年终盘点 | 政策篇:宏观承压/政策宽松/房地产再站风口

年终盘点 | 政策篇:宏观承压/政策宽松/房地产再站风口

前言:

14年经济下行收尾,15年基本面持续动荡,下行压力愈加增大,年内GDP增速破7,投资收缩、外贸不畅、需求不足的经济压力随着各项指标的下滑也越加凸显,15年我国经济步入深度下滑期和风险集中释放期。

由此年内“稳增长”的政策开始全面加码,各类政策纷纷出台,作为“三驾马车”投资端的重要支撑者房地产,一直以来都是拉动投资额主要动力,房地产作为国民经济的支柱产业在年内密集政策的力挺下再次承担了稳定经济的大旗。

各地随着两会奠定的“鼓励、支持”的房地产基调,如火如荼的走向了分类调控的政策洪流,从“房地产基调”→“五连降”→“公积金”→“首付比例”……让我们来回顾下15年政策盛宴。

全国市场

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政策——楼市总控篇

房地产基调

整体基调——

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官方声音:15年两会提出住房既是经济问题,更是民生问题,鼓励居民自住性住房和改善性住房需求,保持房地产长期平稳健康发展,并坚持因地制宜,分城施策,同时加大棚户区改造、城市和农村危房方面力度。

地方基调——

年初28个省、自治区、直辖市(广东、海南、吉林三省除外)两会,各地的政府工作报告发现,以往报告中被反复提的“调控”、“房价”、“限购”、“限价”等词汇已然消失,报告中所用词汇变成了“分类指导”“稳定住房消费”“市场调节”等等

简析

15年宏观经济延续14年增速减缓趋势,从全国到地方增速下行的压力使得房地产作为国民经济的支柱产业,重新登场已然无可厚非,房地产基调从“警惕、抑制到支持、促进”,调控的退出是符合市场预期的,随着货币政策的持续宽松,房地产作为国民经济增长的主要动力重新抛锚启程成为必然,“稳定住房消费、去库存成为今年首要任务,坚持分类调控,允许地方政府救市”成为了年内主流。

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政策——楼市助力篇

楼市助力——信贷篇

货币政策

时间轴:

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具体内容:

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简析

在房地产和制造业投资依旧低迷,ppi、cpi低位运行的背景下,连续降息降准是稳增长不可或缺的政策组成部分。从资本流动角度来看,这货币的持续宽松有效对冲了外汇占款低迷、基础货币增速下降,释放了流动性,只有确保实体经济有适度流动性、社会融资成本降低到企业能承受的水平,才能真正激活居民消费和企业自主投资,对楼市而言降息降准,释放流动性,降低资金成本,进一步刺激了房地产市场的潜在需求;一线城市由于需求旺盛,利率的下调持续刺激房价上涨;二三线城市而言,在整体去库存的基调下,购房成本的降低,有利于刺激潜在需求的入市。

楼市助力——公积金篇

公积金政策

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全国层面:

首先央行、住建部、银监会联合发布的“330政策”——

公积金方面首套普通自住房,最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,最低首付款比例为30%。

其次“827”住建部、财政部以及央行发布的“公积金新政”——

对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的,最低首付款比例由30%降低至20%。

然后“108”住建部、财政部以及央行发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》——

全面推行公积金异地贷款业务,提高实际贷款额度。月还款额与月收入比上限控制在50%-60%。贷款偿还期限可延至借款人法定退休年龄后5年,最长贷款期限为30年,自10月8日执行。

最后“1120”国务院法制办公室公布《住房公积金管理条例》征求社会各界意见——

《条例》明确,住房公积金管理中心经住房公积金管理委员会批准,可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券,或通过贴息等方式进行融资,融资成本从住房公积金增值收益中列支。

另外可以将住房公积金用于购买国债、大额存单;经住房公积金管理委员会批准,可以将住房公积金用于购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。

地方层面:

从2015年至今,据不完全统计已经有超百个城市“不约而同”发布了不同力度的公积金松绑政策,其中北京、上海等超过30个城市还提及了增加公积金贷款额度。

简析

公积金首付的持续下调,由于贷款额度的限制,在一定程度上对市场而言,并未有实质性影响,更多的是对市场信心的一种提振,为地方政策的出台指明方向;

推进公积金异地贷款对于激活房地产市场、保证公积金缴存者利益都有益处。从市场角度说,能够异地贷款后,流动人才可以在一二线城市享有较高的公积金缴存待遇,而选择在三四线城市买房,减轻购房压力。这有助于地方房地产业发展。

