年终盘点 | 规划篇(中):区域整体规划

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2015年“十二五”规划的最后一年,也是丰收的一年。这一年中我大郑州大事频频,围绕市政府“三大一中”战略定位的同时主动融入国家“一带一路”战略,全市进入了“十二五”最后的规划建设冲刺阶段。

2015年同样是郑州规划与建设热度不断高涨的一年,是丰富多彩的格式关键词频现的一年。从“组团新区专项方案”到“郑洛新国家自主创新示范区”的城市级热度关键词,带动了郑州联动周边县市辐射至全国的发展步伐;从“滨河国际新城”到“常西湖新区”的区域级热度关键词,提振了各个组团新区的建设速度,升级“一带两翼两轴”的都市区完善脚步;再从“米字高铁”到“半小时经济圈”的交通规划热度关键词,形成以郑州为中心连南贯北、承东启西的“四面八方”轴带发展格局。

2015年12月14至16日上合组织峰会在郑州举办,作为郑州历史上举办的最为重大的一次国际性会议,再次向全国乃至全世界证明了郑州、河南的区域优势以及建设发展成果,同时郑州也迎来了史无前例的发展机遇,未来国际级大都市的发展愿景也逐渐清晰。

规划建设掌控着一座城市的脉搏,更是房地产发展前景的航向标,下面让我们来悉数盘点2015年极具热度和关乎未来大郑州走向的“大规划”。

目录

区域级整体规划

一、郑东新区北部区域规划

二、郑东新区白沙组团

三、大西区

四、滨河国际新城

五、商都新区

六、二七区(老城区&二七运河新城)


区域级整体规划

郑东新区北部区域规划

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2012年,金水区将金水科教园区定为“核心发展区”;2013年,金水区对北部区域概念性总体规划方案进行国际招标;2015年2月5日,金水科教园区规划方案正式获批,可谓三年磨一剑。4月26日,由金水区人民政府主办、金水科教园区管委会协办的《郑东新区北部区域概念性总体规划》新闻发布会暨绿色城市发展高峰论坛在鸿宝园林召开。

“郑东新区北部区域”西起中州大道,东至京港澳高速辅道,南起连霍高速,北至黄河南岸,现有规划是由三个旧规划拼接起来的,分别是花园口镇总体规划、杨金工业园、祭城组团。其中,金水区面积56平方公里,惠济区55平方公里。金水区范围内用地为郑州金水科教园区发展用地。

区域规划快速路系统“两横四纵”。具体为:沿黄大道和北四环;中州大道、107辅道、郑港大道和京港澳高速辅道。

此外,还规划道路立交22座。规划中州大道(北四环—连霍高速段)、107辅道(连霍高速—北四环段)为连续高架桥,规划北四环(杨金二街—景泰路)为连续下穿隧道。

为打破连霍高速公路的阻隔影响,金水区启动了中央大道、慧城环路、慧科环路跨连霍高速与郑东新区龙源十三街、龙翼二街、明理路连接。慧科环路跨连霍高速与博学路衔接也将在明年实施。

目前,连霍高速与107辅道下道口已开通。市政府今年实施的新107辅道南三环至北四环全程高架化工程有效实现了金水科教园区与龙湖地区、龙子湖地区的融合与衔接。

作为中原首个被定位为“中原智慧核+郑州生态城”的区域,郑东新区北部区域规划面积111平方公里,将以电子信息、金融服务、科技研发为主导产业,打造“生态智谷”;同时依托郑东新区CBD和黄河滨河景观,建成一座以低碳生态、宜居宜业的生态宜居新城。

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2014年12月以来,郑州市城乡规划局对“郑东新区北部区域”中徐庄、录庄、马林片区、马头岗村等多个靠近连霍高速地块进行了控制性规划公示,用地性质也主要是居住及其配套用地,可初步预测北部区域下一步工作将围绕区域村落的安置建设展开。

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同时杨金产业园——河南新科技市场工程一期二期批前建设规划于12月8日在郑州城乡规划局进行公示,可以想见不久之后郑东新区北部区域产业建设将启动,电子信息、科技研发等产业的发展将使整个片区的经济发展得到大幅度提高。而在新107辅道南三环至北四环全程高架化工程通车之后,片区的交通问题也将得到极大的解决。

郑东新区北部区域占据CBD以北的良好区位,建成后将成为郑东新区的拓展区和功能区,与北龙湖、龙子湖片区连成一片,进一步完善郑东新区与周边区域的融合;同时北接黄河所带来的环境优势又给片区的居住生活属性加分很多,目前区域的热度不断提升,吸引了不少房企的目光,未来两年在交通便利程度有了质的提升后区域很有可能成为众多房企竞争的新一代热点区域。

