泉舜上城会不会成为第二个曼哈顿？

10月底，我路过曼哈顿的销售中心，发现曼哈顿有带租约商铺在销售。 而与之对应的是曼哈顿成片的转租商铺。

11月初，“陈寨、庙里、张家村年底拆完”的新闻传开之后，城中村改造的话题再次成为热议的焦点。 2004年，金水区西史赵村第一个启动拆迁改造。2006年3月，燕庄村改造拆迁，将郑州带入大规模城改阶段。掐指一算，十多年过去了，今天再回过头去看看那些年拆掉的城中村和被改造的项目，曼哈顿广场绝对是无法回避的字眼。正如十年前的广告一样，今天的曼哈顿是金水路上的地标，是一个时代的见证者。但它今日商业之窘态却是这一切华丽的真实解读。

我们旨在通过本文给曾经风光无限，旨在成为城市地标的城改项目（各大城市综合体）的渊源、现状及未来进行梳理。超大体量的商业中心、写字楼和“市政府重点工程项目”的组合是过去十年城改项目的基本配置。而今天的城改项目，做超大体量的商业中心已经不是为了成为“市政府重点工程项目”。多出销售面积，平衡收益才是目的，这与今时今日城改项目背后顽劣的利益纠缠有关。未来会怎么样？今日各个城市综合体惨淡的商业现状就是最好的回答。

为什么单单拿曼哈顿来说这个问题，因为曼哈顿是个特例。

单看曼哈顿这个项目是成功的。至少曼哈顿比其它的城改项目都成功，除了国贸360广场。升龙也通过曼哈顿在郑州站稳脚跟成为了今日的升龙。今日的曼哈顿也成为了整个大东区最有人气的商业中心。

但是它真的成功吗？

曼哈顿的出生占尽天时地利人和，那时的郑州需要升龙这样的开发商，那时的金水路往东需要曼哈顿，那时的商铺投资者需要城市综合体。

所以，曼哈顿是一个时代的产物。放到今天试试，谁能把这么一块类似和氏璧的美玉雕琢成今天这个样子，先天太足，后天不足，却依然可以华丽丽的顶着王冠接受整个郑州人民的膜拜。

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从黄河路南阳路交叉口寺坡六里屯说起

10月初，在黄河路和南阳路交汇处，寺坡六里屯城改项目启动。

开发商立志打造中心城区城市级商业中心，因此其16万方的商业、270米的风情步行街格外引人瞩目。看完我就呵呵了。从城改项目改造伊始，各个都是大型的城市综合体。远的不说，就近两年金水区公示的城中村改造项目中，至少有24个村的城改项目规划了大中型购物中心或商业街区。且不说今时今日实体商业的萧条颓势能否支撑，对于出售给投资客户的商铺将来谁来经营，谁来管理？

不过了解了这个项目后，我理解开发商也不容易呀。这个占地235亩的项目，除去安置房之外能销售住宅就只有7栋楼，占比不足30%。开发商如果不多处商铺销售，怎么平衡支出，实现盈利。

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十年后的今天曼哈顿向我们诉说什么？

今天的升龙已经是声名狼藉。但在郑州房地产市场发展史上，升龙也曾经扮演者重要的角色。升龙虽是外来的和尚，但多年来始终以“东道主”的身份在郑州做项目。2006年升龙开始主导燕庄改造就是今天的曼哈顿广场。自此，郑州开始了“城市综合体”的时代。

作为郑州先期城中村改造项目，曼哈顿占尽天时地利人和。郑州目前没有第二个可以媲美金水路和未来路交汇的路口。周边能分布众多省直党政机关、金融商业机构、五星级酒店。

曼哈顿在如此得天独厚的地段，有国美电器、永乐生活电器、赛博数码广场和沃尔玛等多个大型商场支撑下，整个曼哈顿不管是主力大店还是独立门店的经营都惨淡无光。

我们对商业项目一贯观点是：商铺全卖无自持没未来，特别是分割成小面积销售的。

打开曼哈顿商业布局平面图，我们会发现，曼哈顿商业自持30%左右。但是曼哈顿是商业街区式商业，各个组团完全独立的。而曼哈顿自持部分集中在E、F区域，也就是今天赛博数码港、沃尔玛和国美电器，其它区域的商业无联系。商业自持说白了就是众多小商户跟随主力大店形成人流共享，所以曼哈顿这样的自持也就没有太大的价值。

