风口又来:探访郑州版的"WeWork"先行者们

前言:

WeWork今年很火,前所未有的火。到今年7月份,WeWork估值已经达到100亿美元,让所有房产圈的人都为之亢奋。潘石屹,毛大庆,这些房地产圈里响当当的名字都为之背书、站台。

WeWork是什么?它是一家为自由职业者、创业者、初创和小微企业等提供办公空间租赁的服务平台。WeWork本身没有房产,而是用折扣价租下闲置写字楼的某几层,将其划分成许多小块的独立空间,然后出租给初创公司和小微企业,再按人头收取租赁费或会员费获取盈利。

办公区域内所有的办公设备和办公家具都由WeWork负责提供,不过有些服务需要缴纳一定的费用。类似于精装修公寓的拎包入住,你只要在手机App上预订WeWork任何办公场所的房间,就可以拎着手提电脑就进来办公了。

听到此,如果你认为WeWork就是一个分租办公室的中介的话,那它就太对不起它100亿美元的估值了。除了办公场地,WeWork还可以为这些创业型公司提供办公家具、协作服务等,甚至成为创业项目的孵化器,这才是最为资本看重的地方。

除了潘石屹、毛大庆已经开始在做WeWork的中国版以外,在郑州,你也能看到模仿者的身影了。

1郑州的WeWork来了?

最近在东区CBD接了一张传单,文案是“只租一张办公桌&只租一间办公室 带着手机和电脑来工作”。这难道就是传说中的WeWork模式?

这个推广者的名字叫Thinkone,位于金水路与玉凤路交汇处的浦发国际金融中心广场16楼,占地约1000㎡,分为社交空间和办公空间两部分。社交空间设置得颇为时尚,色彩明亮活泼,风格简约清新,前台也被设置成了吧台。办公空间则分为大厅和独立的小格子间,从风格上来说和传统的办公室没有太大分别。

Thinkone的前台↓↓↓

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供人洽谈使用的公共空间↓↓↓

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Thinkone共设置有工位110余个,其中大厅22个,其他的都在格子间里。几乎所有的格子间都是4到5个座位。租金按位置收费,每个座位每天收费50元,水电费、物业费都包含在里面。大厅的座位是可以按天出租的,格子间则至少要一周起。如果要用会议室的话,每小时收费40元,使用打印机的耗材也是要付费的。这都跟WeWork如出一辙。

公用的会议室↓↓↓

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能容纳4—5个人的办公室↓↓↓

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公用的办公设备↓↓↓

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如果上座率能达到理想中的80%的话,每天的收益是4500元,相当于每天每平方的租金收益是4.5元左右,这可比浦发国际金融中心现在普遍的每天每平方米2.5元左右的租金要高太多。

从办公场景和商业模式来说,Thinkone都和WeWork高度相似。那么Thinkone的客户群体是否也和WeWork一样是创业团队呢?

一直以来,大家都认为这里有个悖论。那就是创业团队的租金承担能力,尤其是只有4到5个人的初创团队,到底能承担起多少钱的房租?以Thinkone为例,就算是打五折算,每天房租费用大约在150元左右,一个月也有四五千元了。这样的价格对于创业团队来说绝对算得上奢侈。

WeWork的成功,有人认为应该感谢美国“轻松愉悦”的投资环境,投资人士对创业公司们都出手阔绰,许多名不见经传的小团队也有能力筹集到足够的资金,来支付高昂的租金。郑州到底有没有这么多优质的创业者?郑州可不是纽约,商住混用可是再常见不过的事实。

Thinkone创始人张铁言对这个事实也很清楚。“我们绝对不是专门针对创业团队的,他们的支付能力太有限。”他认为,成熟的、具有支付能力的小微公司才是他们的主要服务对象。要说Thinkone像WeWork的话,他则认为不如说更像雷格斯。

雷格斯的分租模式和WeWork 类似,只是针对的客户主要限于世界五百强,成立的初衷就是为了服务大企业外派的出差人员或是分支机构,让他们能有个短期办公的地方。由于针对的客户太高端,雷格斯选择的写字楼都是当地最顶级的,所以费用也很高。张铁言认为,这让雷格斯的客户有了太大的局限性,而Thinkone则是雷格斯的接地气版本。

从7月份创始开始,Thinkone到现在为止出租出去大约30%。张铁言希望能够在Thinkone的内部形成一个生态链,互相之间促进业务的发展。因此Thinkone对于入驻企业在业态上有一定的要求,一方面要求大家的业态比较类似,主要是文化创意、新媒体类的,另一方希望彼此之间能够共同协作或者是形成上下游关系,比如摄影团队可以直接承接广告公司的业务,财务公司可以为入驻的所有团队进行财务管理。

张铁言还认为,小米投资的you+公寓是一个非常好的模式,而现在引起了巨大的争议的主要问题在于物业管理的滞后。而他一手打造的Thinkone则是you+公寓的办公版本。You+公寓是住宅+社群,Thinkone则是办公+社群。在网络上,大家可以加入社群,互相分享信息,而现在,办公+社群空间的出现让大家的社交可以直接从网络延伸至现实。

