为什么不看好经开滨河国际新城、雁鸣湖、南龙湖、平原新区？

前言：

单看一些新区，亮点确实颇多。

平原新区：汇集了郑州所有地方不能具备的名企规模，绿地、绿城、碧桂园、恒大、正弘、建业。

经开滨河国际新城、龙湖CBD、常西湖新区是郑州三个率先使用地下廊道的的新区，以后不用动不动的破土挖地了。

绿博组团：凤凰、周星驰、迪士尼、华强、方特、华谊等，产业特征非常明显。

港区：政策非常强势，一个又一个的密集政策让你应接不暇。

但是，可但是郑州目前周边新规划并在建设的有：郑东新区、白沙组团、绿博组团、雁鸣湖、郑东新区北部区域、平原新区、惠济新城、高新新城、郑上新区、中原新区、常西湖新区、南龙湖、航空港区。。。。

一个体量大过目前郑州（三环以内）体量逾5倍的大郑州，让人一下子在短时间内吃胖5倍是吃不消的，一个5倍体量的大郑州也一样，人流量、配套、交通、购买力、资金都是不能顾及过来的，这是问题，这肯定是一个大问题。

前几天的朋友圈又被这个迪士尼来郑州的新闻刷屏了：

还附了一张双方签约的新闻图：

第二天的QQ也弹窗了：

先不说人家这个迪士尼并不是游乐园，只是一个意向中的电子商务平台，主要从事迪士尼周边产品和产业的平台。。

即使是最NB的迪士尼乐园，我们来看看上海：

上海迪士尼乐园2009年正式签约，2016年正式开园，中间要经过7个年头。

郑州目前还未正式签约，前后算算，等你看到，估计10年也就过去了，人生才能有几个10年？

据说，迪士尼选址还是中牟，那中牟的房价是不是要疯涨了呢？

疯不疯涨我不知道，我只知道项目炒作、购房者不理性是一定有的，项目开始炒概念，购房者盲目跟进是免不了的。

现在面对这类的新闻，你还可以保持足够的理性和淡定吗？其实想想，和你我有一毛钱关系吗？抛开这还不是游乐园不说，上海迪士尼周边房价这几年的变化和迪士尼乐园有什么关系吗？有什么样的关系？有多大的关系？

在纷乱之中，在各式各样的概念、新闻、炒作面前，想有一双慧眼，能看清区域、房价、投资之后的真相，确实是一门大学问，更多的还是人性。

当你多远离一些赌性，多追求一些安全性时，答案也就比较好理解了。

今天的讨论，就从新区说起。

我们对于一个新区的理解

能正常延伸，顺势拓展，自然外溢，无须跨过待开发、待规划的工厂或物流区域的新区都是安全、靠谱的，而需要穿过一片不毛之地、待开发区域、或一片工厂、大片物流仓库等的新区都是需要慎重对待的。

从成熟区域过去，交通无法自然抵达或顺势抵达的新区，也是需要慎重的。

距离太远遥远的新区，也是必须要谨慎的。

全国有没有比较成功的新区建设案例：

当然是有的，比如郑州的东区就是，10多年时间，成为郑州目前的经济中心，也成为了河南目前的政治、经济中心，在居住层面上也成了郑州最为高大上的聚集地，也成了均价最高的区域，郑州均价9000，东区均价13000。

而郑东新区和老城区仅隔着了一个中州大道，金水区原本就是郑州最强势的一个区，顺势外延，自然东溢，东区的成功得天独厚，当然，更为先进的规划、设计是锦上添花，所以房价才会有更高的溢价。

国内其它成功的新区还有：浦东新区、滨海新区、两江新区、南沙新区、江北新区、天府新区。

郑州东区成功之后的对郑州其它新区的冷思考：

想想西开发区，当初规划为国家级的经济开发区，2002-2012的十年间为何平淡无奇？一直到2013年万科进入高新区才引发了西开发区的重新再出发。

十年前，在南龙湖购买龙泊圣地别墅或洋房的朋友们，在畅想着宜居健康之居所的理想中，有想过10年之后的南龙湖是这个鬼样子吗？

十年前，第一批在黄河南岸购买别墅的朋友，在畅想着市区工作、郊区田园生活的美好憧憬中，有想过10年之后黄河南岸也还是这个鬼样子吗？

十多年前，因为上街铝厂的红火和地位，上街被划入郑州版图之后，在大家都畅想着上街以后要无比高大上之时，有想过时至今日，上街其实和荥阳并无什么区别吗？

七八年前，购买雁鸣湖别墅的朋友，在畅想着郑州后花园，农业、公园、示范园等概念之下，有想过如今的雁鸣湖是如此一番的一地鸡毛吗？

三四年前，当平原新区的概念进入大家的视野，大批投资客涌入，有想过时至今日价格非但没涨而且原价还卖不掉吗？我那位卖掉了自己市区的房子去买了恒大金碧天下的朋友有想过交房后发现根本不是自己想像中的理想家园，还要继续在市区租房居住，而买来的房子只能继续空着吗？

