对于年轻人来说,买房到底是该分期贷款,还是全款付清?

对于年轻人来说,买房到底是该分期贷款,还是全款付清?

对于年轻人来说,买房到底是该分期贷款,还是全款付清?

2015年,我的同事吴慈仁的内弟小王结婚,要花120万元买130平米的房子。他的内弟小王和未婚妻都在金融公司工作,年收入加在一起18万,他们手头的积蓄有30万,所以,买房子还缺90万元。那90万元怎么找到呢?

一种可能当然是小王从银行做按揭贷款,如果做30年到期、年息按5%计算按揭,小王今后的月供大约4832元,年供不到6万,他们当然能支付,但占小王夫妻未来年收入的三分之一。

不过,小王和未婚妻不愿意做按揭贷款,他们跟父母说,如果做按揭贷款,不是让他们一结婚成家就背上月供的包袱吗?小王的父母想想,觉得也是,不能让年轻夫妻背上这么重的担子!

正好他的父母年纪60出头,已退休,手头有60万养老用的积蓄。就这样,小王父母拿出手头60万的积蓄,吴慈仁夫妇把手头仅有的20万积蓄贡献出,另一位亲戚出10万,给小王买上130平米的房子。

当然,吴慈仁的故事在我们看来很普通,没有什么稀奇,因为这是这个社会非常常见的一种情景。但是却不知这种安排改变了小王大家庭的关系和性质。

第一,吴慈仁现在一想起这事就恼火,他自己的收入也并不是很高,20万的积蓄是他所有的钱。他说自己在郑州的房子还不到70平米,凭什么他要把自己所有的积蓄供他内弟买那么大的房子?

所以,从那以后,提起他内弟,首先想到的是他过去的积蓄,而不是他跟内弟的感情有多么好,况且也因为那笔钱使吴慈仁跟媳妇的关系紧张!

第二,本来,小王父母可以把自己的60万养老钱理财投资好,等在年老之后,自己能有钱养活自己,也能有自己的尊严。但是,现在钱都给了儿子,今后的养老就只能靠儿子、女儿了,也就是说,不管今后跟媳妇、女婿是否处得好,也没有别的选择,只好跟他们一起住,或者靠他们供养,等着他们给钱。

这样,本来可以自立养老的小王父母,今后就只能看别人的脸面养老了,不能有自己的自主生活空间,不能想怎么花钱就怎么花了。

而如果小王是通过90万按揭贷款,表面看会给小王夫妇带来月供压力,但是,这种压力不是坏事,会迫使小王奋发向上,培养自食其力的个人责任。同时,这也让其父母留住养老钱、年老后有自尊的财产基础,可以理直气壮,不需要看子女的脸面。

另外,对吴慈仁来说,他和媳妇的关系就不会出现紧张,也当然不会让吴慈仁一想起内弟就想到自己失去的积蓄。

实际上,这两种安排,给每个人带来的自由度也截然不同。试想,小王拿了亲戚的90万买了大房子,他们夫妻俩今后消费什么东西,亲戚自然有权过问、有权管,就像吴慈仁抱怨小王的房子比他自己的大很多一样!花别人的钱能那么自由吗?

与吴慈仁内弟小王的案例做对比,我们来看一个美国的年轻人的例子。

2012年,大卫·拉普卡从耶鲁大学读完MBA,在康州的一家基金管理公司找到工作,年薪12万美元。他知道,他未来的收入和财富前景很好,今后的年收入会更高。只是他当下的现金财富非常有限。

小时候,他立志要自立,要靠自己的收入养活自己,以此换得最大化的个人空间。读大学时,为了减少学费给父母的负担,他借了学生助学贷款3万美元,读MBA时再借了3万美元助学贷款。所以,到2012年又开始工作时,大卫共欠债6万,但是,那时,他必需要买辆车,这又要花2万美元,同时,他又刚刚跟多年的女朋友结婚,要花17万美元买栋房子。

大卫的确感到经济压力,让他极为痛苦的是,他知道此后的收入会很多,特别是到他退休时财富会最多,可是,他现在28岁,正是成家立业最需要钱的时候,而此时偏偏最没有钱的时候,还负债!

