电影院票房看商业中心经营:熙地港和丹尼斯七天地

电影院票房看商业中心经营:熙地港和丹尼斯七天地

电影院票房看商业中心经营:熙地港和丹尼斯七天地

在这个充满市场气息的社会,想找一个既有艺术的欣赏价值,又能愉悦生活,而又兼备商业价值的事物着实不易,电影正好是一个这样的存在。

从何时起,全家妇幼老小一起去电影院看场电影,成了春节的标配项目。在强大的市场需求和商业地产转型大局势下,体验式购物中心已成为商业地产主流模式,而这其中,电影院已经成为体验式购物中心的标配。

从电影票房百强榜单看郑州影院

数据显示:2015年,郑州以32家影院超过200块银幕,共获得年票房收入达6.28亿元。而在2014年,郑州以26个影院共178块银幕数收获约4.6亿元票房。市场需求可谓强劲。

而在2015年的32家电影院中,共有三家进入到了全国百强名单,如下:

电影院票房看商业中心经营:熙地港和丹尼斯七天地

而在2014年,进入到百强名单的影院则为四家:

电影院票房看商业中心经营:熙地港和丹尼斯七天地

数据表明:二七万达影城不但超越了2014的郑州票房之王耀莱国际影城锦艺店,并且直接在中国百强影院中,从去年68位,上升为48位。而奥斯卡大上海国际影城则直接跌出了百强榜单。

郑州楼市查阅资料显示,在2015年电影票房百强影院中,平均票价最高者可达76.8元,并且99%的百强影院均价突破了30元,而这个1%的例外,则是郑州耀莱国际影城锦艺店,均价为29.8元。而在2014年,郑州耀莱国际影城锦艺店的均价则为27元。

一个共性特征是所有的影院票房均价都在上升。但不同在于,耀莱国际影城锦艺店的观影人次和上座率均有所下降,而二七万达和中原万达却在稳步上升,特别是二七万达影城,观影人次增长率达到了30%。

而在数据中,我们可以发现2015年郑州票房三强所具有的一些特点:

郑州万达影院二七店、中原店:39元的均价,对于万达影院全国平均水平来说,基本是处于低位,但在郑州市本土则仍居于高位;高票价再加上持续走高的人流,使得万达影城一跃成为郑州票房最高的影院前两名。

耀莱国际影城锦艺店:均价低,明显低于全国影院票房百强的平均标准,但观影人次和上座率极高,这是耀莱国际影城锦艺店和建业店共有的特点。需要强调的是,虽然失去了票房冠军的宝座,但是锦艺店的观影人次依然超过了150万人次,超过了二七万达影城16万人次。

对于电影票房来说最重要的因素,是人流量。只要人流量有保障,就算是电影票均价很低,仍可以取得超高的票房收益。而这一点正与电影院选址有着密不可分的关系,选址是电影院的重中之重。

从郑州影院票房看商业中心

那么,我们就来看一下,郑州的电影院的主要分布:

郑州的电影院分布↓↓↓

电影院票房看商业中心经营:熙地港和丹尼斯七天地

我们截取了2015年票房排行前13的影院,然后统计了所属的位置,可以发现,这些电影院无一例外均为商圈、购物中心、商业综合体内,并作为主力店的形式存在。并且这种与商业中心共生的存在形式早已成为主流。

而我们仔细看了上面的表格之后,会发现电影院集中在几个商圈之内,比如中原万达影城和耀莱国际影城所属的秦岭路棉纺路商圈;奥斯卡大上海和横店电影城所属的二七商圈;二七万达影城和奥斯卡升龙国际影城所属的大学路航海路商圈。

这些商圈内购物中心和电影院一样,都有一个无法逃脱的紧箍咒,就是人流量,所谓得人者得商业。又因为电影院一般是作为购物中心的主力店存在,所以换句话说,这些电影院的人流完全可以看做是购物中心的人流。

所以,我们完全可以从电影票房的收入来判断购物中心的人流量情况,甚至可以从电影院票房的收入来推断购物中心的商业经营能力。下面我们就从电影院票房排名前十三强中选取一些案例,进行解读。

这里需要首先声明的是:我们要做的是从常识的角度出发,去看一个购物中心为何会大火或者是惨淡经营。

就像一个人不能脱离社会,独自存活在这个世界上一样,购物中心也必须有自己的生态才能活下去。

而一个购物中心的生态主要由什么构成呢?区域位置、商业功能定位、业态规划、区域其他商业体存在形态等等。但是这所有的要素最终所指都必是商业最基本的规律,就是供求关系。

任何购物中心的繁华都是由基数庞大的消费者量构成的;相反,任何一个购物中心的衰败也都是由消费者的背离而造成的。

而电影院正好是给我们一个很棒的视角来看待这一切。

2015年票房排行前13的影院票房及人次↓↓↓

电影院票房看商业中心经营:熙地港和丹尼斯七天地

二七万达影城VS奥斯卡升龙国际影城

二七万达VS升龙商业广场VS新悦城

从数据中可以看到,奥斯卡升龙国际影城的人流量有105.4万人,而二七万达影城的人流量是134.96万人,两者相差人流只在不到30万人。但是相差不大的人流量,却并没有让两个电影院所依附的商业中心也产生同等的经营现状。

而现实则是,从2010年6月到2011年11月,在不到一年的时间内,大学路航海路周边相继开业了三个综合性购物中心,升龙商业广场、新悦城、二七万达。

令人诧异的是,三者综合面积相加达到了夸张的65万平方米,却完全从不考虑市场是否有能力消化如此庞大的存在?