郑东新区白沙组团

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2015年可以说是白沙组团集万千宠爱于一身的一年。

自2013年2月5日郑州市十三届人大四次会议上审议通过的《中原经济区郑州都市区建设纲要》提出了“一心两翼”城市发展建设思路,将以中心城区为中心,向着东、西两个方向均衡发展,白沙组团就注定要成为郑州腾飞的羽翼。

2014年11月4日城乡规划局《郑州市郑东新区白沙组团总体规划(2013~2030年)》面向社会公示,明晰作为郑州都市区东部新城的组成部分,白沙组团将建成全省行政服务公共文化的“新中心”。

西起京港澳高速,东至万三公路,北起黄河郑州市界,南至陇海铁路,总面积156平方公里,组团中心区面积79平方公里。白沙组团西邻郑东新区、东挨绿博组团,既享有郑东新区商务核心区的历史积累,又坐拥中牟县的现代都市田园风貌,可谓是牵手城市与田园之间的“商都明珠”。

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白沙组团的主干道由“四纵六横”的路网组成,地铁9号线、12号线、17号线3条线路在整个组团内组成环线,从现有区域交通优势来说,地铁1号线东延工程,郑州至开封城际铁路、陇海快速路支撑起了白沙组团的域外交通,形成与郑东新区CBD、开封运粮河CBD的三环互动。

在白沙组团的总体规划发布之后,省城乡规划设计研究总院总规划师乔建平说,在白沙组团隶属郑东新区之前,省委党校、省直第三人民医院已先期入驻,还预留有省政府和部分省直单位用地。未来片区将打造集现代高端服务业、科技创新产业、都市农业于一体的综合产业体系。

为了实现郑汴一体化的整体规划,自2004年起107国道进行了3次东移,从最开始的中州大道到后来的107辅道再到中牟县的万三公里,成功把白沙组团划入郑东新区的范畴,白沙组团的大量规划也改为在郑东新区规划局进行公示,这对于白沙组团的战略意义是难以言喻的。

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2015年 9月6日,“郑汴明珠,魅力中牟”——2015中牟新型城镇化发展论坛在河南郑州中牟国家农业公园举办,不仅吸引内地知名房地产商云集中牟,更有来自中、美等国10余家国际化、低碳、高科技企业高管参会。论坛不仅邀请了万科、恒大、绿地、碧桂园、保利、华润、金科等全国知名房地产企业和建业、正商、永威、正弘、绿都、昌建、康桥、和昌、天伦等河南本地房地产企业的大佬,还邀请了著名央企中铁建业、中青旅等,以及来自香港的爪哇集团、路劲集团等企业负责人。会上中牟县县长透露,省国土厅、省交通厅、省地税局等10多家省直厅局生活区,正在入驻白沙组团;下一步,还有20多家省直单位计划入驻。

12月30日上午,总投资260亿元的白沙大数据产业园和河南投资集团总部入区项目正式落户郑东新区白沙,大数据产业园区建成后,将吸引数千家与大数据、云计算相关的“互联网+”企业入驻。白沙大数据产业园项目总规划占地面积约2000亩,南至白沙组团永盛西路、北至豫兴大道、东至前程路、西至锦绣路,总建筑面积约300万平方米,建设周期2至5年。未来白沙组团的数据产业再添锦绣!

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11月19日,华特迪士尼(中国)有限公司与河南省人民政府签署了华特迪士尼落户河南的战略合作备忘录,决定在郑州国际文化创意产业园投资建设郑州项目,地点就设在绿博组团的郑州国际文化创意产业园。此举再次使绿博、白沙组团的地位得到了巨大提升,并为中牟县与郑州的连接地带产业发展埋下了伏笔。

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10月26日,连接郑州、开封的又一条大路——中原大道于10月26日宣布开工,该条道路通车后,将与设计规划中的中原大道市区段(西至绕城高速,东至京港澳高速,将现有的中原路、东大街、西大街、郑汴路、商都路相连,道路总长约32公里)相连接。该条路的开工从交通方面再一次加速了郑汴一体化的完善,郑州市未来将实现从西到东一线穿越。