2012年郑州的写字楼市场是鼎峰时期，那年追逐市场以均价2万左右购买写字楼的朋友，有想过2013年市场会直接断崖吗？2012年以17000元开盘的汇艺中心、13000元开盘的建正东方中心第一批客户有想过2013年的价格居然会不过万吗？

为利海公司作顾问的姜汝祥，把利海作为自己的成功案例而自居，到处以利海雁鸣湖项目为标杆宣传它的新城镇建设理念，他自己有想过如今利海会破产，雁鸣湖一号项目居然烂尾而找不到下家接手吗？

等等，太多的太多。

我们都是社会滚滚洪流中的一滴水，在追逐一些诱惑的时候，在我们被卷裹着前进时，我们如何能左右洪流奔腾的方向呢？

要经历多少的事情，我们才能真正的理性和成熟。

全国有哪些失败的新区建设案例？

1、2006年动工，占地11.3平方公里的陕西神木新村，在2010-2011年出现过短暂的繁荣，房价一路上升，2012年起受民间借贷连锁塌陷、煤炭经济下行的双重压力之下，目前停滞不前而烂尾。

2、唐山曹妃甸，最初规划30平方公里，随后规划规模一扩再扩，从250平方公里到310平方公里，最后一举扩到1943平方公里，盲目不接地气的造城，过度举债投资，透支未来发展，最终落下的就是烂尾的境地。

3、其它失败的新区案例还有：兰州新区、西咸新区、贵安新区、舟山新区。

回到郑州，我们来看郑州的新区：

高新区

我们是看好的.。

以前高新区受制于交通不畅通，而后宏达路、北三环北延、开元路、丰庆路等等打通之后，和市区的衔接就更顺畅了，和老城区紧紧相连，自然外溢，而且高新区经过这么多年的发展，教育规划配套非常好，万科的进入更是锦上添花。

但西四环再往西的区域确实需要更长的时间等待，而且西四环的大货车也是硬伤，这和北四环是一样的。

惠济区（大北区）

我们是看好的。

虽然小产权、经适房、安置房确实太多，无序的规划拉低了整个区域的档次，但毕竟是和金水区紧紧相连，自然外溢，顺势拓展，如今建业、保利、永威、正弘、万科、民安、美景、锦艺、思念都进入了北区的建设当中，未来着实可期，没有大问题。

但北四环以北的区域就要多一些慎重，需要更长更远的时间等待，四环上的大货车也是硬伤，回家跨过四环并不是一个愉快的事儿。

白沙

我们是看好的。

因为和最为高大上的郑东新区紧紧相连，东区作为河南全省经济中心向东自然外溢，顺势拓展，虽然郑东新区的发展还不完善，高铁站往东的区域还在建设中，但郑州向东发展的势头最猛，加上郑开一体化、绿博发力、象湖等规划，白沙与郑州之间没有真空地带，是安全的、靠谱的。

二七运河新区

我们是看好。

因为就是二七区向南跨过南三环自然外溢，中间没有真空带，自然力量加上政策导向就会使区域发展顺势而为，绿地、康桥、鑫苑一起发力，再加上500亩南环公园、二七绿地中心200米地标，区域是没有大风险的。

中原西区片区

我们谨慎看好。

看好是因为中原区跨过西三环向西自然外溢，这是顺势的，中间也没有真空带，再加上常西湖新区的规划，区域地标的规划，中原西路有轨电车的率先规划及开通，而且中原西路片区没有被中小楼盘、中小开发商糟蹋，这是一个利好消息，不像南龙湖被太多的中小楼盘给玩坏了，中原西路片区的未来还是可以期待的。

谨慎是因为郑州向西发展的力量不够，目前郑州整体上是生活向北、城市向东的发展趋势，西区有点失落和尴尬，郑州市政府喊了多年的向西发展，但如今的现状就是一个证明。

绿博片区

我们谨慎看好。

看好是因为绿博组团的产业定位很明晰，产业导入很强势，这是很难得的，一个区域的定位就怕来回变、不落地，如今华强、方特、华夏文化复兴产业园、海宁皮革城、周星驰、凤凰、华谊电影小镇、迪士尼电商等项目的签约和落地，会让人们对这个区域的未来抱有更多期待，当然，也还是基于城市向东强劲发展的前提。

