玩砸了!“皇阿玛”代言的鑫琦资产高空坠落,失信“一言九鼎”

玩砸了!“皇阿玛”代言的鑫琦资产高空坠落,失信“一言九鼎”

玩砸了!“皇阿玛”代言的鑫琦资产高空坠落,失信“一言九鼎”

前言:

终究还是来了。

2月15日,春节后上班的第二天,鑫琦资产上海分公司的投资客户,没能像往常一样按时收到新一期的理财收益。

16日,有投资者到浦东新区源深路上的葛洲坝大厦五楼一探究竟,随后传出公司高层被抓的消息。上海的投资客户被通知第二天集中开会,届时发布解决方案。当日,公司暂停营业,门上贴的通告要求涉及人员(投资客户)到浦东经侦支队报案。

17日的沟通会上,因双方分歧较大,至终未达成一致。据称,鑫琦资产上海分公司涉及资金19亿,波及投资者5000人。当日下午始,关于鑫琦资产资金链断裂的消息疯传网络,刷爆朋友圈——这是自e租宝兑付危机以来,又一家广告做到央视、起步二三线城市业务遍布全国、看起来“高大上”的理财类公司再现兑付危机。

鑫琦资产资金链断裂是早晚的事,在全国各地民间借贷崩盘的当下,能捱到今天也实属“奇迹”,只是影响过于猛烈——原因是它太有名:影视明星张铁林做的形象代言,搞起活动来都是大手笔,郎咸平、蒋大为、姜育恒、水均益、侯耀华、周传雄、胡晴云……等名人都曾是其花钱邀请的座上宾,并且还把广告做到央视。

今日抚平心情再写鑫琦资产,别有一番感慨。我们不是马后炮,关于鑫琦资产的文章《郑州楼市》共发三篇,最早质疑其商业模式及提示投资风险的一篇发布于2015年中(《郑州楼市》公众号回复“鑫琦”二字即可查阅),当时正是其风风火火做债权置换如日中天之时,才半年有余,却已物是人非。

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《郑州楼市》关于鑫琦资产的三篇文章

2014年下半年,包括郑州在内的全省甚至全国以投资担保为代表的民间借贷陆续崩盘,愤怒的受害人以堵路/拉白布条/省市政府门口聚集等方式维权,甚至有人三五结队去北京上访,时常能碰到满脸委屈无助的苦主。

有人看到了教训,有人看到了商机。

1

2015年4月,听说郑州一家叫鑫琦资产的公司推出了一项旨在盘活民间借贷理财客户债权的业务,因见惯了理财陷阱从一个马甲换成另一个马甲,所以笔者对此不屑一顾,直到有一天看到中央二套播出的“皇阿玛”张铁林代言的鑫琦资产的广告:两个鑫琦资产是同一公司?

2

2015年5月,经过实地考察、走访调研,发现“皇阿玛”代言的鑫琦资产所推的半价买房理财产品——房益宝和债权置换业务存诸多疑点,所以5月28日公众号推送了提示风险的《玩大了:“皇阿玛”张铁林代言的鑫琦资产要解救河南担保苦主?》(后简称《玩大了》)的文章,因文字写的有点含蓄,没有仔细阅读的读者竟然在后台留言说《郑州楼市》收黑钱替鑫琦资产做正面宣传。以后不久,郑州楼也收到了鑫琦方面的邮件,大意就是要我们承担法律责任、让我们删除,《郑州楼市》当然不会去删除文章。而后该文章在鑫琦资产的公关之下,被腾讯删除。

3

2015年8月,我们想做内购房陷阱/房产项目长期维权的稿子,在梳理郑州内购房项目时,发现弘润幸福里和六合之家与鑫琦资产存在千丝万缕的关系,于是就有了《六合之家苦等房本/弘润•幸福里五证不全:当年“地产+担保”开发模式下的蛋》一文。 可随后不久,微信后台联系《郑州楼市》说有人投诉该文涉及侵权,并要求删除。但对方并没拿出侵权证据,《郑州楼市》并未理会。可吊诡的是当《郑州楼市》查阅公众号之前推送的《玩大了》文时,居然无故被删除并消失了。

4

2015年十一过后,以盘活民间借贷/非法集资受害人债权资产的债权置换业务竟有在郑州风行之势,经过调查,我们发现债权置换并不适合所有人,并存在一些风险隐患,于是便有了《郑州担保崩盘后,衍生出的债权置换房产是解救良方,还是新的火坑?》一文,这是涉及鑫琦资产的第三篇文章。

三篇稿子都是基于实地考察、走访调研后撰写,并力求客观公正的反映事实,尽可能准确的提供信息,让读者读后能有所启发,并做出理性正确的判断,没成想却遇到些微阻力。

参考其他众多民间借贷类公司出事后的进展路径,鑫琦资产上海分公司兑付危机或许只是冰山一角。

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半价买房的理财产品:房益宝是什么鬼?

从公开报道来看,鑫琦资产上海分公司投资人所投资的应是半价买房收益高的“房益宝”产品,可这到底是什么产品呢?

鑫琦资产宣传单页↓↓↓

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通过翻阅鑫琦资产过往的宣传单页,是这样定义的:“房益宝”属于房屋产权投资的一种,80年代发展于欧美,在北京、上海、深圳等地已成熟运作5年以上,运行状况良好。

投资人以绝对安全(市场价的半价或更低)的价格取得“房益宝”发行机构的全资房产产权若干年(一般为5—10年),通过委托、出租等形式来享受产权收益,在产权年限到期后,发行机构按约定原价回购。

简单说就是投资者跟鑫琦资产签订一个资产购买协议书并拥有等值于理财金额的产权,同时再委托鑫琦资产代为管理该房产并按月获取定期收益。

凭借该产品,鑫琦资产自称“资产证券化先行者”,并频频接受媒体采访,可审视其理财产品,“房益宝”与资产证券化产品相差甚远,并在实际操作中1年期限的理财数额众多。

跟投资者签订一个资产购买协议书,就表示投资者拥有该房屋的部分产权了(应在房管局通过过户拥有房屋产权,或跟开发商网签购房合同并进行备案确保房屋所有权)?

