南龙湖已沦陷,纯刚需该如何选择?

南龙湖已沦陷,纯刚需该如何选择?

南龙湖在哪里?从市区怎么过去?

从上图中可以看出,现在从市区到南龙湖交通非常不方便,加之老107国道(图中的龙湖大道)道路状况太差,现在去南龙湖大家基本都会选择从中州大道绕行至郑新快速路。不过后期大学路要打通,紫荆山南路要打通,交通应该会有所改善。

此次我们做的是南龙湖片区楼盘和前景的分析,鉴于此区域在售项目实在太多,只挑出一些具有代表性的楼盘进行盘点分析。

郑新公路和双湖大道交汇处

先来讲一下郑新公路和双湖大道附近的楼盘。由于郑新公路是目前联系市区和龙湖的主干道,双湖大道也是连接东西的主要通道。因此,这片区域可以说是现在龙湖镇的十字中心,也是商业最为集中的地方。

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龙湖锦艺城

龙湖锦艺城位于郑新公路和双湖大道的东南边,由洋房和高层组成。洋房是地中海风格,均价在7000以上,高层均价在6000元左右。其中墅质洋房创新性较强,把负一层、一层和二层做成了一户,把普通洋房做出了别墅的感觉,还是值得肯定的。

地中海风格的洋房↓↓↓

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从锦艺国际华都起家的锦艺,在景观和商业配套方面一向是比较有心得的。龙湖锦艺城也延续了之前的风格,商业配套比较齐全,景观也算是可圈可点。因此,这个楼盘还是龙湖区域比较值得关注的。

康桥九溪郡

康桥九溪郡位于郑新公路和双湖大道的西南边,早期是别墅和洋房,现在在售的是高层。在这里要说一下康桥九溪郡的别墅产品,景观做得很漂亮,和建筑基本都融为一体了。

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这也是我比较推荐的一个楼盘,高层价格在5800到6200。高层区域是紧挨着别墅区域的,不管是景观还是管理,还是比较占便宜的。项目北边靠近双湖大道的地块还会有商业配套。

康桥一直默默地在南龙湖耕耘,现在在售的有康桥九溪郡、康桥溪棠、康桥原溪里、林溪湾,已经售罄的有康桥溪月、康桥溪桂园。

应该说,康桥还是一个很不错的本土开发商。就是老拿不到好地,一直在二七区和龙湖附近盘旋,最近终于在金水区拿了地,开发了康桥朗城,以后应该会更有作为吧。

领城公园1857

领城公园1857位于郑新公路和双湖大道的东南边,紧挨着华南城,现在好像很流行给楼盘起这种案名。问楼盘名字的含义,置业顾问称,他们的楼盘的备案名字是中央公园,而纽约的中央公园是兴建于1857年,所以他们对外宣传的案名叫公园1857。忍不住想吐槽,纽约的中央公园跟你有一毛钱关系吗?

从细节上也能看出开发商的不专业程度。其中一个户型朝北的两个卧室面积都很小,样板间里放着一张1.5米的双人床都显得拥挤不堪,而其中一间卧室床头背后的墙面还不到1.5米。这不仅是户型设计的问题,也是开发商在样板间设计上的不专业。

再看看这装修风格和颜色,也真是够敷衍的↓↓↓

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要知道为了让小户型看上去比较大,开发商经常采用缩小家具的做法,你买房时看到的户型图和样板间经常会有此种情况,让你产生房子较大的错觉。在这里,消费者应该感谢这个开发商的实诚,虽然他不是有意的。

这房子也卖6000左右,西边紧挨着华南城,好像卖得也还可以。明明6000能买隔壁的康桥九溪郡,不知道买这个房子的人都是什么心态。

地铁二号线延长线附近

地铁二号线延长线的官方名字叫做城郊铁路,从紫荆山路南四环起步,经过107国道东转至泰山路,再一路向东延伸至航空港去。在龙湖区域内全部是地上轻轨,站点分别为祥云路站、双湖大道站、鸿鹄路站、华南城西站、华南城站、华南城东站。