谨慎是因为，毕竟中间还隔着一个白沙，白沙尚需10年以上的发展周期，绿博就更是遥远，而我们每个人，一生的黄金时期才能有几个10年？我们没有必要去赌的，况且产业的导入还不像住宅，住宅是住人就行了，产业则更是需要资金、资源、配套、经济的综合导入，文化产业也不是这么好玩的。

航空港区

我们谨慎看好。

看好是因为政策火力太猛了，高铁站、轻轨、地铁、T2航站楼等大型工程的建设与相继投入使用，富士康、菜鸟、酷派等工厂进入，万科、正弘、中建、永威、豫发、绿地、和昌、康桥等开发商进入，强势的省级政策一个接一个，让你应接不暇，本来凋落的心，一下子就又扬了起来。

谨慎是因为，港区和郑州市区毕竟接近40公里的距离，不管是轻轨还是地铁，都难以实现市区工作港区居住，或市区居住港区工作，对于房地产来说，港区还是和市区脱节的，港区住宅是港区和新郑的住宅，投资真的是要谨慎的，2015年的房价比2013年还要低就是最有力的证明，港区供应量太大，人口流量又跟不上，升值就有瓶颈，市区人又不可能去住，你买个房子给谁住？五六千的房价人家港区人自己都买的起，为啥非要去租你的？整天头上过飞机能养老吗？

所以，港区的房地产我们是不建议投资的，商铺就更是要慎重了。

平原新区

我们不看好。

和郑州隔着一个10公里的黄河不说，还隔着一个待开发15年以上的黄河南岸，这是不可逾越的一个真空地带，距离30多公里，刚需没有办法去住，还要买个车，买个车又不好意思刚需了，养老目前也不适合，区域还需很长时间的发展，湖也好、外国语学校也好，但现状就是如此，虽然便宜，但房子真的不是双11，不能图便宜，一定要考虑清楚自己能否使用？什么时间才能使用？

而且，同样价格，在黄河南岸一样可以买到湖边的、养老的房子，为啥要多跑个30公里去平原新区呢？这就是现实。

黄河南岸尚需15年以上的建设期，又远了二三十公里的平原新区呢？

经开滨河国际新城

我们不看好。

虽然中建七局作为土地一级运营商确实用心，地下廊道也很给力，45%的绿化率也很不错，蝶湖、莲湖、荷湖一共1300亩的湖面也很好，德国领世馆也很让人开心，但是，可但是，经开新城和郑州之间还隔着一个待改造、欲重新出发的老经开区，太多的老旧小区、厂房、工业园、仓库，这个过程就是要至少10年的过程，不管怎么走到经开新城，都感觉像一个孤岛，虽然康桥悦岛、中建观湖国际项目和产品都不错，但交通。。。距离真的是问题，时间是个大问题，10年以上的等待期是最大的问题，这是购房者必须要明白并认识到的！

南龙湖

我们不看好。

现在小楼盘、小开发商遍地开花，全是刚需，再加上一万亩的华南城、一万亩的华商汇，区域真的是被玩坏了，三年以来的房价没有上涨反而有下跌就是对区域价值最好的证明，无序的规划、定位是源头，看不到希望的现状就是结果。

而且，南龙湖与郑州城区之间，还隔着一个待开发的南三南四环、绕城区域，都是物流园区、仓库、工业厂房、城中村，这个中间的真空地带尚需10年以上的开发期，又远了几公里之外的南龙湖的未来在哪里？

最坑的就是买林溪湾、九溪郡别墅的业主，你们的养老、度假的梦想真的破灭了，邻居都是被市区挤出去的纯刚需，你却要夹在中间去度假， how to do ？

雁鸣湖

我们不看好。

5000亩湖面是不错，但5万亩也改变不了现状，中间隔着待开发的白沙、绿博、大孟，接近50公里的交通距离，OMG！太远了，后花园的理想虽好，但现实太残酷，第一批在雁鸣湖买别墅的业主估计10年以内是难以去居住的。。。。。

不看好，真的不看好，烂尾的利海雁鸣湖一号至今找不到人接手就是第三方对这个区域最大的判断和认识。

结束语

好与不好是相对的，也许并不是不好，是我们真的等不起，而支撑这些时间的人们，就是所谓的炮灰，说的就是那些手上持有着几套不能住、卖不掉、没人租、没升值的房子的人。

再次提醒那些看了本文醒悟了，但一进售楼部就又迷失了的朋友们，说的就是你！

对的房子一定是：可以自住、可以出租、可以出售的有用的房子！再奉上前段时间发过的一篇文章作为参考：

交房后一两年内，想租却租不出去的房子有投资价值吗？

（完）

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