总第1229期
上周五下午，百联股份在上海召开“共赴未来·无界生长”为主题的年度答谢会，并首次对外披露了位于河南省郑州市中原区的奥特莱斯项目！作为零售行业的标杆企业百联，凭借2006年上海青浦奥莱的先发布局，历经近二十年深耕，构建起覆盖全国九大城市的核心网络，以年销售额超160亿元、年客流量逾3000万人次的亮眼成绩，持续领跑行业。
而作为行业的头部和标杆，百联持续通过资产资本、品牌商品、运营体验、场景创新的四维协同，走出了一条独具特色的差异化发展道路，并重新定义了奥特莱斯的商业价值。
2025年6月末摘地
2026年1月首次官宣
2025年6月27日，位于河南省郑州市中原区的郑政出〔2025〕9号（网）用地以起始价3.17亿元、折合每亩213万元被河南次元猫商业管理有限公司竞得，该公司为中环（亚洲）集团商业运营有限公司旗下全资控股公司。
项目地块航拍图
项目区位
该地块位于河南省郑州市中原区，陇海快速路以北，金英路、泉州路、金马路和玉瑞路合围区域。周边除聚集多个大型居住社区，并与郑州市打造的“四个中心”相邻，承接演唱会、赛事及会展经济。
此外，本项目所在位置还直接或间接与多条高速（如郑少洛高速、连霍高速等）公路接壤，在1.5小时自驾范围内除可直接覆盖郑州主城区及周边县区市（如荥阳、新密、登封、新郑等）外，还能辐射至洛阳周边相邻的城市。
项目由河南次元猫商业管理有限公司投资建设，总占地面积约150亩，地上规划建筑面积约15万平方米，将分两期开发。其中一期规划建设约10万平方米的奥特莱斯购物广场，于2026年1月与上海百联股份有限公司正式签署合作协议。
百联奥莱郑州店 效果图
根据托尼主编的了解，该项目分为LG、L1、L2三个商业楼层，计划于2027年9月正式开业！项目建成后将招商引进约300个国际国内知名连锁品牌，运营成熟后年销售额预计将在15-20亿元。此外，项目二期将规划建设地上约5万平方米的目的地休闲文旅商业。
奥莱的穿越周期能力
与业绩逆势增长
区别于一般购物中心的商业逻辑，奥特莱斯是通过高性价比、零售业态的聚集来吸引客流，打造目的型消费；而购物中心则是通过购物、餐饮、休闲、配套等组合来吸引客流，打造综合体验消费。从而导致了两种商业模式的四种主要差异。
当下在经济不确定性增强的大背景下，消费者往往会更注重“质价比”。既希望获得品牌价值，又追求价格折扣。因此也造就了奥特莱斯“品牌正品+深度折扣”这一全新模式的探索，精准契合了当下消费分级趋势中的实用主义需求，尤其是吸引了中产及年轻客群。
在分别对比了美国、日本2007年以来经历的金融危机、疫情等特殊时期和阶段的数据后，也进一步佐证了猜想。即在经济增长时，低收入人群上移，在奥莱进行消费；而在经济下行时，部分高收入群体开始下移，并将奥莱列为主要的消费目的地。
如上图，西蒙和Tager均是全美较大的奥特莱斯运营商，在2009-2012年美国处于次贷危机和经济下行期时，两家运营商的营收仍维持增长。2020-2022年在美国受到疫情冲击的情况下，国内消费信心指数也呈现出持续下降的态势，但两家运营商的营收增速仍持续提升。
而在日本市场，三井不动产和三菱地产占据了近60%的奥莱项目市场份额，从2007年至2023年的十六年间共经历了三次较大的经济周期冲击，分别是2008年的全球金融危机、2011年的日本大地震和2020-2022年的新冠疫情。即便如此，三井不动产和三菱地产在此期间的营收平均增速依然超过了10%，显现出逆周期下的强势增长。
因此，奥特莱斯的逆势增长其本质是零售供给端与需求价值端共振的结果。未来能否继续坚挺的领跑，取决于保持商品价格优势的同时完成多元化业态融合和向“生活方式中心”晋级的结果。
【全文完】