从下图我们也能看出来,距离二号线延长线比较近的楼盘有悦府海棠、富田兴龙湾、林溪湾、龙湖玖号院。对于刚需楼盘来说,拥有一个轻轨站是福气。对于高端盘来说,这种地上轻轨并不是好事。不巧的是,正商红河谷、富田兴龙湾、林溪湾还有龙湖区域最早的龙泊圣地等别墅都距离轻轨非常近。

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正商红河谷

正商红河谷位于107国道西边,项目有别墅、洋房和大平层,整体定位还是很高端的,项目配套也比较齐全的。这个项目最大的问题是东边的107国道。107国道在龙湖这一段有多脏估计大家心里都清楚。不少人宁愿绕道中州大道机场高速那边,都不愿意从这边走。以后107国道东移后,路上不再跑大车,环境应该会有所好转。

悦府海棠

悦府海棠位于文昌路和祥和路的交汇处,这是一个中规中矩的刚需盘。五证齐全,离轻轨站大约1000多米,价格也偏低,大约在5800左右,还送一套家电。如果你比较缺钱又在意交通的话,可以考虑。

龙湖玖号院

龙湖玖号院位于泰山路与鸿鹄路交汇处,是龙湖所有项目中离轻轨站最近的,甚至可以说是紧贴着轻轨站,但是目前处于停工阶段。龙湖玖号院从2013年开始进行认购,认购价在5000左右。据说开发商是龙湖本地的,2014年年底被爆出欠了3000万的工程款,现已被政府接管。代理公司还在继续往外卖房子,能忽悠一个是一个。

康桥溪棠(林溪湾三期)

康桥溪棠是我特别想大力推荐的一个楼盘。康桥溪棠其实是康桥林溪湾的三期。凡是对南龙湖稍有了解的人应该都知道,林溪湾是南龙湖最成功的别墅。在南龙湖的别墅价格普遍连14000都超越不了的时候,林溪湾的别墅依然保持着18000元/㎡的高价。

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由于是别墅的延伸,这个地块先天具有很多优势,比如视野较好,景观也很值得期待。我还想着重说说它的户型。它的很多户型都非常方正,户型极佳。

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从上面这个平层图里我们就能看出来,所有的户型都是南北通透的。由于面宽长、进深短,三室可以做到两个卧室和客厅都朝南。可以留意一下朝南的户型,朝南户型的北边是天井和连廊,而且连廊还有窗户,既能做到透光,还能通风。这让朝南的户型和南北通透的户型几乎完全一样了,当然因为朝北的窗户正对着走廊,在隐私上会有些不便。

康桥溪棠的均价也是6000元左右。唯一的缺点是,距离轻轨鸿鹄路站的距离稍微有些远,大约1500米左右。

富田兴龙湾

富田的产品,怎么说呢,总是毫无特色,也毫无亮点。富田兴龙湾是振兴地产在龙湖打造的高端产品,以别墅和洋房为主,也有高层。项目南边紧挨着轻轨,高层均价在6000左右。在双湖大道以北还有个富田兴和湾,以高层为主,价格在5500左右。

紧挨着轻轨的富田兴龙湾↓↓↓

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康桥原溪里

康桥原溪里在郑新快速路与祥安路交汇处西南角,和华南城一路之隔。产品有高层和小高层。距离轻轨华南城西站口很近。还是康桥的品牌,交通也比较方便,均价在6200元左右。推荐关注。

郑州一中附近

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郑州一中位于郑新路与龙泊南路交汇处西1000米路南。在这附近也汇集了不少楼盘,比如德丰麦卡伦、维也纳湖畔、华启唐宁一号,都是别墅与洋房、刚需混杂。其中维也纳湖畔就在郑州一中的对面。今天着重要讲的是,融侨集团在这边开发了一个项目叫融侨城。

融侨集团可能大家不太了解,这也是一家来自福建的开发商,中国房企综合实力25强,算是一家全国性的大型房企。据悉,融侨城是一个占地近千亩的大盘。2014年6月,融侨竞得龙湖镇三宗居住用地,总占地近167.41亩,容积率3.0,总建筑面积约33万平方米,为项目首期用地。

融侨城的围挡↓↓↓

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融侨城南临龙泊南路,西临十七里河。社区配有双语国际幼教,建筑类型以高层和洋房为主。因为是融侨进入郑州的首发项目,还是值得期待一下的。

南龙湖四问1你是谁?你为什么要买龙湖的房子?

