待嫁的《金水十二拆》

9月份,金水区举办了“金水区新型城镇化项目推介会”,正式向外界推介了金水区尚未嫁出去的15个城中村改造项目。本次推介会没有涉及的村庄基本上七七八八都有主了。比如陈寨,庙里等。

这15个村落中的来童寨、黄庄和黄岗庙位置不太好,且相关指标尚不完善,本文暂且不说,则就剩下了12个算是金水区核心城区的村落了。

这12个可以简单概括为“246”,2个杨金区域,4个三环内和6个连霍高速区内。

我们来看一下这12个待嫁的城中村详细指标:

15个项目在金水区的分布如下:

待嫁的《金水十二拆》

首先来看,2个杨金区域项目:

贺庄/周庄

第一拆:贺庄

如下图所示意,小贺庄位于马林西路以东,杨金路以北,居民1817人,村庄占地1976亩,拆迁量60万㎡,安置量20万㎡。

待嫁的《金水十二拆》

下图为小贺庄安置概念性规划图:

待嫁的《金水十二拆》

小贺庄的位置应该是十二拆里姿色最差的,而且快速道及铁路线同时穿过区域,地块属性不太好,但从项目“不超过1比2的安开比”和“1976亩”的村庄占比面积这2个指标来看,项目利润应该还是很可观的,但区域配套实在太差,而地块属性只能做刚需,而配套差则是刚需盘的硬伤,但在改善型产品的大区域环境下,机会不是没有。

第二拆:周庄

如下图示意,周庄位于中州大道以东,马头岗机场以西,金城大道以北,贾鲁河以南,总户数456户,总居民1796人,拆迁量30万㎡,安置量20万㎡。

待嫁的《金水十二拆》

下图为周庄安置概念性规划图:

待嫁的《金水十二拆》

尽管和小贺庄一样,项目占地规模很大,安置量不大,但这个项目受3个方面的因素影响,实施开发难度也不小。第一个当然是军用马头岗机场了,军用的东西在中国都很强势,不论各方面的事务谈判,开发商都会处于弱势。第二个就是近期很热的污水处理厂。第三个就是风水太差。总之,不太看好这个项目。

然后,我们来看三环内的4个项目:

司家庄/大铺/姜寨/黄家庵

第三拆:司家庄

如下图所示,司家庄位于东明路以西,顺河路以南,凌云路以东,城北路以北,常驻人口1100人,享受村待遇人口349人,隶属未来路办事处,安置量17万㎡。

待嫁的《金水十二拆》

下图为项目概念性规划图:

待嫁的《金水十二拆》

这个项目的地理位置看似在郑州的城中心(距离紫荆山公园不足1公里),但由于周边的区域环境影响,位置并不算特别的好。同时,项目基本没有临路面,体量小,唯一的一条内部路还是尚未打通的小街道东里路。项目可用净地仅百亩,安置量拆迁量都不小。

如果做精品中高端客户的改善盘,对于有地缘情结的周边客户仍是十分具备吸引力的。

第四拆:大铺

如下图所示,大铺位于科技市场附近,四面都找不到主干道出口,属于“大隐于世”的城中村,村庄占地120亩,共有461户,安置量18万㎡,调整后可用建设净用地97亩。隶属东风路办事处。

待嫁的《金水十二拆》

下图为项目概念性规划:

待嫁的《金水十二拆》

这个项目在项目禀赋上和司家庄差不多,但位置和司家庄差很多了。项目所在地科技市场片区的规划何止一个乱字可以形容的,看看各种abcde时代广场,东风路文化路东北片区的各个项目,用一句话可以这么形容,科技市场片区受其强大的商业价值因素影响,绝对是郑州的一大美女,可就因为太美了,被一群流氓轮奸成现在这个样子,整个区域的规划是“各自为战”,乱得惨不忍睹。这个大铺感觉没有什么玩的价值。

