总第1003期
一场突如其来的新冠疫情，使得整个零售及商业行业在近两年都显得分外艰辛与沉重。最近与不少品牌方做了深入的沟通和交流，提及对明年市场的发展走势及开店规划布局，得到的答案大部分都很肯定，即【感受、思考】，而非行动。
疫情下带来的诸多不确定因素，市场的两极化
面对今年的“7·20”与疫情反复，购物中心经营出现了两极分化的现象且随着新一年的到来，相信还会愈发凸显。资源丰富、实力雄厚的购物中心客流旺盛、经营红火；而大量规模不大、实力不强、专业经验不足的“散兵游勇”式购物中心则是苦苦支撑，面对未来仍会是一片的茫然。
头部企业在这一过程中，业绩不断提升、品牌不断优化的同时也做出了对未来购物中心模式的思考与探索。虽然这其中大部分的探索与创新都是没法更大范围的去复制或规模化发展，但有一点值得我们赞许的是，各个头部企业们都在状态最好的时候整合内外最优资源为市场带来足够创新、足够新颖、足够令人为之振奋的作品。这其中对于消费者而言是一次全新的体验之旅；对于品牌零售商而言是与购物中心运营者的一次共同修行。
但即便如此，回顾2021年的市场发展，郑州仍迎来了645,000㎡的新增优质商业供应，其中仅本月（12月），就要有200,000㎡的新增供应，其中位于二七商圈的CITY大融城作为存量商业改造项目，在4月份与光大安石签订合作协议后，仅用了9个月时间便完成了全部招商，并将于两天后的12月24日迎来开业。也再一次印证了拥有好地段（核心商圈）+科学规划或大投入改造的商业物业（据悉，该项目在改造过程中的累计投入达9位数）+专业的操盘团队（光大安石）的商业项目，不仅备受市场关注，更成为品牌商或本地代理商的不二选择。
郑州CITY大融城
图片来源：神美行
但也不得不说，当下的郑州商业市场仍处于【甲方市场】，对于大多数品牌或本地代理商而言，从2016-2018年的快速拓展布局，到近两年的放缓，既有疫情等因素带来的影响，也有后续两年开业项目未达预期有关，因而导致了在接下来的开店过程中，选择会越来越难做，面对弱势项目的强势和面对强势且优质项目的妥协。
但这一影响在托尼主编看来，会随着像华润万象生活、印力、丹尼斯、正弘等全国性或地区性专业商业运营商对郑州市场的持续加码迎刃而解。
根据最新的研究，预计市场租金也会在2023年后迎来拐点，而从2022年至2025年的四年间，市场保守还将迎来284.4万㎡的新增优质供应。
展望2022年，市场将迎来910,000㎡新增供应
对应着表格中2022年计划开业的11个项目，会发现有几个值得注意和深挖的#关键词：
存量更新
地铁上盖
文商旅
区域消费升级
#01存量更新
回顾近几年郑州商业的发展，产品迭代的速度伴随消费者对商品、场景及体验的理解和需求而不断升级。对于大多数已经开业数年的老项目而言，对项目进行更新改造、提升原有建筑形象和内部环境，从而提升其内在的经营活力和整体商业价值，正在成为其保持商场竞争力和对客流吸引力的关键。
2021年，包括超继运动Mall·宝龙店、二七·佳纷天地、富田·新天地、CITY大融城四个新开业项目，都属于【存量更新】范畴内。其中像二七·佳纷天地，原本是一个以鞋业为主的专业市场，业主方请来“旧改专家”佳兆业，以商管轻资产的形式进行合作，并投入重金将项目按照购物中心的定位重新改造。
2022年，亚细亚·卓越城、二七·升龙广场、星河里、尚座中心、金马凯旋·万达广场均属于【存量改造】型商业，其中最具代表性的是位于西四环/陇海快速路的金马凯旋·万达广场，其首期的商业面积达到了17.9万㎡。
从过去的传统家居卖场升级转型成购物中心，深化改造、改头换面并摘掉“家居卖场”帽子的金马凯旋此番与万达的合作也将一改此前在消费者心中刻板的印象。而在托尼主编看来，此番改造很重要的一个原因在于：从西四环快速路的建成通车，到四大中心由规划到建设的落成，伴随着项目所在区位近几年的快速发展，金马凯旋已经由早期的区域拓荒者转变为区域消费升级者的角色。因此迎合周边即将形成的消费需求进行总体的升级改造，也是顺应城市发展。
#02 地铁上盖