到底是什么人在买龙湖的房子?说白了,刚需中的纯刚需。可能是为了结婚,可能是怕房价再涨,总之是到了不买不行的时候,迫不得已地选择在南龙湖置业。为什么选择龙湖?原因可以说自始至终都只有一个,那就是价格便宜。

如果你在郑州市区上班的话,依南龙湖现在的交通状况,如果没有车的话,每天来回至少需要五六个小时。但话说回来,如果能买得起车的话,还会在南龙湖买房吗?你也可以问问你身边在市区工作、在南龙湖买了房的人,他们都去住了吗?

2南龙湖的定位是什么?

最早南龙湖的定位是宜居教育城,升达、中原工学院等10余所高校在这里落户,郑州一中和郑州外国语学校也早早在这里选了址。早期南龙湖开发的楼盘也是别墅和洋房居多,确实称得上是宜居教育城。

后来,随着郑州房价的不断攀升,南龙湖区域作为价格洼地,承接了大量从市区外溢出来的刚需。于是,南龙湖的高层成了香饽饽,也成了房企回笼资金的主力。开发商也坐不住了,想做高端,又不想放弃刚需。这样的结果就是,现在走遍龙湖在售的各个楼盘,几乎没有一个纯粹的高端社区,都是刚需与品质混杂。就算是林溪湾,三期的溪棠也被做成了高层。

这当然也跟政府的规划有关系。不是说南龙湖不可以做刚需,但是能不能分分区域呢?比如说靠近南边龙湖的做成纯粹的高端区域,靠近东边郑新路的规划成刚需区域。现在就是各个片区全面混杂,别墅和刚需你中有我,我中有你。

随着占地上万亩的华南城、华商汇落户南龙湖,南龙湖的定位更加变幻莫测,“宜居教育城、商贸物流城、养生文化城”是政府给予的最新定位。

从现实来看,现在的南龙湖再也不是早期的高端居住区了,而是成为了一个彻底的刚需聚集地和商贸物流集散地。我不知道早期买林溪湾的业主看着周围一栋接一栋的高层拔地而起,以后还要看着华南城的物流货车跑来跑去,心里会是什么滋味?

3华南城、华商汇带来的是的喜是忧?

在南龙湖,几乎每个楼盘都以华南城为卖点,这真的是我比较费解的一件事情。在郑州市区买房时,置业顾问会一直向你强调周边有一个批发市场吗?肯定不会,反而会避之唯恐不及。用来自住的话,一个超巨型的批发市场在周边环绕,物流、货车、灰尘、噪音必然是以后要面对的困扰。除非你是华南城的商户,可以考虑就近买一套。

那为什么要开发商要强调华南城呢?一是在强调政府规划下的区域前景,二是在强调楼盘的投资价值。郑州楼市之前也对华南城做了很多分析,就算是华南城为龙湖镇带来了地铁,带来了一些基础配套,但是在政府引导下的批发市场外迁能否成功还是一个巨大的问号,在此基础上想进行房产投资、期望获得高额回报更是镜中月、水中花,虚无缥缈。

4龙湖的前景在哪里?

整个龙湖,目前在售的楼盘有37个,正在开工的楼盘少说还有十来个,这么庞大的库存量到底会有多少人来买单?经历了2013年的房价和成交量暴涨后,龙湖从14年到15年,房价几乎没有再往上浮动过。

整个龙湖的基础建设和配套都严重滞后,水电气暖到底能不能跟得上这么大的住房存量,是一个严峻的现实问题。同为刚需聚集区,从龙湖现有的道路和基础建设来说,跟高新区真的差远了。在龙湖晃一圈,你会真切地感受到这里的确还是个镇。

结语:

所以说,从区域来说,我们真心不推荐南龙湖。

如果真的不是特别缺钱,又不是特别急着要买房的话,请不要再去南龙湖置业了。高新区或者白沙什么的,都比南龙湖强。

但是非要推荐几个楼盘的话,还是康桥的比较靠谱,锦艺也还行,融创也是值得期待一下的。

鉴于龙湖的楼盘价格都差不多,请务必挑选品牌开发商,好歹有个保障。

(完)

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