第五拆:姜寨

如下图所示,姜寨位于东风路北,文劳路南,丰庆路东,信息学院路西,总户数153户,居民1551人(这个村的家庭人口可是够多的,每户10人),享受村民待遇829人(第一次听说“享受村民待遇”这个专业术语),隶属东风路办事处。

待嫁的《金水十二拆》

下图为项目概念性规划:

待嫁的《金水十二拆》

1200万和1500万的地王就在这个村子北面几百米,但论地块属性,姜寨是差了太多。这个项目除了西边有个医院外,四周也基本上乱糟糟的。净用地面积更少,只有85亩。如果不精打细算,盈利难度不小。

第六拆:黄家庵

如下图示意,黄家庵位于徐寨路、鑫苑路、花园路和黄家庵路之间,居民587人,安置量14万㎡。

待嫁的《金水十二拆》

下图为项目概念性规划:

待嫁的《金水十二拆》

黄家庵应该是三环内这4个城中村天然禀赋最好的了,即使分为三个地块,但各分地块的属性都不差。但就是这个相对来说还是比较好的项目,经过几家开发商的博弈,最后还是没有嫁出去。

最后,看看连霍高速区域内的:

桑园/张家村/杨君刘/柳林/高皇寨/刘庄杓袁

第七拆:桑园

如下图所示,桑园村位于水科路,北三环,中州大道附近,总户数144户,居民662人,隶属北林。村庄占地272亩,可建设用地180亩,安置量23万㎡。

待嫁的《金水十二拆》

下图为项目的概念性规划:

待嫁的《金水十二拆》

这个位置应该说很不错,一句话,如果能借上龙湖的东风就好了。

第八拆:张家村

如下图所示,张家村位于文化路中段,村庄总户数662户,居民3103人,享受村民待遇2578人。拆迁量84万㎡,占地695亩,可建设用地537亩,安置量51万㎡。

待嫁的《金水十二拆》

项目概念性规划:

待嫁的《金水十二拆》

项目位置不错,核心就是拆迁量和安置量大了点。

第九拆:杨君刘

如下图所示,杨君刘南至国基路,东至中州大道,总户数557户,居民778人,享受村民待遇442人。村庄占地195亩,可建设用地151亩。

待嫁的《金水十二拆》

项目概念性规划:

待嫁的《金水十二拆》

项目尽管占地规模不大,但利用率还是蛮高,而且位置也不错,相对比较优质。

第十拆:柳林村

如下图所示,柳林镇位于花园路北段与三全路交汇处,居民2560人,享受村民待遇1721人,村庄总占地1904亩,可建设净用地903亩。

待嫁的《金水十二拆》

项目概念性规划如下图:

待嫁的《金水十二拆》

10年前誉满省城的天荣国际建材港也即将被拆除了,天荣这块地确实比较诱人。

第十一拆:高黄寨

如下图所示,高黄寨居民2350人,待遇1667人。占地1231亩,可用745亩。

待嫁的《金水十二拆》

概念性规划如下:

待嫁的《金水十二拆》

尽管高皇寨这2块地分开了,但各自的属性还都不错。

第十二拆:刘庄杓袁

如下图所示,最后一拆是彻底的巨无霸了,不知道金水区是何种原因要将这2个村子进行打包改造,但占地达3300亩的规模恐怕是区域之最了。

刘庄居民3556人,享受村民待遇2277人,占地1854亩,可用净建设用地983亩。

杓袁,居民1450人,享受村民待遇1000人。村庄占地1472亩,可用建设净用地788亩。

待嫁的《金水十二拆》

下图为项目的概念性规划:

待嫁的《金水十二拆》

一句话,这个巨无霸可不是一般开发商能玩得起的。

总结:

严格意义上说,这待嫁的金水十二拆也是金水区最后的金水十二拆了,这剩下的可不是政府捂盘惜售,精心典藏的,而是实实在在难啃的硬骨头,但是,大部分项目可开发性还是很强的,只是对开发商的要求高了,不是随随便便一个外行开发商进来就可以赚钱的了,只是利润率不会再有像过去燕庄那样利润肥厚罢了。

(完)

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