最近两年伴随着郑州地铁建设的提速，不但实现了站与站的无缝对接，更实现了站与“商”的无缝对接。例如2018年11月开业的正弘城，其B1层与地铁2号线东风路站在在地铁通道连通模式、品牌布局、商业动线设计、营销推广等方面均实现了较高的融合，而正弘城也通过与地铁连通有效的利用了其所带来的巨大人流，提高了顾客的到达率和消费转化率。
将在2022年开业的11个项目中，有5个项目为地铁上盖商业，极大改善了此前郑州商业缺乏与地铁有效连通的短板。例如位于郑东新区农业东路与金水东路交汇处的【尚座中心】，其二期将实现地铁1号线与商场B1层的无缝连接。
当然，一个商业项目的成功与否不完全取决于是否有地铁连接，最终仍要以专业的操盘及招商运营为核心。
#03 文商旅
将文商旅三种概念融合在一起的项目近几年在国内形成了很大的话题性和流量，从长春【这有山】到长沙【超级文和友】，再到2018年开业后被业界誉为“一个吸引世界的文商旅地标”之称的泰国曼谷【Icon Siam】，均是以打破传统购物中心的布局与业态组合，将在地文化、商业品牌与旅游属性融为一体。
如上图所示的泰国曼谷Icon Siam，其以文艺复兴的方式贯穿整个项目的定位，从建筑设计、到水上集市的打造，向所有到来的游客、消费者展示着这个国家的历史、文化、美食和民俗等。通过室内微旅游的方式，延伸扩大了项目辐射力和吸引力，使之成为一个不仅仅是“购物中心”的综合型项目。
在郑州2022年即将开业的新项目中，具有文商旅属性的项目非【星河里】莫属。虽然其商业体量仅有20,000㎡，却在空间、景观设计方面整合了诸多的文化、潮流、科技元素，并引入室内水系，以穿越时间为轴线，营造出过去-现在-未来的沉浸式场景。而以这样的方式为项目赋能，也体现出当下消费心理开始发生变化，由追求物质逐步开始向品质、精神方面发展。该项目以强主题、多场景为主旋律，在托尼主编看来体现出了该项目向主题式商业发展的四个出发点，即：
√ 购物中心正在由渠道向平台+内容转变
√ 经营顾客的核心抓手在于对优质内容广度、深度的挖掘及获取
√ 消费升级=消费结构的分化
√ 通过对空间、主题场景的营造，降低顾客对价格敏感度，提高消费决策效率
#04 区域消费升级
区域消费升级离不开近几年城市的跨越式发展，国际化、现代化、生态化城市风貌的展现，32个核心板块成效初显，都是刚刚过去的“十三五”郑州所取得的成绩。
而城市的跨越式发展，直接推动了城镇化率的快速提高，也由此推动了消费的不断提升。正如近几年郑州商业由单核商圈向双核商圈，进而朝多区域发展。例如近几年高新区、经开区、郑东新区商业从量到质都有着很大的提升。例如位于高新区的朗悦·公园茂，从2017年开业时的【小猪佩奇】主题特展，到随后的【高新音乐节】，再到2020年经历疫情严峻考验后推出的首届【高新夜巷】。虽然地处非核心商圈，但却通过一次又次的策划持续性的打造出具备城市级名片效应的活动，提升商户的经营信心。
2022年，应该说郑州最值得期待的一个新开项目非【正弘汇】莫属了。2018年，时隔多年重回“商业圈”的正弘控股集团，携精心打造的170,000㎡的购物中心【正弘城】重回郑州商业市场，并以两年累计超过70亿元的销售业绩迅速成为了业界一颗闪亮的明星项目。
2019年8月29日，正弘以8.23亿元拍下了位于高新区科学大道/瑞达路的地块，其全新打造的商业产品线【正弘汇】也随之登场。而今，历经3年的建设与筹备，该项目预计将在2022年9月开业，150,000㎡的商业体量，定位为“青年欢聚场，世界奇遇地”的正弘汇势必将以全新的面貌、业态组合及经营理念为郑州商业的区域消费升级助力。而根据托尼主编的了解，该项目商业规划了地下1层、地上7层，项目结合所在高新区创新向上的城市精神，以“科技之帆”为外立面设计主题，辅以开放式阶梯下沉广场、屋顶花园、多个室内主题空间。
结语
总而言之，即将到来的2022年将是郑州商业发展历程中又一个非常重要的时刻。而伴随着市场发展的愈发成熟，相信大家也会更加认同：一个有前瞻性和可持续发展的好项目既需要资金投入，更需要专业化的团队在不同的发展阶段保驾护航。前期由好的硬件做铺垫，中期由专业的团队做软件优化，后期则是基于商户共同的力量做到持续经营。而健康、数字化、沉浸式体验也势必将成为未来购物中心离不开的三大关键词。
【全文完】
原文始发于微信公众号（郑州商业观察）：2022年，郑州将新开哪些购物中心？