因缺乏权威第三方登记监控,鑫琦资产完全可以把1000万的房屋转让给100个,甚至1000个投资人,转让的金额可以无限大。投资者在当地房管局的网站上查询到自己理财合同上的房产确实在鑫琦资产名下,可这个资产到底转让给了多少人,有多少金额,谁又知道呢?

鑫琦资产的员工这样介绍公司的盈利模式:开发商在建设期需要大量资金,此时公司会以年息20%-24%向开发商提供资金(开发商把相应在建房产以市场价一半的价格卖给鑫琦资产作为保障),而公司给理财客户的收益则在13.2%-15.6%之间,之间年化8%左右的息差即为公司利润。

通过这些介绍,看不出鑫琦资产的业务与其他已出事的担保公司有何差异:吸收资金(把房屋产权份额转让给N多人,获取N多资金)——高息借贷给开发商(保障措施是开发商在建房产或股权)——获取息差。

一旦开发商房屋销售不畅回款不顺,即无法向鑫琦按时支付本息,相应的鑫琦也无法向投资人支付本息,最终导致资金链断裂,所谓的半价买房也就成了镜中花水中月。

起初,为扩大业务,鑫琦资产还在各地招商加盟,没有加盟费,收益是8+1的回报(客户获取正常收益外,按照理财金额的8%给加盟商现金奖励,按照理财金额的1%给加盟商房产奖励)。

2016年1月31日,在郑州国际会展中心,由水均益主持、郎咸平等名人参与的鑫琦控股“鑫•光明行2016年峰会”上,公司还为愿意做业务代理商的投资人举行授牌仪式。

鑫•光明行2016年峰会↓↓↓

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本意解救担保苦主的债权置换是又一火坑

2014年底开始,郑州民间借贷陆续崩盘,加上2010年末—2011年的那波崩盘,社会上聚集了相当数量的担保苦主,于是以“盘活理财合同、解救担保苦主”为目的债权置换业务应运而生。

鑫琦资产是最早开展债权置换房产业务的——收已出事担保公司的理财合同,把理财金额先打个八折,之后冲抵部分房款(可以转让债权的一部分,如100万理财金额,打八折后为80万,可根据房子价值多少转让其中的部分,如20万冲抵首付房款),剩余部分现金支付与银行按揭相结合进行补差。同时,理财客户按照置换资产价值的3%左右支付服务费。

通过分析鑫琦资产陆续推出的置换房产项目,如新郑南龙湖的项目、秦皇岛的项目、海南的项目及郑东新区的地下停车位等,会发现大致如下特点:五证齐全、位置偏远、销售不畅、开发商资金链极度紧张或接近崩溃。一般会把房屋的签约价格适当提高,与实际成交价差30%左右,之后在银行按揭购房,几乎接近0首付购房(经常会要求补些差额现金)。

所以,债权置换房产的本质是,利用理财受损客户/或其亲友等关系密切人的按揭贷款资格,获取银行资金。从而实现开发商卖房回款、理财受损人获取房产、鑫琦资产得到服务费的“多赢局面”——而房产价值几何、是否值得购买则是另一回事了。

去年十一过后,郑州出现了越来越多做债权置换业务的公司,鑫琦资产被认为是该业务模式最成熟的,于是大家纷纷仿效。到底做成了多少债权置换的业务,外人不得而知,反正鑫琦资产的名气越来越大,它似乎也想壮大该板块,业务也逐渐推向全国,为此还为该业务包装策划了“鑫•光明行”的品牌,并频频以该业务品牌名义举办活动。

所以,债权置换业务到底是盘活理财客户手里“死合同”的利器,还是让担保苦主们从一个火坑跳入另一个火坑,一直存在争议——理财合同放在手里,眼睁睁的看着它无法兑现,变废纸一张,可如果兑付了房产,不仅自己要额外再掏一部分现金,还要背负沉重的银行按揭还款压力,可置换过来的房产今后能否转手出售、未来升值如何、是否具有使用价值(能自住/能出租)还真要打一个问号,怕就怕二次资金的再投入换来一个“废资产”,反而加重了负债。

根据债权置换运作及置换房产的特点,这种“解救苦主、盘活资产”的方式饱受非议。很多置换资产都是一个新的火坑,是对投资客户的新一轮洗劫。

郑州区域涉及鑫琦资产的债权置换开发商及项目不完全统计如下:

1、绿地集团:绿地新都会写字楼、郑东绿地中心

2、正商地产:正商航海广场、正商红溪谷、建正东方中心

3、东方鼎盛:东方鼎盛中心地下车位、海口海域阳光

4、南龙湖的龙湖玖号院(一个烂尾项目)

5、瀚海地产:瀚海北金、瀚海领世馆

后记:

既往民间借贷类公司出事后的发展路径大致如此:出现本息兑付危机——公司出解决方案/客户签字被迫接受(此时还不希望媒体介入,抱存希望)——窟窿逐渐显现/方案无法执行或分歧巨大——客户堵路/白布条漫漫维权——立案/审判/不了了之。

问题的全部解决是一个相当漫长的过程,2010年底—2011年那场民间借贷崩盘受损的理财客户大多至今没有解决,可现在已逐渐被人遗忘。

鑫琦资产是否会步其后尘,只能阿弥陀佛了。

(完)

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