与曼哈顿相似一个项目是宝龙城市广场。2007年左右开业，目前为止仍是郑东新区唯一一个综合性购物中心。以宝龙城市广场为圆心，在1.5公里范围内，你能看到绿城百合、联盟新城、顺弛第一大街、永威翰林居、国基美邻、绿地老街、中油运河上郡、中凯铂宫及农行、中信银行家属院、民航花园等近20个高档小区。他们的拥有者非富即贵，这些楼盘的二手房单价多数也都在2万元以上。 宝龙城市广场的先天条件不可谓不好，但是，从主力店美食广场、室内溜冰场、ITAT百货开业到现在七八年来，商场里客流稀少，商铺空租转让已经成为常态 。

而与曼哈顿和宝龙几乎同期的郑州国贸360广场。目前已经跻身郑州本土商业老大哥的位置，并与丹尼斯分庭抗体，给咱商都挣了不少面儿。国贸360位于农业路和花园路交汇处，约48万平方米体量，融合街区SHOPPINGMALL（即街MALL）、酒店式公寓及甲级写字楼多种业态。而国贸360早期也是将商铺分成小铺销售了一部分，后期导致统一招商和运营出现问题，最后国贸一狠心，干脆把卖出去的商铺又回购，才成就郑州史无前例的全业态复合地标国贸360。

所以商业的自持与否是决定商业项目成败的重要因素。万达、华润的购物中心都是全部自持的，但是，在郑州，过去到今天的很长一段时间为了回笼资金，大量的商业项目都是对外出售的商铺，占了较大的比例。由于缺乏一线商业地产商的进入，要想自己培养成熟的招商、运营和管理团队更非一夕之功，所以，在郑州，像升龙这样的开发商是绝大多数，像曼哈顿这样的项目比比皆是。

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曼哈顿商业一团糟仅是其窘态的冰山一角

我们翻开其二手房市场的表单数据：5979户挂牌出租的有1784套，出售的有1988套（折合3%即租也销售的房源和已经出租的房源），整个曼哈顿广场大概有两千户的自主业主。 无论其规划的生活方式是否便捷，但是居住体验一定不是舒适的。说白了，就是不适合长期自住。

其噪杂居住氛围、奇葩的户型、令人无语的建筑质量，都广为人诟病。

这个从其二手房的价格只有10000元/㎡左右，而周边项目二手房价格都在12000元/㎡左右也可见一斑。但其租金却普遍高于周边小区10 %左右，也是其先天位置优越的最好说明。因为租金贵的原因，所以个人租户比例不足三成，而一些小公司却因为曼哈顿的位置和名气聚集在此办公。

这是曼哈顿路北写字楼的入户大堂，这个柱子充分体现了升龙产品设计的特征：奇葩！

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城改项目背后顽劣的利益纠缠左右城改项目商业未来

城改项目中拆迁安置大都占据了项目70%－80%的住宅量，开发商能够进行销售的住宅产品体量有限，因此多出商业、街铺进行销售，以此来平衡收支，实现盈利。最终商铺的持有者会发现，这些商铺在经过粗放无序的自然出租之后，成了转租的代名词，租金增长乏力、大多街铺最终都走向了餐饮业态，可是餐饮业也是一批批的关门歇业。

从郑州目前备案的项目统计,郑州商业地产项目在5年内有近900万平方米的潜在供应量，这在全国来说实属罕见。从入市时间来看，集中入市的主要时间阶段为2016年和2017年，届时将有约60%的项目进入市场。

在互联网对实体商业的冲击下，空租转让的店铺也随处可见，未来谁来经营、谁来消费，谁为这些商业买单？

因此，泉舜上城（寺坡六里屯城改）能不能成为第二个曼哈顿，包括大孟寨豫森城、胜岗恒祥百悦城、东韩寨的东韩里。我不敢说，但燕庄曼哈顿当年的风光，寺坡六里屯城改今天没有。它们有相似之处，却又根本没有可比性。黄河路和南阳路与金水路和未来路根本就不是一个重量级。再者中国已经过了十年房地产野蛮生长的黄金时代了。

十年过去了面对这么多城改项目，已经不会有哪个项目会有曼哈顿这样好位置了。所以曼哈顿的成功是在于天时地利人和，而不是这个项目本身的优秀，如果把它换到另外一个位置，就不一定会有今天的待遇。但是对于寺坡六里屯这样的改造项目，我们依然期待，毕竟城市需要商业来提升生活的便捷和舒适度。

但开发商究竟会怎样去做商业呢？是一流的商业运营团体，全自持精心打在一个城市地标。还是推出无序的、逐利、快销的一间间冰冷的商铺？

这在城改项目规划之初就早已注定。

（完）

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