无论是白沙组团还是绿博组团,且不说究竟归属郑州还是归属中牟县,郑汴一体化的战略基调不变,他们的前瞻都将是共荣。郑东新区的飞速发展未来必将带动周边片区的经济,省政府的东移将打通整个东部的命脉,未来整个片区经济的发展都将是难以估量的,无论是生活配套还是商业中心、产业园区,完善都将是指日可待。

大西区

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同样是“一心带两翼”政策带动起来的区域,中原新区、常西湖新区的热度可以说完全不输“东之翼”白沙组团。

常西湖新区

2012年,中原区提出要开发建设常西湖新区。三年的时间,作为中原区三大发展“主战场”(老城区、常西湖新区、中原新区)之一的常西湖新区并未被人所知。

2015年 6月24日召开的郑州市第十四届人大常委会第十次会议上,郑州市政府副市长张俊峰提交郑州市民公共文化服务区(常西湖区域)“一设计三规划”,即《郑州市民公共文化服务区城市设计》、《郑州市民公共文化服务区控制性详细规划》、《郑州市民公共文化服务区核心区地下交通系统及地下空间利用专题规划》及《郑州市民公共文化服务区水系专题规划》。

根据规划,常西湖新区北至郑上路,东至洛达路,南至陇海路,西至常州路,面积共23.5平方公里,功能以疏解老城区人口、优化完善城市功能、体现郑州独特的历史文化为目标。在现状“两河、两库、两湖、一渠”水系基础上,综合城市设计所增加的“秀水河、须水湖、市民公园湖、九曲莲湖”等河流水系,构建“两纵两横、五湖两库”的水系格局,形成市民公共文化服务区良好的生态景观环境。

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东西向南水北调干渠将核心区一分为二。南水北调以北为北核心区,占地约3.2平方公里,包括市民公共服务区和九州坊。市民公共服务区属于内城部分,功能自南向北分别为市民广场、市民中心、会议中心和市民公园。九州坊属于外城部分,规划性质为商务、商业、居住功能复合,主要是从功能和景观上为核心区配套服务。

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南水北调以南为南核心区,包括郑州中央文化区及文化创新园区,面积约2.82平方公里。其中,中央文化区占地约1.64平方公里,规划“四个中心”,自西向东分别为奥体中心、文博艺术中心、市民活动中心和现代传媒中心。

7月,常西湖新区西南部区域23条(段)道路综合管线规划开始进行公示。23条(段)道路被规划为城市支路和城市次干路。该区域路网以数条南北向和东西向主干道作支架,东西向道路从北往南依次是传媒北路、传媒南路、皓月路、星空路、高铁北路,南北向道路从东往西依次是雪松路、汇智路、汇文路、站前大道、庄文路、西四环东辅道。

8月12日,中原区人民政府与郑州发展投资集团有限公司、中原土地储备中心举行了《常西湖公共文化区综合开发合作协议》签字仪式,签署总额达359.4亿元。12月1日上午8时50分许,郑州西区地标性的建筑群——奥体中心、文博艺术中心、市民活动中心、现代传媒中心——“四个中心”正式开工,标志着常西湖新区进一步加快建设步伐。

中原新区

中原新区是郑州市中原区2013年年初提出的概念,范围东起西四环,西到荥阳,北到高新区,南到二七区。根据郑州市都市区规划,中原新区在未来的3到5年内,将建成未来郑州城市的核心区,按照现代新型化城市建设,宜居宜业生态环保,主要发展生产性服务业和生活性服务业。

中原新区晚于常西湖新区一年左右,区域相对市区较远,所以发展进程自然也会略微落后于常西湖新区,但是未来发展的潜力从其作为郑州与荥阳上街衔接地带的属性来说,是非常可观的。

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7月10日,为推动该区建设,中原新区管委会举办了一场招商引资推介会,吸引了省内外的企业、商会、政府相关职能部门等100多家单位参加。其中有11家大型企业当场签下投资总额高达360亿元的开发项目,有8家企业的投资总额超过10亿元。

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参会嘉宾香港金马凯旋家居CBD董事长肖凯旋,当场与中原新区管委会签订了建设“郑州印象”中原生活新天地项目。该项目投资总额约90亿元人民币,占地面积约300亩,是集休闲娱乐、主题酒店、生态住宅、创意办公等为一体的文化旅游产业园。苏宁置业集团有限公司签下了投资总额约60亿元人民币的城市综合开发项目。郑州中晟置业集团有限公司签订了投资60亿元的“中原慧谷•创投中心”项目。河南维港置业有限公司签下投资30亿元建设奥体游乐城的项目。绿地集团也签下了投资39亿元、打造绿色智慧城市项目。

