风系统带来舒适感，无一不彰显着华润万象城高端定位下对自身的高标准定义与严苛要求。
彼时的郑州万象城（后更名为郑州二七万象城）定位为中原地区档次最高的综合性购物中心，零售方面通过引入国际一线品牌进而提升项目整体形象和气质，同时兼顾当地消费者认知度较高的中高档品牌。
然而后面的故事并没有按照设想的情节延续下去，随着2015年5月丹尼斯大卫城的试营业及随后10月份的正式开业，一场商圈内没有硝烟的近距离“肉搏战”开始了。纵使万象城比丹尼斯大卫城开业早了一年，但丹尼斯系统相对扁平化的管理决策机制，成为了其日后赶超这个在当时最大竞争对手的关键因素之一，并最终实现了与各大奢侈品集团深度、广度的合作，并奠定了坚实而有力的护城河。
虽然华润在郑州的第一个商业项目并未最终实现其最初的品牌级次组合与高端定位的发展目标，但不可否认的是华润的到来对郑州商业市场在全国的被关注度、连锁品牌的进驻起到了很大的带动作用。
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强有力的品牌背书
华润集团作为一家具有深厚历史底蕴和广泛业务领域的大型企业，在广大消费者心中拥有极高的知名度和美誉度。其旗下的万象系列商业，经过多年的精心打造和运营，已经成为高品质商业的代名词。区域型或全国型连锁品牌与华润万象生活合作，不仅能够借助其强大的品牌背书，迅速提升自身的品牌形象和市场认可度，还能借此吸引更多跨区域投资者、高消费能力的顾客群体，从而实现品牌知名度和影响力的大幅提升。
例如正在冲刺港股IPO的巴奴毛肚火锅（与华润万象生活已合作26家门店），家居及生活方式领域的新贵代字行（近期先后进驻武汉万象城、长沙万象城、郑东万象城），王繁星面馆、阿平小馆、山也听风等发迹于河南，由区域型连锁品牌逐步迈向全国化连锁的特色餐饮品牌，均凭借与华润万象生活的深度合作，在全国商业市场形成了较大的影响力和被关注度。
位于济南万象城的巴奴毛肚火锅
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商业资源整合力与精细化运营力
华润万象生活拥有一支经验丰富、专业高效的运营管理团队，在商业项目的规划、招商、营销推广以及日常运营管理等方面具备卓越的能力。尤其是在营销推广方面，华润万象生活团队在一个市场的创新力进而引领了全行业发展，例如借势“演唱会经济+IP经济”以及会员专属活动，吸引消费者前来购物和消费。这些活动不仅能够增加商业项目的人气和知名度，还能为入驻的连锁餐饮品牌带来直接的客流量和销售额提升。
郑州二七万象城 × 华晨宇演唱会粉丝应援活动
在日常运营管理方面，通过建立完善的物业管理体系、客户服务体系以及安全保障体系，及时解决消费者在购物和消费过程中遇到的问题和需求，提升消费者的满意度和体验感。对于连锁品牌来说，良好的商业运营环境能够为门店的经营提供有力的保障，减少经营风险，提高经营效益。
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优质的硬件设施与舒适的消费环境
华润万象生活在商业项目的建设和装修过程中，注重投入高品质的硬件设施，打造舒适、美观、现代化的消费环境。宽敞明亮的空间布局、先进的通风和空调系统、舒适的休息区以及便捷的电梯和扶梯等设施，都为消费者提供了良好的购物和消费体验。
华润万象生活团队的“造景能力”持续迭代
此外，其还注重商业项目的景观设计和文化氛围营造，通过引入艺术装置、举办文化展览等方式，为消费者营造独特的文化艺术氛围，提升商业项目的附加值和吸引力。
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全国连锁品牌布局郑州的“入口”
连锁品牌与华润万象生活的紧密合作，是基于双方在品牌影响力、商业资源、运营能力、消费场景以及市场发展潜力等多方面的优势互补和契合。这种合作模式不仅能够为连锁品牌带来客流量、品牌形象和市场份额的提升，也能够为华润万象系列商业增添丰富的业态组合，提升商业项目的吸引力和竞争力，实现双方的互利共赢。
例如此次郑东万象城的开业，便吸引了众多周边省份（西安、武汉、长沙、济南、合肥等）城市的优秀餐饮品牌落地及布局，也为更多的连锁化品牌在郑州这座城市发展带来了进入效应。
近几年奢侈品市场的变化
在当前奢侈品牌们面临的一系列问题之下，似乎很难像过去三年那样规模化、快速地开店了。相反，对于存量店铺的新一轮评估、提升改造和整合，或许将会成为绝大多数品牌高层未来2-3年的重点工作。因此对于郑州市场而言，同一奢侈品牌开设双店的希望正在变得愈发渺茫，起码未来2-3年这一概率会大幅降低。当然，不只是郑州，相信全国多数此前具备开设奢侈品门店的城市都将面临这样的问题。
也正是基于对各大集团发布的2024年度财报的分析来看，托尼主编认为短期内奢侈品牌在中国大陆市场的开店拓展会呈现放缓态势。同时，会对已经开业的门店进行更多维度的评估，以此来决定下一步的策略（包括但不限于关闭业绩较差或未达到预期的门店）。
至于郑州市场，因为过去三年众多品牌刚刚完成了在丹尼斯大卫城的新一轮投入或原有店铺升级，因此从短期看，各个品牌们会把主要精力投入到这些店铺的经营提升和业绩稳固层面，很难在如此短的时间内于同一城市开设第二家门店。
据悉将规划17-19个独栋建筑群的丹尼斯·大卫城2期，项目开业后将进一步巩固丹尼斯·大卫城的高端定位
郑东万象城果断的转变招商及项目定位策略，显然是较为明智的。以BOUTIQUE（精品专卖店）的形式呈现的美妆品牌不仅填补了东区市场在该品类的空白和缺失，也能够通过其品类高频消费的特点迎合中高品质客群的需求；精品户外及专业运动品牌的布局则是迎合了当下主力客群的消费需求；Peet’s Coffee、Leban、B&C、一石二鸟等拥有较强社交属性和精细化运营的品牌进驻，进而提升了消费场景与社交氛围；而HUGO BOSS、Emprio Armani、COACH、Michael Kors等老牌国际二线的进驻则为项目未来朝更高级次的招商调整保留了一线机会。
商业市场的变化永远是动态且复杂的
一个商业项目从平面的定位策划、设计，到立面的建筑、品牌组合、运营呈现，不仅需要时间、更需要耐心。美好的一面，往往需要经历时间的沉淀和积累，虽然在追求美好的过程中可能会遇到各种困难和挑战，但也正是这些经历，让最终到来的美好显得更加珍贵和令人珍惜！
【全文完】