建业、海马、广电、瀚海应该如何感谢正商?

建业、海马、广电、瀚海应该如何感谢正商?

前言:

当很多人在质疑东区的价格太高、值不值得出手时,一向谨慎、从不拿地王的正商给了郑州一个最直接的答案。

我的高层是要照着毛坯2万去卖了,其它的,你们看着办。

1先来看看正商2015年1月7日拿到的双料地王地块

建业、海马、广电、瀚海应该如何感谢正商?

如图所示,地块东侧是高铁高架桥,北侧是平安大道,路对面是大片的祭城安置区,地块南侧是东风渠,渠对面又是大片的安置区。

地块参数:

占地:102.6亩

容积率:2.5

总价:18.9亿

亩价:1844万/亩

楼面价:11066.8元/平

成本售价:18500元/平

地块优劣:

优势:东风渠景观

劣势:高铁高架、安置区包围、已经不属于龙湖CBD、地块不工整不好规划

其实这儿已经不再是高大上的龙湖CBD,在区域价值上已经弱化,甚至还可能比不上瀚海晴宇,最多也就是和广电天韵差不多。区域价值也比不上建业天筑和海马壹号公馆。

而该地块在2015年10月14日第一次被拍卖时,是流拍的,原因:报价未达到标的底价而流拍。

建业、海马、广电、瀚海应该如何感谢正商?

据说碧桂园也是对该地块志在必得,最终失之交臂。

据说建业老胡也曾亲自去看过该地块,感觉不好规划,放弃了。

没想到,正商居然拿了。

2正商VS瀚海晴宇VS建业天筑VS海马壹号公馆VS广电天韵

建业、海马、广电、瀚海应该如何感谢正商?

四个楼盘在东区的分布如图所示,也说明了四个项目所在位置的区域价值。

四个项目的参数如下:

建业、海马、广电、瀚海应该如何感谢正商?

各位先试想一个场景:

都是毛坯的情况之下,正商20000元,瀚海晴宇17000元,建业天筑18000元,你会选哪个?

而在几个项目中:

1、从品质、定位上来说,毫无疑问,建业天筑肯定还是最高。

2、从周边的教育、商业、交通配套上来说,建业天筑肯定是最好的。

3、从容积率上来说,正商的地块是最低的。

4、从景观上来说,瀚海晴宇和正商地块因为临河,有河畔景观,这是优势。

5、从单价来看,广电天韵是最低的,但其实广电天韵的开盘价都定的有点高,所以开盘效果并不好,因为周边配套最差。

6、从硬伤上来说,正商地块的紧临安置区、高架桥可真是硬伤,广电天韵姚桥路上的高架桥也是硬伤。

7、从品牌上来说,建业天筑最强,其它的都差不多,广电天韵是最弱的。

8、从占地上来说,海马壹号公馆占地太小,而且被写字楼包围,居住属性被大大冲击,有点鸡肋,但海马壹号公馆无小户型、无公租房、无安置房这是一大优势,也算是唯一优势。

这几个项目里面,建业(港股832.HK)和正商(港股185.HK)都是在香港上市的河南房企,这两个来直面比较更有意思!

两家赴港上市本土房企正面大比拼!

3理论上,正商的项目定位应该是与建业天筑直面竞争:豪宅

1、但在区域价值上优势并不大,一个东风渠景观如何能力挽狂局?

2、在品牌上更是占据劣势,从正商书香华府、正商金域世家,正商抛弃了自己的“钻”,想走的是品质路线,但一路执行下来,你会发现,还是一个刚需盘,只不过确实是要比“钻”系列高一些的刚需盘。这和正商一直以来的企业文化、基因、沿革是有直接关系的,但不可否定的是,正商确实在进步,而且正商几乎没有无证开盘的案例,只是格局还不够大、做事也不够极致,但要比同是城改大户的升龙强多了,也比本土的盛润、亚星要强。

3、会不会作精装修?在河南省政府目前倡导精装住宅的大方针之下,有可能!很有可能,但正商还没有过精装修住宅项目,更是一个挑战!

但可以肯定的是,正商这个项目不论如何来定位:

1、在外观、创新上会不会比得上瀚海晴宇?郑州目前也就思念更愿意在颜值上砸钱。

2、在装修定位、品质、规格、配套上会不会比得上建业天筑?天筑在建业内部的品质定位上是最高的。

3、正商毛坯还要卖到2万左右,精装修也要在2.3万左右,怎么玩?怎么搞?

从成本的角度来计算这两个项目:

建业、海马、广电、瀚海应该如何感谢正商?

注:

1、成本计算:楼面价X1.3+建安成本+装修成本

2、建安成本都是按5000元/平的中高端标准计算

3、建业天筑装修官方标准是6500元/平,我们保守点按4000元/平计算

建业、海马、广电、瀚海应该如何感谢正商?

来数落一下建业天筑细节,正商在项目定位时可以参考:

1、外立面使用太空铝板,不管时间多久,外立面不会变旧变色

2、建业天筑请了香港梁志天来作装修设计

3、厨房垃圾粉碎、冷冻、直接送到地下室集中运走

4、贝克洛系统门窗,在隔音、隔热效果上更好

5、3.1米的标准层高

6、森德新风、地暖系统

7、三菱电机进口中央空调

8、奥雅景观

9、智能化家居系统

10、配备室内外游泳池

11、请来了台湾怡盛物业

12、其它还有好门、好锁、中水处理、微喷、雾森、双会所、小区电影院等

13、中天建设承建

结束语:

一个位置并不杂滴的地块,我正商敢以楼面价11066元/平、成本价18500元/平拿下,同级别的在售项目建业天筑、瀚海晴宇应该卖多少钱?你们如果卖的低于我的成本价是不是笑话我啊?各位给个面子,都赶紧涨价吧,至少毛坯2万左右才合理。

当大家都在质疑东区房太高时,正商给了这个市场最直接的回应,我楼面价11064元都敢拿,你们现在卖个万把块算啥?

正商这样给各位撑场子,各位该如何感谢正商?

注:如果拍下该地就不是一个正常的商业行为,而是有别的因素,那,权当别论。

(完)

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