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当天签约成功的还有慧聪网O2O中原产业带项目、“中原时尚”创新创意创业综合体项目、河南安德产业园项目、广州普邦园林须水河生态水系治理项目、河南金苑置业有限公司开发建设的阳光花城项目、郑州康桥房地产开发有限责任公司开发建设的“康桥•溪悦城”项目。

以大型公益性文化设施为支撑的常西湖新区,以生产性服务业和生活性服务业为核心的中原新区共同构建了整个郑州大西区的“一翼”,如同东部白沙组团与绿博组团的前景,大西区的两大核心区域也有着无限的前景,市政府西迁之后一切发展规划将会更加明朗,未来商务行政向东、文化生活向西的大战略也将逐步达成。

滨河国际新城

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滨河国际新城今年的火热程度是有目共睹的,作为港区、东区与中牟的连接地带,经开区的战略地位重要程度不言而喻,在主城区土地市场基本饱和的如今,经开区就成了房企的竞相追逐之宝。

滨河国际新城是郑州都市区九大区域性新区之一,通过政企合作,共同投资100亿元。项目合作区域位于经开区的核心区域,具体在潮河以南,107辅道以东,经南十五路及经南十四路以北,四港联动路以西,总占地面积约10.47平方公里(规划总用地面积约15700亩,其中城市建设用地约14300亩,其他用地约1360亩)。

航空:距国家一类航空口岸、4E级飞行区新郑国际机场行车距离15分钟;

高铁:距世界首座、规模最大的国家高速铁路枢纽站郑州东站行车距离10分钟;

高速:机场高速、绕城高速、京港澳高速、南三环、东三环、四港联动大道环绕城区;

地铁:地铁3号线、4号线贯穿滨河国际新城并在此交汇;

城际铁路:郑州市区至新郑国际机场的城际铁路于滨河国际新城内设有站点,2015年实现完工通车;

立体交通:滨河国际新城发展空中、地下与平面的综合交通模式,实现人行与车行分离,高效的出行和运输效率。

2014年度我省产业集聚区考核晋级结果出炉,郑州经开区成为全省第一个也是目前唯一的“六星级”产业集聚区。

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说起今年经开区热度最高的方面,就莫过于开发商的在片区拿地了。

2015年8月13日,经开区拍出了2块地,最后均由本土房企康桥地产拍得,其中一块面积56.42亩地块,经过近100分钟的竞争,最终以3.3亿元成交,楼面地价折合每平方米3509元,诞出新的“地王”。此举又将经开滨河国际新城推到了镁光灯下。

12月18日,郑州经开区拍出新“地王”,从当日上午9点到下午1:12,经过4个多小时的激战,七家房企拼杀了139轮竞拍,经开区的一块“风水宝地”最终被绿地摘走,而高达98.21%的溢价率,也创下了经开区“土地争夺战”的新纪录。

如此热度的土地竞拍在整个郑州市都可以说是凤毛麟角,从某种程度可以反映出未来这片区域未来的发展与前景。

作为连接郑州建城区与航空港经济综合实验区唯一区域,滨河国际新城的区域属性是少有区域能与之媲美的,从宜居性来说,整体规划比经开区都是不遑多让的,更低的容积率与规划的优美环境预示着未来此地将是房企的必争之地。

商都新区

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商都新区的提出最早是在2011年4月,当时商都新区板块是作为管城区“新商城组团”的一部分被提出的。按照当时的规划,管城区“新商城组团”将通过“大商城遗址板块”和“商都新区板块”把管城区之一老城区建设成“功能完备、环境优美、历史文化特色鲜明”的新商城组团。

商都新区的规划范围是南三环、机场高速、南水北调总干渠、绕城高速、管城回族区西边界合围区域,面积约76.2平方公里。起步区拟定为十八里河、南四环、京广铁路合围区域,面积约1.8平方公里。

当时,管城区把“新商城组团”的功能布局为“一个组团(新商城组团)、两大板块(大商城遗址板块和商都新区板块)、五大商圈、六个功能区域”。

五大商圈分别是:

一、以银基商贸城为龙头,以天荣服装城、锦荣商贸城、世贸商城等专业市场为重点,以服装批发零售和小商品集散为主要业态的临火车站商圈;

二、以紫荆山路、东西大街、商城路“双黄金十字架”为依托,以裕鸿国际广场、金城国贸、兴达国贸等商务楼宇为龙头,以楼宇总部、商务办公和高档购物为主导的紫荆商圈;