Thinkone用来举办沙龙的公共区域↓↓↓

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现在,Thinkone已经开始定期举办一些活动,都是跟新媒体或者是文化创意有关的。上周四,他们就邀请了新媒体营销高手张锡磊来讲解如何运营公众账号。Thinkone还承办了建业旗下的新媒体公司嵩云科技投资创业项目的路演活动,他们希望通过这样的活动,来吸引定位相似的人群和公司,也为大家提供更多交流和合作的机会。

2二砂创意BOX——汇集创意资源

二砂创意BOX位于位于中原路与华山路交汇处的二砂厂内,成立于2014年10月,它的创始人刘东岭是一个设计师。在租赁下二砂厂区的一栋厂房后,刘东岭将其改造成了二砂创意BOX,它的的定位是创意管理平台,“通过打造相关的配套,来吸引创意资源。并且通过创意管理,来实现创意资源和需要创意的企业之间的完美对接。”

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从位置上来说,二砂创意BOX并不占优。由于二砂厂区管理上的混乱,不少人私搭乱建临时仓库对外出租,导致二砂创意BOX和原来的主厂区完全被隔离开来,只能从中原路西三环金色港湾生态园的入口进入。

光从位置上就可以看出,二砂创意BOX和Thinkone在定位上必然有巨大的差别。首先,它更偏向于艺术行业,其次,入驻的团队对交通的便利性要求不高,租金承受能力也不高,但是对于办公的环境和场地比较挑剔,希望有比较好的艺术氛围和协作空间。

比起Thinkone,二砂创意BOX的办公氛围是非常艺术范儿的。它的所在地是一栋独立的德式老厂房,总共两层半,建筑面积1300多平方。一楼设置有咖啡馆、图书馆和小型的演讲活动空间,二楼有酒水吧、一个挑高的大礼堂和一个很大的露台,办公空间则设置在二楼的错层里。入驻的企业可以在咖啡馆、图书馆里办公,在会议室里开会,在大礼堂里举行活动。

一楼的咖啡馆和图书角↓↓↓

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二楼的露台↓↓↓

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这种功能性丰富的场地吸引了一些文化艺术类的团队入驻,比如室内设计、定制摄影、建筑设计、婚礼策划、时装定制等业态。二砂创意BOX也正是利用入驻的这些团队在业态上的相似和互补,来推出自己的活动。他们在今年7月份推出的新娘备婚创意派对就充分利用了这些资源,既有婚礼策划、又有场地提供,还能提供摄影、试妆、mv拍摄,甚至还提供咖啡和甜品。

在周末,二砂创意BOX经常会举办一些展览和讲座。他希望能够通过这些活动吸引更多的具有共同兴趣爱好的人来关注这里,同时也能为入驻的这些团队找到更多的客户资源。

一楼的沙龙、演讲空间↓↓↓

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同时,二砂创意BOX还起到了小型孵化器的作用,刘东岭就曾经对一个入驻的团队进行了一些小额的投资。而坐落在一楼的咖啡馆,他希望在二砂创意BOX的名声起来之后,能起到像车库咖啡一样的作用,让创业者和投资人可以在这里进行便捷的交流。

(注:车库咖啡于2011年4月开始营业,是一家以创业和投资为主题的咖啡厅,创业者只需每人每天点一杯咖啡就可以在这里享用一天的免费开放式办公环境。据创始人说,3年间有400多个项目在车库咖啡获得投资,成功IPO的有3个项目。)

3毛大庆的优客工场——走得更远的创业社区

自从毛大庆从北京万科离职后,他一手创办的优客工场就一度被作为WeWork的中国版被炒得沸沸扬扬。因为,创科工场的模式和WeWork极度相似,也是从各地整租办公楼,再拆零租给创业者,并负责运营服务。

但毛大庆直言“我们不是WeWork”。区别的关键点是,入驻创客工场的的创业者,不仅会有财务、法律和创业上的指导,还有可能得到来自优客工场的投资。

优客工场不仅提供出租场地,还要负责遴选项目、提供孵化服务、输出管理模式和搭建投融资平台,促进“大学生创业和中小微科技企业的发展”。入住优客工场的创业者,还将可享受房山高教园区、中关村房山园的一系列对创新创业者的扶持政策。

在人人创业的大背景下,不仅是创业者增多,天使投资者也在增多,他们希望拥有软银孙正义一样火眼金睛,投资一个像阿里巴巴这样的项目,让资金翻倍升值,赚得盆满钵满。创客工场的意义不止是为创业者提供价廉物美的办公环境,更大意义在于整合各类资源,为创业者提供创业所需的各种服务,甚至嫁接天使投资者,最终从单纯的办公室租赁,变为带PE(风险投资)性质的创业项目孵化器。

郑州楼市观点

我们说了,所有的创新都值得我们摇旗呐喊,就算是抄袭模仿也无所谓。与住宅相比,办公空间的革新是一个难度更大的问题。Thinkone和二砂创意BOX都是其中的先行者,他们希望通过配套的打造来汇集气质类似的公司和人群,希望通过整合上下游资源来为入住的公司创造更大的效益。他们让办公的含义有了更多的内涵,上班不再意味着一个又一个冰冷的没有生命力的工位,还有更多的创意,更多的社交,更多的精彩。

虽然这种模式的生命力如何还有待检验,但是,创新总是一件美好的事情,这让我们对未来才会永远有所期待。

(完)

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