从新条例来看,将推动万亿的社会资金涌入公积金的大蓄水池,从而发放更多公积金贷款;促使房贷利息进一步下降,减轻购房成本;促使潜在客户入市。

楼市助力——首付篇

首付政策

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首先3月30日央行、住建部、银监会联合发布的“330政策”——

一、 商业贷款方面,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,最低首付款比例调整为不低于40%;

二、公积金方面,首套普通自住房,最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,最低首付款比例为30%。

其次9月30日央行、银监会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》——

在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。此次信贷政策调整后,首套房商贷达到了五年内最低点。

简析

首付比例的调整,直接降低了购房的准入门槛,加之商业银行贷款利率处于历史最低,使得购房成本得到极大的压缩,在多重利好的刺激下,潜在需求有望得到进一步释放,进而也降低了对公积金贷款的依赖程度。对于二、三、四线城市鉴于库存压力和刚需性需求对房地产市场刺激较大。

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政策——楼市长效机制篇

长效机制——土地篇

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3月18日国土资源部发布,《住房城乡建设部关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》:

一、合理安排住房及其用地供应规模;

二、优化住房及用地供应结构;

三、统筹保障性安居工程建设;

四、加大市场秩序和供应实施监督力度。

简析

从楼市的源头“土地”来控制和稳定楼市的发展,从长远来看可以从根上来改善我国楼市的现状,另外优化住房供应套型结构,意味着“9070”的废除,此举将会使以后楼市的高端楼盘和大户型逐渐增多。

长效机制——不动产登记篇

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3月1日,《不动产登记暂行条例》正式实施。

当日上午,全国首个“宅基地使用权和房屋所有权不动产权证”在四川泸州颁发。同日,江苏徐州颁发全国首个商品房不动产权证;江西赣州颁发首个林地不动产权证。

主要内容:集体土地所有权、房屋等建筑物、构筑物所有权等十项不动产进行确权登记;

范围:首批城市有哈尔滨、长春、沈阳、大连、西安、济南、青岛、武汉、成都、南京、杭州、宁波、厦门、广州和深圳15个城市。

简析

整体来看,不动产统一登记后,有利于建立房地产市场调控长效机制,促进房地产市场秩序的健康稳定;对目前市场而言,随着不动产登记的推进,大户型二手房供应将有所增加,但很难对市场产生明显影响;不动产登记的作为不动产税的技术基础,主要为房产税的征收奠下坚实基础,同时也在一定程度上避免了投资性需求的膨胀。

长效机制——二孩篇

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10月26日至29日第十八届中央委员会第五次全体会议审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》。

为促进人口均衡发展,坚持计划生育的基本国策,完善人口发展战略,全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策,积极开展应对人口老龄化行动,自此二胎政策全面放开。

简析

对经济的影响:全面放开二孩符合经济未来的发展方向。大量的新生人口将增加未来高素质的劳动力供给以及消费者数量。一方面能解决劳动力供应短缺的问题,也能为未来提供年轻、高素质的劳动力。从消费者需求端看,大量新生人口将催生消费需求,特别是能催生年轻消费者对文化、服务产业的需求。

对楼市的影响:住房需求结构的变化,改善型需求突显;(户型面积上升,产品结构调整,未来5-10年,改善刚需将成纯刚需);对户型功能设计细节要求更多,产品设计思路改变,对开发商研发能力提出更高要求;房地产需求,将更多的看重物业端的服务和配套和养老房需求将会提升。

长效机制——降低住房各项收费项目标准与条件篇

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首先3月30日,财政部、国家税务总局发文,营业税起征年限“5降2”具体内容:

二手商品房不足两年以内全额征收,超过2年(含)普通住宅免征,非普通住宅差额征收;相对原来二手商品房不足5年以内全额征收,超过5年(含)普通住宅免征。

其次10月15日国家发展改革委、财政部发布《关于降低房屋转让手续费受理商标注册费等部分行政事业性收费标准的通知》正式实施。

《通知》规定,降低涉及住房和城乡建设、工商、农业、民航、新闻出版广电、林业等6个部门12项行政事业性收费标准。

《通知》规定,新建商品住房转让手续费,由现行每平方米3元降为每平方米2元,存量住房由现行每平方米6元降为每平方米4元。

简析

我国将降低住房转让手续费等12项收费项目标准、延长专利年费减缴时限,可减轻企业和居民负担约40亿元。 对楼市来说,存量房手续费的降低,与营业税征收条件的放宽,叠加改善型需求的放开,会一定程度上提振二手房市场的信心,但受制于手续费相较于总房款整体偏低的影响,提振效果有限。