三、 以未来路、中州大道、航海路“双黄金十字架”为依托,以正商国际广场、国香茶城、郑州电动车航母城、东方国际家居广场为重点,以餐饮酒店、特色街区、高档住宅小区为主要业态的航东商圈;

四、以大上海城步行街为重点,以百盛、丹尼斯二号馆为两翼,以餐饮、娱乐、休闲、百货为主要业态的金三角商圈;

五、以中博市场群区为依托,以家具、建材、汽车销售为主要业态的郑汴商圈。

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六大功能区分别是:

金岱宇通工业片区,定位为产业集聚区;

十八里河功能区,定位为行政办公区;

水岸沿线功能区,定位为宜居住宅区;

商都物流园功能区,定位为仓储物流区;

南曹商贸功能区,定位为商贸功能区;

潮湖休闲功能区,定位为休闲功能区。

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商都新区沿南三环、南四环分布的主要是站马屯、刘庄、十里铺、十八里河、王桐、荆庄、西吴河、小王庄、崔庄、苏庄、八郎寨、席村、大小魏河、姚庄、南曹村等村庄。南三环以南还分布着大量以钢材为主的物流、仓储用地。

从目前的情况来看,商都新区村庄的改造分为城中村改造和合村并城两种类型。城中村改造项目多集中在南三环和南四环之间,由于距离管城区老城区较近,在大商城遗址板块的带动下,发展较快;而南四环以南区域由于区位较远,区域建设比较缓慢,村庄也多选择以合村并城的形式发展。

从现状来看,区域居住用地建设以村庄改造为主,道路市政等基础设施尚未完善,公共服务设施尚未建设,区域内人气不足,致使住房商业开发未能全面展开。现有的就是南四环附近正在开发建设的金源百荣郑州CSD国际时尚商贸中心。

目前南四环以南的合村并城项目有:苏庄、八郎寨的合村并城,南曹、席村的合村并城,大王庄合村并城,刘西、刘东、南小李庄合村并城等。目前,苏庄、八郎寨的合村并城项目已进入实际施工阶段。

南三环至南四环之间已经改造的城中村有:十八里河村南三环至南四环之间的千亩大盘永威城;小王庄、西吴河城中村,是正商参与改造的正商中州城项目;南刘庄城中村,是绿都地产参与改造的绿都紫荆华庭项目;站马屯城中村,也是绿都在管城区的又一城改项目——绿都澜湾,占地千余亩;十里铺村。总体来讲,商都新区的建设正在不断加快。

商都新区作为管城区的延伸,承接了老城区与新区的文化底蕴,目前虽然开发尚未完全,区域的配套、交通也没有发展完善,但就其三环到四环的地理位置来说,作为主城区的一部分,发展起来是迟早的事。

二七区(老城区&二七运河新城)

老城区

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过去,它是郑州传统商业空间的重心所在;今天,它依然是雄踞郑州市商业的龙头老大,它不仅是郑州商业的发源地,也是主战场、风向标,这就是二七商圈。

而今年10月10日消息,马寨村的一片老房和中铁七局集团第五工程有限公司的危旧民房一起被纳入郑州市棚户区改造,被规划为郑州中央商务区,即郑州中央商务区项目一期工程。再过几年,预计在2018年以后,这里将成为可与郑东新区中央商务区媲美的核心一角。

二七新城(二七运河新城)

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运河新区位于郑州市西南部,规划范围北起南三环,南抵新郑,西至郑密路―绕城高速―郑尧高速引线,东接管城,总面积约为28平方公里,重点核心区域是以“三纵”(京广南路、大学南路、嵩山南路)、“三横”(南三环、南水北调中线运河、南四环)所覆盖的12平方公里。

近些年二七新城的火爆形势是有目共睹的,二七区由南三环向四环以及以外发展的趋势显而易见。运河新城中泰宏建业国际城、绿地滨湖国际等项目的开发使片区进入到了大型房企分割的阶段。

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今年11月13日二七区挂牌出让14宗地,其中13宗地共计856亩被绿地集团囊获,成为二七区大地主。豪掷24亿拿地之举再次震撼了整个郑州的房地产界,近千亩的改造项目不久将开始兴建,二七新区的整体建设再次迈上新的台阶。

二七区老城区的发展愿景是可以预期的,城中村改造消化殆尽,旧城改造渐渐成为主力军;反观二七新城,存在着基本与商都新城相似的情况,未来发展的空间要靠大型的开发商来实现加速,千亩的城市综合体项目如果能迅速林立,区域的发展必定是一飞冲天。

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