靠持续内购才能存活的楼盘,五证齐全就安全了吗?

靠持续内购才能存活的楼盘,五证齐全就安全了吗?

前言

监管部门不作为,下面就有更多的胡作非为,大家可以看到,2013年时候,内购还是偷偷摸摸,到了2015年,内购已经是满城开花,在这纷纷扰扰的各种内购面前,当然不乏确实能占到便宜又很安全的好项目,比如建业花园里、永威迎宾府等,但一样也掺杂了众多不靠谱的内购项目混入其中,让人看不清、看不透,一不小心就掉进了内购优惠的陷阱。

有的项目一个证没有,就开始卖 ,危险极大。

有的项目倒是拿到了地,或由于前期团购价格太低不能平衡项目成本,或公司实力、团队、资金、资源不足于支撑项目进展,即使拿到了土地,一样避免不了烂尾的危险。

即使一切顺利,五证齐全,顺利交房,房屋质量、物业管理、小区配套就可以跟得上吗?从头到尾,参与一场不靠谱的内购,这得需要多大的勇气才行?

先从两个五证齐全的内购项目说起

1、南龙湖龙湖玖号院

位于南龙湖地铁二号线的站口位置,当初不到5000元的价格内购的房子,如今到2015年下半年,状况就是项目五证齐全,但开发商资金链断裂,基本上是资不抵债,项目停工,开发商要求客户交纳房款然后办理按揭,但客户不再敢信,陷入恶性循环,目前政府已经介入考虑托管该项目。

2、金水区翰林华庭

2013年以不到6000元的价格内购,位于三全路柳林,位置很不错,很多人冲着低价购买,在2015年中曾出现过项目停工被建筑商拉白布条讨薪的事件,如今到了年底,五证齐全,但是客户却不能办理按揭,因为银行不给办,开发商欠账1.2亿,资不抵债,银行拒绝,客户怎么办?如果继续烂尾下去,会成什么样子?现在开发商要求客户再付款或一次性,但如果付完款了能顺利入住吗?业主敢付款吗?

这两个案例都有几个共同点:

1、确实拿到了土地,五证齐全,没有去欺骗购房者。

2、小开发商,实力和经验不强,资金链真的断了。

3、最终导致项目出问题的根本:资金链断裂。

4、前期低于成本价的内购是祸根,没利润,如何去盖房子?开发商又不是慈善家。

5、持续的、长时间的内购都是共同点。

当然,最典型的莫过于那个利海托斯卡纳,五证齐全,都快要交房了,利海倒闭了,最后的收尾工程迟迟完不了,至今无法交房,在80%以上的工程关键点上烂尾了。

房地产的粗放发展期已经过去,随便瞎开发都能赚钱的时代也已过去,以前赚取的是土地增值、房价疯涨的红利,现在土地和房价的红利已经过去,开发商只能赚取产品和品牌的溢价,小开发商小楼盘即使有几个证、或者五证齐全一样存在倒下的极大可能,特别是又使用了大量民间借贷去开发楼盘的,很容易陷入资金链断裂而资不低债的情况。

同样地段、同样售价的楼盘万科为什么能赢利?

1、成熟产品的复制是没有什么成本的。

2、万科成熟的采购和供应商体系一是可以降低成本、二是可以确保质量。

3、万科的成熟管理体系不会出现在设计、管理、广告、营销、商务等各个环节上的乱花费、无谓成本。

4、万科品牌还可以为产品带来溢价。

5、万科品牌可以带来更多的客户,使销售简单,节省销售成本。

6、万科作为上市公司或品牌公司的融资成本是很低的(5%以下),而本土企业很多的融资成本都要在年18%左右。

留给我们的思考与警示:

1、开发商唯一项目、新手开发商、持续低价内购的项目是风险极大的。

2、严重低于市场价的各种内购基本上都不要去考虑去关注(如近期一些中介在兜售的华山路公交公司内购房、福元路福苑首付内部房等)。

3、五证齐全一样不能成为购房安全的保护神。

4、即使小区最后正常交房了,质量如何保障?物业如何保障?售后如何保障?

市场上有哪些项目符合以下特征:

1、新手开发商

2、唯一楼盘

3、持续内购

4、持续低价

注:以下列表不代表项目就有风险,仅用于讨论,特此声明。

还有哪些项目?

高新区 中益七囍

靠持续内购才能存活的楼盘,五证齐全就安全了吗?

