盘点2015年单套300万以上销售:看16-17年的北龙湖

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盘点2015年单套300万以上销售:看16-17年的北龙湖

前言:

郑东龙湖CBD是郑州的名片,也是未来最显眼的名片,在名片里拥有一套房子,一直也是很多人的夙愿,但什么时候才是出手的最佳时机?里面的房子好不好卖?合理价位是多少?这是很多人关心的问题。

2015年度郑州房地产销售总价区间表总价300万以上产品销售分析

盘点2015年单套300万以上销售:看16-17年的北龙湖

注:

1、以上表格计入了怡商会馆(宋基玉园)的数据,虽是40年产权,但买方也算是冲着居住去的。

2、龙之梦部分数据是2013年国庆节开始内购,一直到2015年签正式合同。

2、瀚海晴宇部分数据是2014年内购,2015年签正式合同。

3、建业春天里部分数据是2013-2014年的内购,2015年签正式合同。

4、建业海马九如府是2015年内购的,但未签正式合同,上述表中没有九如府的数据。

5、中牟、荥阳、新郑、平原新区的数据统计不到,所以,还有一些名门紫园、郑州碧桂园、绿城玫瑰园单套300万以上的数据没有统计。

两相抵冲,2015年真实的销售数据应该和表格中的数据大差不差。

数据小结:

1、300-600万区间,2015年一共是销售了1430套。

2、如果是乐观一些,放宽到300-700万区间,2015年一共是销售了1661套。

2、价格高过700万之后,客源就会大大受限,销售数据就很暗淡。

3、总价高于1000万的客户,一年更是寥寥无几,只有31套。

具体来看项目总价300万以上产品销售分析

1建业天筑(按单套总价降序排列)

盘点2015年单套300万以上销售:看16-17年的北龙湖

看点:

总价300万以上产品一年销售129套,单套总价均价为506万。

2瀚海晴宇(按单套总价降序排列)

盘点2015年单套300万以上销售:看16-17年的北龙湖

看点:

总价300万以上产品一年销售180套,单套平均总价413万。

3海马壹号公馆(按单套总价降序排列)

盘点2015年单套300万以上销售:看16-17年的北龙湖

看点:

总价300万以上产品一年销售114套,单套总价平均342.8万。

4龙之梦(按单套总价降序排列)

盘点2015年单套300万以上销售:看16-17年的北龙湖

看点:

销售数据中每一套的单价都是500万起步,一共销售619套,单套均价580.6万。

5鸿园(按单套总价降序排列)

盘点2015年单套300万以上销售:看16-17年的北龙湖

看点:

鸿园2015年总价300万以上产品一共销售120套,单套均价558.7万。

6怡商会馆/宋基玉园(按单套总价降序排列)

盘点2015年单套300万以上销售:看16-17年的北龙湖

看点:

怡商会馆2015所有销售产品中总价均高于300万,一共销售94套,单套均价483.5万。

7普罗旺世别墅(按单套总价降序排列)

盘点2015年单套300万以上销售:看16-17年的北龙湖

看点:

普罗旺世2015所有销售总价300万以上产品,一共销售39套,单套均价903万。

以上数据汇总:

天筑129套,晴宇180套,海马114套,龙之梦619套,鸿园120套,怡商94套,普罗旺世39套。

以上项目,总价300万一套以上的房子,在2015年一共是销售了1295套,这也是2015郑州豪宅市场的主力楼盘。

郑东北龙湖待入市项目面积段和套数是多少?总价300万以上产品销售分析

1建业海马九如府

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单套面积180平方起,一共394套,总价400万起步。

盘点2015年单套300万以上销售:看16-17年的北龙湖

2国投九栋

盘点2015年单套300万以上销售:看16-17年的北龙湖

一共是125套,单套面积180平方起。总价400万起步。

盘点2015年单套300万以上销售:看16-17年的北龙湖

3蓝城兰园

蓝城兰园一共203套,有11栋楼 有一梯一户和一梯两户 ,户型有十几种 ,平层户型有150、203、231、258、284,复式是100多-422 。

单套面积150平起,一共203套。总价330万起步。

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4正弘瓴筑

数据不详,据说一共19栋楼,有洋房、有联排别墅,以九如府为参照物(未考虑九如府5亩幼儿园用地影响),预计399户。

5永威上和院

数据不详,据说户型面积180-300平,以九如府为参照物(未考虑九如府5亩幼儿园用地影响),预计294户。

6亚新茉莉公馆

一共592套,面积130平方起,高层带装修,总价300万左右起步。

盘点2015年单套300万以上销售:看16-17年的北龙湖

7豫农金领九如意

规划已经基本确定,由16栋6层洋房组成,一共248户,地下停车位974个,容积率1.495。

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8轨道交通颐嘉园

规划已经基本确定,由12栋6-7层住宅构成,一共286户,地上规划了47个车位,地下两层一共有588个车位,容积率1.68。

盘点2015年单套300万以上销售:看16-17年的北龙湖

2016年郑东北龙湖2500套豪宅入世总价300万以上产品销售分析

请把手机竖起来看:

盘点2015年单套300万以上销售:看16-17年的北龙湖

正面战场的国投玖栋、亚新茉莉公馆、建业海马九如府、蓝城蓝园产品已经面世,九如府2015年已经开售,而豫农、轨道交通公司的规划也已经确定,潜在的永威上和院、正弘瓴筑也将入市,郑东北龙湖地王窝区域在2016年入世套数在2500套以上,单套均要在300万以上。

而整个2015年,郑州单套300万以上的房子一共是卖了1861套,也就是说一年也就是一个最多2000套的市场容量,除去龙之梦的619套,其它区域一共是卖了1242套,而在2016-2017年,其它区域的豪宅一样还是在卖的,其它区域按1200套计算,在2016年,整个郑州的单套300万起步的房子供应量是至少3700套。而且郑东北龙湖里面大多还都是400-500万起步的房子,在市场容量也就是2000套左右的情况之下,你们觉得,市场会乐观吗?

