待嫁的《金水十二拆》

9月份，金水区举办了“金水区新型城镇化项目推介会”，正式向外界推介了金水区尚未嫁出去的15个城中村改造项目。本次推介会没有涉及的村庄基本上七七八八都有主了。比如陈寨，庙里等。

这15个村落中的来童寨、黄庄和黄岗庙位置不太好，且相关指标尚不完善，本文暂且不说，则就剩下了12个算是金水区核心城区的村落了。

这12个可以简单概括为“246”，2个杨金区域，4个三环内和6个连霍高速区内。

我们来看一下这12个待嫁的城中村详细指标：

15个项目在金水区的分布如下：

首先来看，2个杨金区域项目：

贺庄/周庄

第一拆：贺庄

如下图所示意，小贺庄位于马林西路以东，杨金路以北，居民1817人，村庄占地1976亩，拆迁量60万㎡，安置量20万㎡。

下图为小贺庄安置概念性规划图：

小贺庄的位置应该是十二拆里姿色最差的，而且快速道及铁路线同时穿过区域，地块属性不太好，但从项目“不超过1比2的安开比”和“1976亩”的村庄占比面积这2个指标来看，项目利润应该还是很可观的，但区域配套实在太差，而地块属性只能做刚需，而配套差则是刚需盘的硬伤，但在改善型产品的大区域环境下，机会不是没有。

第二拆：周庄

如下图示意，周庄位于中州大道以东，马头岗机场以西，金城大道以北，贾鲁河以南，总户数456户，总居民1796人，拆迁量30万㎡，安置量20万㎡。

下图为周庄安置概念性规划图：

尽管和小贺庄一样，项目占地规模很大，安置量不大，但这个项目受3个方面的因素影响，实施开发难度也不小。第一个当然是军用马头岗机场了，军用的东西在中国都很强势，不论各方面的事务谈判，开发商都会处于弱势。第二个就是近期很热的污水处理厂。第三个就是风水太差。总之，不太看好这个项目。

然后，我们来看三环内的4个项目：

司家庄/大铺/姜寨/黄家庵

第三拆：司家庄

如下图所示，司家庄位于东明路以西，顺河路以南，凌云路以东，城北路以北，常驻人口1100人，享受村待遇人口349人，隶属未来路办事处，安置量17万㎡。

下图为项目概念性规划图：

这个项目的地理位置看似在郑州的城中心（距离紫荆山公园不足1公里），但由于周边的区域环境影响，位置并不算特别的好。同时，项目基本没有临路面，体量小，唯一的一条内部路还是尚未打通的小街道东里路。项目可用净地仅百亩，安置量拆迁量都不小。

如果做精品中高端客户的改善盘，对于有地缘情结的周边客户仍是十分具备吸引力的。

第四拆：大铺

如下图所示，大铺位于科技市场附近，四面都找不到主干道出口，属于“大隐于世”的城中村，村庄占地120亩，共有461户，安置量18万㎡，调整后可用建设净用地97亩。隶属东风路办事处。

下图为项目概念性规划：

这个项目在项目禀赋上和司家庄差不多，但位置和司家庄差很多了。项目所在地科技市场片区的规划何止一个乱字可以形容的，看看各种abcde时代广场，东风路文化路东北片区的各个项目，用一句话可以这么形容，科技市场片区受其强大的商业价值因素影响，绝对是郑州的一大美女，可就因为太美了，被一群流氓轮奸成现在这个样子，整个区域的规划是“各自为战”，乱得惨不忍睹。这个大铺感觉没有什么玩的价值。

第五拆：姜寨

如下图所示，姜寨位于东风路北，文劳路南，丰庆路东，信息学院路西，总户数153户，居民1551人（这个村的家庭人口可是够多的，每户10人），享受村民待遇829人（第一次听说“享受村民待遇”这个专业术语），隶属东风路办事处。

下图为项目概念性规划：

1200万和1500万的地王就在这个村子北面几百米，但论地块属性，姜寨是差了太多。这个项目除了西边有个医院外，四周也基本上乱糟糟的。净用地面积更少，只有85亩。如果不精打细算，盈利难度不小。

第六拆：黄家庵

如下图示意，黄家庵位于徐寨路、鑫苑路、花园路和黄家庵路之间，居民587人，安置量14万㎡。

下图为项目概念性规划：

黄家庵应该是三环内这4个城中村天然禀赋最好的了，即使分为三个地块，但各分地块的属性都不差。但就是这个相对来说还是比较好的项目，经过几家开发商的博弈，最后还是没有嫁出去。

最后，看看连霍高速区域内的：

桑园/张家村/杨君刘/柳林/高皇寨/刘庄杓袁

第七拆：桑园

如下图所示，桑园村位于水科路，北三环，中州大道附近，总户数144户，居民662人，隶属北林。村庄占地272亩，可建设用地180亩，安置量23万㎡。

下图为项目的概念性规划：

这个位置应该说很不错，一句话，如果能借上龙湖的东风就好了。

第八拆：张家村

如下图所示，张家村位于文化路中段，村庄总户数662户，居民3103人，享受村民待遇2578人。拆迁量84万㎡，占地695亩，可建设用地537亩，安置量51万㎡。

项目概念性规划：

项目位置不错，核心就是拆迁量和安置量大了点。

第九拆：杨君刘

如下图所示，杨君刘南至国基路，东至中州大道，总户数557户，居民778人，享受村民待遇442人。村庄占地195亩，可建设用地151亩。

项目概念性规划：

项目尽管占地规模不大，但利用率还是蛮高，而且位置也不错，相对比较优质。

第十拆：柳林村

如下图所示，柳林镇位于花园路北段与三全路交汇处，居民2560人，享受村民待遇1721人，村庄总占地1904亩，可建设净用地903亩。

项目概念性规划如下图：

10年前誉满省城的天荣国际建材港也即将被拆除了，天荣这块地确实比较诱人。

第十一拆：高黄寨

如下图所示，高黄寨居民2350人，待遇1667人。占地1231亩，可用745亩。

概念性规划如下：

尽管高皇寨这2块地分开了，但各自的属性还都不错。

第十二拆：刘庄杓袁

如下图所示，最后一拆是彻底的巨无霸了，不知道金水区是何种原因要将这2个村子进行打包改造，但占地达3300亩的规模恐怕是区域之最了。

刘庄居民3556人，享受村民待遇2277人，占地1854亩，可用净建设用地983亩。

杓袁，居民1450人，享受村民待遇1000人。村庄占地1472亩，可用建设净用地788亩。

下图为项目的概念性规划：

一句话，这个巨无霸可不是一般开发商能玩得起的。

总结：

严格意义上说，这待嫁的金水十二拆也是金水区最后的金水十二拆了，这剩下的可不是政府捂盘惜售，精心典藏的，而是实实在在难啃的硬骨头，但是，大部分项目可开发性还是很强的，只是对开发商的要求高了，不是随随便便一个外行开发商进来就可以赚钱的了，只是利润率不会再有像过去燕庄那样利润肥厚罢了。

（完）

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