这是一块正常通过招拍挂拿到的土地,土地证是有的,2014年8月29日,郑州高新区冬青街与银屏路交叉口东南角一块46.35亩的住宅用地被河南中益置业有限公司(以下简称“中益置业”)以总价2.4亿元,单价518.4万元/亩摘得,这是高新区板块当时的地王,楼面价2221元。

这是开发商在郑州的唯一项目、第一个项目。

自2015年初第一次内购,均价6800元,这个价格是没有什么利润的。

金水区 豫森城

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开发商来自平顶山,自2014年开始内购,面向社会几个媒体释放:

金水区优质地段,二环以内,农业路沙口路交叉口,现在有内购价正规商品房(70年产权),一次性付款6000元/平,首付70%6500元/平,首付40%7000元/平,有66平(两房)、89平(三房)、100平(三房)、115平(三房)、93.94平(三房)、133平(三房两厅两卫)多种可选户型,2016年交房。

团购了一年多住宅之后,12月份又开始团购40年产权的公寓了。

靠持续内购才能存活的楼盘,五证齐全就安全了吗?

是的,一年多了,不停的内购,持续的内购。

惠济区 碧源月湖

靠持续内购才能存活的楼盘,五证齐全就安全了吗?

开发商是惠济特色商务区的一级土地运营商,惠济万达的土地也是从碧源手上买的,但碧源自一年多之前开始以6500元的均价向规划院、医院等多家单位内购后,最近好像又在内购公寓。

是的,一年多以来,不停的内购。但碧源这个还好一点,毕竟是一级土地运营商。

中原区 啟福城

靠持续内购才能存活的楼盘,五证齐全就安全了吗?

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位于长江路西三环的啓福城,团购均价5500元,据说团购单位很多,房管局,规划局,62中,公交公司,市电视台,城建局等,现在交百分之三十,16年下半年交百分之二十,2018年交房。

据我们所知,电视台最早团购该项目时,地块位置不在这儿,但最初团购的地块没拿到,于是地块就又换这儿了,你们说说?这样的内购需要多么强大的心理承受能力才行?

金水区 郑东龙湖一号

靠持续内购才能存活的楼盘,五证齐全就安全了吗?

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开发商来自驻马店,在驻马店的口碑就很一般,这是进入郑州的第一个项目,也是唯一项目,自2013年以来持续内购,工行、人保、交行、军区等多家单位有参与,规模相当宏大,当时是一个证都没有。

2015年9月18日,第一个地块招拍挂:

一共88.96亩,每亩443.28万,容积率2.8,楼面价:2374元,按3500元的刚需建安成本计算,一平方的成本价是5874元,2013年按6500元/平方美商团购了好几个亿,基本上,这个价格是不会赚钱的。

更搞笑的是,当时中亨还以5500元的价格团购出去了不少房子,如今中亨已经不在美商股东之列了,郑东龙湖一号也和中亨没啥关系了,真不知道那一批客户现在怎么样了?退款了?还是怎么弄?

中原区 宏江中央广场

靠持续内购才能存活的楼盘,五证齐全就安全了吗?

开发商也是来自南阳,在南阳本身口碑一般,宏江中央广场项目从一开始就是不停的内购,已经持续近两年时间,但内购价并不低,从最初7500到现在9000左右,至今预售证还是没有下来,业主们也是整天提心吊胆。

据说,现在有3个证了。

经开区 金荣熙园

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发布这个团购内容的时候地还没有拿到:

经济技术开发区公务员小区团购房,均价6000元/平左右,经开第一大街与南三环交叉口东北角金荣住宅小区,月底前先报名,确定后付款45万,需要者请速联!面积,80平、90平、110平、125平四种户型。旁边是绿地海珀兰轩,有幼儿园,小学,初中,高中,七院(医院),航海体育场,万达商圈,地铁口,生活方便!

2015年7月29日,该土地招拍挂,单价754.99万元/亩,超过经开区保持的单价最高值,成为经开区的单价“地王”,楼面价是3236元。地块得主:郑州福鸿元商贸有限公司,2015年3月成立,注册资金10万元。

应该还是金荣公司,问题是,楼面价已经是3236元,如何补得住6500元的团购价窟窿?如何能不亏损?如何在不赚钱的前提之下能盖起来?

结束语:

其它内购出问题的小区不完全统计如下:

白沙片区的水木年华,某高校团购房,开发商目前不认团购价,要加钱,双方打官司。

郑东新区的旭日龙源,某省直单位团购房,开发商违规加盖,造成不能正常办证和交房。

大学路康复前街的东方骏景,2011年内购,约定2013年交房,如今2015年底仍未交房。

弘润幸福里,交钱好多年依然交不了房。

德润黄金海岸,行云路南三环东北角四十八中南边那块地团购房2013年都交钱了,当时说2015年交房,到现在还没动工。

晶诚花园,交钱好多年,目前停工烂尾中。

宏益华香港城,不停维权之后,终于交房了,但目前临水临电,办不了房产证,问题依然不断。

还有河畔春天,华侨龙城,世纪豪阁,军安凯旋门。。。

等等等。。。太多太多

我们到底需要多少教训才能真正学会成长?

(完)

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