对郑东北龙湖的思考总价300万以上产品销售分析

12014-2016年的有钱人是多了还是少了?

1、2015年上半年的股灾1.0,下半年的股灾2.0,2016年初的股灾3.0应该是套住不少人。

2、企业经营普遍很差,老板普遍没钱了,实体经济一片萧条。

3、2012-2013年之间的郑州写字楼泡沫、商铺泡沫,一部分土豪在高位接盘,如今已经是元气大伤。

4、2012年开始的郑州投资担保崩盘,也是让很多土豪家财散尽。

5、平原新区、南龙湖、雁鸣湖、五云山等无法居住的所谓别墅楼盘也套住了不少土豪,沉淀了不少资金。

毫无疑问,郑州有钱人、敢买豪宅的人确实是变少了!而且数量剧减!这从名车服务店关门、收藏品关门、高档会所关门不难看出来。鸿园、天筑、晴宇、华润悦府大量总价很高的房子积压就是最好的证明;怡商交房半年了还有现房在售也是证明;永威翡翠城一批现房200多平的复式大户型积压也是证明。这是郑东北龙湖必须面对的问题。

2对郑东北龙湖楼盘定位的思考

据说蓝城蓝园最初的规划是230平的主力户型,但投放市场后发现最小的150平户型是最受业主欢迎的,于是重改规划主力户型为150平,这个案例说明,都在规划200多平方户型的定位只是很多地产老板的思维,并不切合当下郑州市场改善的主力需求,而目前地王窝项目里的套型面积平均都在220平以上,最小的是轨道交通公司的平均220平,最大的是豫农业置业的平均面积272平,而不要把主力户型做太大,应该是明智并正确的,比如130-180之间的户型,也许是更受市场欢迎的。当然,愿意花2.5万以上去买房的主,两房是肯定不行的,三房是至少的,而且应该是大三房。

3对郑东北龙湖楼盘出手购买时机的思考

谈出手时机,无非是考虑两个因素,一是价格够不够好?二是产品够不够好?

价格够不够好?

谈论这个问题要考虑的最主要因素,是2016年北龙湖的供地速度和地价如何?这将直接决定着产品成本和售价,我们预测在2016年,郑东北龙湖还要继续供地,因为新闻说2018年龙湖副CBD要成型,但动则1700万一亩的土地有多少开发商去接?这是需要我们去考虑的问题,未来地价不好说,也有可能会下探到合理区间,但目前拿地的开发商也都是冲着打品牌去的,也都没刻意追求利润,就像九如府的价格也让大家眼前一亮一样,而在未来,也许地价没有这么高了,但拿地的开发商却要追求利润报表时(比如你让万科去拿一块地说咱不赚钱打品牌吧,万科肯定不干的),价格说不定还没有前期拿地的售价低,但有一点可以肯定的是,在2016年,郑东北龙湖的房价肯定涨不动!2017年也一样,价格也不会比2016年高!

而政府肯定是不愿意地价下探的,政府肯定是愿意房子售价较高并卖的很好很快的,这样才能保护之前的开发商并更好的供地、并避免高铁区写字楼市场塌陷现象重演,这,其实就是一场政府和市场的较量。

产品够不够好?

说实话,目前在龙湖CBD里拿地的开发商,思想都是高度统一,不求利润,只求品质和品牌,花了1500万以上一亩去拿土地,都会用心去做,都是为了去树品牌,所以,产品上都不会差,只是谁家更好、谁家的产品更适合你、谁家的地段更佳、谁家营销更好的问题了。

好的产品永远在未来。

房地产不好的时候,才是大家拼产品、拼品牌、拼服务的时候,这时候,好的产品才会出来,而郑东北龙湖一亩1500万以上的土地,开发商都会费尽心思作好产品,不要着急,好的产品永远在后面,这不,金科地产、招商地产2016年才在郑州亮相,而龙湖地产、星河湾都没有来呢。

所以,一切还是要看自己的选择,合适的时机、合适的价格、又适合自己的需求,才是正确的选择。至少,不用太着急,反正里面的暖气、天燃气还没通。

结束:

90/70政策已经退出历史舞台。

一线房企开始接连进入郑州市场。

必须配建10%公租房的硬性政策已经可以灵活绕开。

以产品和服务赢得市场的时代刚刚到来,

而这一切,仅仅是从2015年才开始。

所以,想改善的你,2016只是改善置业产品的好转之年,也许并不是你终极改善置业的最佳时机。

(完)

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