在中国商业地产从增量扩张迈入存量深耕的重要节点期，高端商业市场正经历深刻的结构性调整与变革。在消费升级与分化并存、数字化浪潮席卷等多重因素之下，推动着行业发展逐渐步入精细化运营的“下半场”。作为中国高端商业领域的标杆力量，以恒隆、太古、新鸿基、香港置地等为代表的港资商业地产开发运营商，凭借精准的战略调整、持续的产品革新与成熟的运营体系，在过去两年穿越市场周期，交出了各具特色的发展答卷。
作为中部地区为数不多的高端商业代表之一，郑州丹尼斯大卫城在刚刚过去的2025年同样取得了亮眼业绩。
然而随着近些年市场竞争格局分化的加剧、外部因素的影响，越来越多的购物中心选择了不再公布年度销售数据。
为什么
大家不愿意再对外
公布销售数据
近两年我们观察到两种现象。一种是越来越多的购物中心或百货商场不再主动向外披露项目的年度销售数据，即便是如太古、恒隆、华润万象生活等上市公司也更多的只对外披露出租率、销售增长率等数据；另一种则是部分商场披露（官方或非官方）出来的业绩令人瞠目结舌，难以判断数据的水分成度与真实有效性。
而出现这种现象的根本在于统计边界与维度的模糊。
例如购物中心收入多为固定租金、物业管理费、市场推广费三个维度，并非传统百货式的自营销售、统一收银模式，因此难以统一口径统计全商场销售额；另一方面则是在销售额统计过程中，部分业态如超市、影院、新能源汽车或数码3C等数据核算相对独立，合并披露易失真。比如某购物中心对外披露其2025年销售额达60亿元+，仅主力店（某会员制超市）+新能源汽车可能就贡献了约60-70%的累计销售额数据，因此这样单纯的统计方式便会显得失真和误导。
当然，随着越来越多标杆项目成功发行REITs，其定期对外披露的核心运营数据对于整个行业还是有诸多参考价值与意义。
2025年
丹尼斯大卫城业绩
同比双位数增长
刚刚过去的2025年，不仅是丹尼斯大卫城开业运营的第十个年头，更是其步入新一轮升级改造的“元年”。根据托尼主编的了解，其2025年整体销售业绩同比增长约23%-25%，销售额连续两年破百亿元，一方面得益于其在国际名品、黄金珠宝、运动户外等优势品类或独有品牌的持续优化与引入，另一方面则在于其围绕“假日经济”等重要节点的大力投入、营销资源的整合协同。
丹尼斯大卫城老铺黄金专柜前
具体到品牌业绩，多个重奢品牌实现了高双位数增长，始祖鸟、迪桑特等在内的多个运动户外品牌也实现了销售额过亿的成绩，老铺黄金更是成为大卫城在黄金珠宝品类业绩实现双位数增长的一匹“黑马”。
虽然在过去一年取得了较为亮眼的业绩增长，但随着市场趋势的快速衍变和未来1-2年郑州商业竞争格局的变化，地处二七商圈的丹尼斯大卫城仍然面临诸多挑战。
空间功能老化
场内部分区域规划时间较早，尤其是三层以上无论是层高、内装风格、业态及品类组合，都存在着不同程度的问题并导致其逐步演变为低效空间。
场景体验缺失
项目以封闭型购物空间为主，缺乏与自然、城市的互动，难以完全满足消费者的社交与休闲需求。
城市界面脱节
大卫城所在的商圈目前存在街区形象老旧、动线不连贯、交通拥堵、停车难，同时商圈内呈现出“一家独大”的市场格局，周边存量项目的经营情况参差不齐、品牌与业态档次也存在断层的现象。
从消费端来看，新一代消费者的需求也已从单纯的“购物消费”转向“体验消费”、“情感消费”，对商业空间的自然感、社交性、文化均性提出了更高要求。因此，商业项目的竞争力不再是单一依赖品牌组合，而是逐渐形成了“空间载体+体验内容+会员服务”的三维竞争体系。
对未来的展望
消费分层明显
差异化定位成生存关键
伴随过去五年市场的变化，高端商业市场率先呈现出清晰的消费分层特征。即：顶奢客群追求稀缺性与专属感，消费决策更注重品牌价值与体验感；中高端客群则兼顾品质与性价比，对首店、潮流品牌、体验业态的需求旺盛。这种分层趋势也正推动高端商业项目向“精准定位+差异化竞争”方向发展。
从全国层面看，上海恒隆广场（三期+租赁梅陇镇广场扩容）、北京三里屯太古里（瑜舍酒店改造，为高端品牌扩容）等头部标杆项目的深度调整，不仅进一步为未来的业增长释放潜力，也推动着核心城市、核心商圈、核心资产的价值将持续提升。
对于大卫城而言，坚守核心地段优势、强化差异化定位、聚焦体验与会员价值、拥抱存量改造，将成为其拥抱行业及消费生态变化而必须要走的一条“长征路”。