从商业基本的供需关系上来说,三者定位雷同,业态布局几乎完全重合,毫无差异化,造成严重的供给过剩。

三者业态对比:

升龙商业广场:A区升龙不夜城,包含奥斯卡影城、KTV、美食街;B区购物中心,包含大润发超市、流行百货、名品大店;C区综合百货。

新悦城:负一层是美食广场,一层是精品和服饰、金银珠宝,二三层主体为沃尔玛超市,剩余为服饰、美食等。

二七万达:万达百货、万达影院、万达大歌星KTV、大玩家超乐场、华润万家超市、餐饮美食、金街等。

从业态对比中可以看出,三者的业态布局几乎完全重合,也就是说,在方圆五百米的区域内,重复性地建设了三个类同的购物中心,最大的是升龙商业广场、然后是二七万达,最小的是新悦城。

从商业运营来说,升龙商业广场和新悦城以售卖铺位为主,而二七万达则购物中心全部自持。前者卖铺脱身,无暇顾及商家死活;后者一荣俱荣一损俱损,统一招商,根据市场需求及时调整业态。

在二七万达一骑绝尘之下,新悦城死亡,升龙商业广场则惨淡经营。万达凭借一站式的体验式消费,以及丰富多彩的消费内容成功占据高位。在新悦城现有的经营面积中,仅一个沃尔玛超市就占据了13068平方米的营业面积,占了整个商业面积的四分之一,最终造成头大身轻的病态,给人的感觉更是整个新悦城就是为了一个沃尔玛而存在。

大多数人到升龙商业广场的目的只是电影院和餐饮,相对电影和餐饮,商业广场的商业业态人气明显低迷,与其600米之遥的二七万达广场吸引走了大部分的年轻人。也就是说这一年中虽然最基本的应该有105.4万人次的客流出入了升龙商业广场,但大部分却只是奔着电影院和餐饮而去的。

特别是升龙商业广场C区,本来定位综合百货,是要进驻大型百货和中高档家具,招商手册上明确说明王府井要进入。但最终不但王府井百货去了锦艺城,连综合百货也成了惨败之地,众多商铺空置许久,一番凋零破旧气象,在此购铺投资的业主最终亏得一塌糊涂。

通过对比你会发现万达影院的高票房对应的是二七万达的高人气和高人流,换句话说二七万达影院的票房收入是在二七广场的商业大环境内的。而升龙商业广场的惨淡经营明显与奥斯卡影城的高人流不成比例,奥斯卡影城独立于商业广场之外一枝独秀,反而证明了升龙在商业经营上的缺陷,而升龙商业广场C区成为死铺,更证明了升龙前期策划和定位的失败。

丹尼斯七天地影城VS宝龙横店影视城

丹尼斯七天地VS宝龙城市广场VS熙地港

横店国际影城宝龙店位于郑东新区宝龙城市广场,在2015年的全年度票房中,横店国际影城宝龙店的票房收入达到了2150.82万,位列第13位,与以2186.36万票房收入排名第12位的丹尼斯七天地几乎持平。

但落到观影人数上,宝龙横店影视城的人数是70.28万人,而丹尼斯七天地则为62.14万人。

丹尼斯七天地的环形布局,所以其电影院与整体商业的联动性相对较弱,也许更大的契合在于六天地。 而从丹尼斯本身来说,从一天地到七天地,全长达到了1.5公里,分成七个天地,各天地之间仿佛是各自为战,难以形成商业聚集效应。

但丹尼斯的优势在此时就彰显出来,招商能力强大,并且不断地调整业态和楼层布局,尽管如此,也一直处在不温不火中,2015年调整后开业的布局在四天地、五天地的奥莱天地,也并不尽如人意。

而宝龙城市广场则是另一种形式的存在,结合电影院来说,单只横店影城这一个主力店,2015年至少为其带来了70.28万次的人流量。但是,这与宝龙高达17万平方米的商业面积应该具备的人流量来说,明显差距太大。作为东区最大的商业地产项目,也是最先触底的商业项目,宝龙如今的状况一直影响着人们对东区商业的思考。

但是尽管如此,郑东新区CBD片区周边另一个购物中心——熙地港,也即将入市,商业体量超过了20万方,主力店为王府井百货和奥斯卡影院。

如此一来,宝龙的17万方、丹尼斯七天地的27万方,再加上熙地港的20万方,在东区CBD周边数公里的范围内,将汇集高达64万方的商业。

电影院票房看商业中心经营:熙地港和丹尼斯七天地

但是需要做出比较的是,大学路航海路片区的万达影城和奥斯卡升龙国际影城全年的观影人流量合计起来达到了240.36万人次,尽管如此,作为一个区域性购物中心来讲,在同区域内也只有二七万达广场一家存活的良好。

而同样作为区域性购物中心性质的郑东新区,七天地影城和宝龙横店影城的人流合计起来只有132.42人次。那么现在我们要思考的一个问题是:郑东新区是否能承载起如此庞大的购物中心?

从东区商业现状来说,本是三国杀格局,但是宝龙的现状让其无形中已经退出了东区商业的竞争。而未来,丹尼斯七天地和熙地港,到底是一家独大主导未来商业格局,或者是大家一起不温不火。则我们尚需拭目以待!

(完)

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