好在有按揭贷款银行,他算了一下,如果再借钱买车、买房子,他会累计欠债25万美元,如果按30年分期付款,假如利息按照5.5%计算,那么他未来每个月的月供是1800美元左右。

这样算下来,还不错,因为他未来月收入一万美元,去掉税以及保险、退休金等之后,还能拿到手的有6千多美元,也就是说,债务月供只占可支配收入不到三分之一,他还有4千多做其它开支。事过3年,到今天,大卫的年收入已超过20万美元,有一个女儿,还在等第二个。

大卫的故事在美国很典型,也是美国靠借贷推动消费、再靠消费推动增长的经济模式之最好的典范,有钱家庭出身的人如此,劳动阶层出身的人也如此。

这种模式之所以在美国社会如此根深蒂固,是由人一辈子的收入轨道所决定的,年轻力壮时最没钱,到年老退休时钱最多,而花钱消费的年龄轨道又正好与此向背。

所以,借贷消费的观念和信贷市场的良好发展,就是为了帮助人们纠正这两种轨道的矛盾。

就像我们熟悉的传统中国社会一样,十九世纪末之前的美国社会也不知道上面介绍到的大卫的生活方式,经济学家当时也没听说过消费驱动型经济增长模式,更不熟悉以借贷消费带动增长的模式。

缝纫机是第一个进入美国家庭的工业革命产品,或说是第一个家庭大件,那是发生在1850年代,正是这一个大件开启消费信贷的历史。

起初,只有少数有钱家庭能买得起缝纫机这样的奢侈消费品,到1855年左右,一台缝纫机要65到150美元,而普通家庭的年收入才500美元左右。

之所以缝纫机是美国借贷消费模式的起点,是因为一台缝纫机的价格相当于普通家庭年收入的七分之一有余。到了1855年时,当时最大的缝纫机公司——I.M. Singer公司发现其销售很难再增长。

原因是,那时候,做妻子的一般都不工作,虽然缝纫机能把家庭主妇手工做衣服的时间大大减少,一件衬衣原来要花一天半才能做好,有机器后只需不到两小时,但让妻子节省时间后,她把时间做什么用呢?一般家庭就不愿意花那么多钱去买进一件工业革命的东西。

1856年,I.M.Singer公司的市场营销总监Edward Clark想出一招:“我们为什么不让美国家庭先用上缝纫机,然后分期付款呢?”

最初,首付款是5美元,然后,每月再付3至5美元,到付完为止。他的这种金融创新今天看,当然简单,但这么简单的想法,执行之后,使该公司到1876年时,共销售了26万多台缝纫机,远超过所有其它缝纫机公司的总和!

同一时期,钢琴制造公司也按照分期付款的金融手段促销,让本来只有富有家庭才能享受的钢琴,能够进入许多中等收入家庭,让他们的子女也能从小学会钢琴。

就这样,简单的金融创新不仅把更多的“大件”带进普通美国家庭,而且也降低了高收入跟中低收入家庭的差别,使那些大件不再是富人独有的。

1850年时,美国人只有2%左右的收入花在耐用消费品上。随着分期付款模式的推广,信贷消费日益被接受,到1880年,已有11%的个人收入花在耐用家用制造品上。从那以后,耐用消费品的生产增长速度每年达到4.7%,远高于耐用工业品的增长速度。

到1920年代末,借贷消费、“先买后付”已普及到美国各种耐用品、甚至非耐用品市场。信贷促销在各个行业竞争中,被广泛使用,谁不提供“先买后付”,谁就会被击败。

1910年,全美国的分期付款消费信贷总额只有5亿美元。到1929年,上升到70亿美元。1930年那一年中,70%左右的新汽车、85%的家具、75%的洗碗机、65%的吸尘器、75%的收放机都是靠分期付款卖出的。借贷消费就这样在美国社会扎根了。

其实一直以来在我们身边都会有两种人。

一种是,从小父母都会教我们不能借钱花、要多存钱。在中国文化中,借钱总是件很负面的事,透支、负债、欠钱等等是一些贬义词。

另一种,则是像吴慈仁的内地小王那样,觉得年纪轻轻就背了一身的债,觉得无法接受。

而我们在说到大卫·拉普卡的故事时,说到他未来年收入很多,而今天去没有钱。所以,他要靠金融产品帮他跨时间转移收入,也就是将未来数十年的钱,提前预支今天来消费。

对于中国的年轻人来说,“年轻时最能花钱却是一生中最没有钱的时候,年长时最不想花钱却金钱最多。”

作为年轻人的上班族,按月获得工资收入,工资不一定高,但,每个月的收入基本等同。这个时候月供是最理想,次数多、金额小,与月薪相呼应。

这些年我学到,借贷类金融交易原来是,帮助借方把一次性大的开支平摊到今天和未来许多年月上,让一次性大开支不至于把个人压垮。

就像小王买房要120万元,这种开支的确很大,但买下之后,不只是今天享受,未来许多年也会享受其好处,所以,通过按揭贷款把这些支付压力平摊到未来30年,不是让“享受”和“成本”在时间上更匹配吗?这本应该是一件纯经济的正常事情。

但是这个观念在某些人看来,肯定是嗤之以鼻的。不过,我还是要说,如果做客观分析,我们会发现借贷消费其实也并不是坏事,在某些情况下,甚至是更好的选择。

以上文字为读陈志武先生《金融的逻辑》后所感,严重向大家推荐这本书!

(完)

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