长效机制——培育租赁市场篇

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1 月14 日,住房城乡建设部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》。

提出了要大力发展住房租赁经营机构、支持房地产开发企业将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。

简析

行业盈利模式由开发销售向租售并举转变,有助于存货去化,此举是促进合理住房消费和降低新房库存的重大创新,也是完善房地产行业长效机制和优化我国住房结构体系的重要环节。将来新建住宅或会出现另类快速去化、连接新房市场和租赁市场的住房租赁中介机构、看到住宅产品租售并举的盈利模式,甚至能看到房地产投资银行的出现,行业发展的深刻变革由此开启。

长效机制——房地产市场外资准入和管理篇

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8月27日商务部网站发布消息,经国务院同意,住建部、商务部等六部门联合发文,对外商投资房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行调整。具体内容如下:

一、外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例,按照《国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定执行。

二、取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借结汇必须全部缴付注册资本金的要求。

三、境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市,境外个人购房应当符合当地政策规定。

简析

与出台限外政策的2006年和2010年相比,如今中国国内房价处于高位,增速明显放缓,房地产行业结构性过剩,人民币也正在阶段性贬值期,此时放开限外令,既放开了行政化限制,有助于释放合理需求,同时也不会因为投机性投资过多,而引发房价过快上升。

长效机制——《房地产开发企业资质管理规定》修订篇

5月4日,住建部通过了关于修改《房地产开发企业资质管理规定》等部门规章的决定。

修改范围包括《房地产开发企业资质管理规定》等共计13项部门规章。修改内容涉及房地产开发、市政公用、建设工程等多个领域,放宽了对注册资本金的硬性要求。

简析

随着行业的降温,房地产市场的盈利空间逐渐走低,限制社会资本过多的进入房地产市场已经不再适用于目前行情,目前房企正从开发商转变为城市运营商,此次资质管理规定的修改,使得注册资本金的要求降低,后续会有一部分房企积极转向,进入城市运营的业务上来,在一定程度上能刺激固定投资的增加。

长效机制——去库存篇

12月22日中央工作经济会议提出“去库存、鼓励降价”。

从长期看,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。还要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。

简析

短期看,楼市去库存一方面要从供给上发力,特别是三、四线城市,坚决控制土地和开发节奏,不再造成新的库存压力;另一方面还是要刺激需求。从政府角度,可以通过交易环节税费的减免,提高交易的流动性,促成像小房换大房这样的合理需求的释放。而作为开发商,也应顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格。“开发商作为利益主体,应该有一个基本的认识,去库存决不是政府兜底托市,趁机涨价不明智,应尽快争取市场出清。

郑州市场>>>>

政策——楼市总控篇

豫16条

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4月28日,省住建厅网站公布《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,意见提出:

一、房贷方面:首套房贷首付比例为30%,二套房调至40%,房贷利率可打7折;

二、公积金方面:最高贷款额度大幅提高、可异地放款、可同时提取配偶、父母、子女的住房公积金;意见部分原文:用公积金购买首套最低首付款比例为20%,最高贷款额度不低于当地建筑面积90平方米商品住房总房款的80%,还贷年龄可延长至法定退休年龄后5年。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,可执行首套房贷款政策,其中最低首付款比例为30%;同时将实行省内异地贷款。

三、关于税费、用地结构调整:两年以上普通住房对外销售免征营业税;根据住房现状、需求来调整用地规模。

四、房企融资、保障房方面:符合条件企业可发行债券融资政府可收购商住房用作保障房;

另外,《意见》还就行政服务、基础设施配建、房地产秩序、居住环境和住宅品质方面进行了建议。

简析

豫16条作为河南房地产市场的总控性政策,基本是对年内全国政策的一个地方性落实,但其涵盖面较广,关乎信贷、开发商、购房者、行业布局等方面,是一项比较综合的组合的全方位长期指导楼市的政策,在未来楼市发展的一个相当长的时期,都将会产生积极影响。

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政策——楼市助力篇

楼市助力——公积金篇

公积金政策

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全省层面:

4月21日河南省住房资金管理中心发布新政,包括提高额度、降低首付,可提取支付房租、“商转公”可以继续办理等(2015年5月1日起施行):

一、贷款最高额度提高:无论个人还是夫妻双方额度由“45万元”改为“60万元”;

二、贷款最高比例调整:首套房首付比例下限调整为20%,二套房调整为30%;

三、贷款买二手房,自主性加强:职工贩买二手房需参考房龄决定首付;

四、“商转公”可以继续办理:新政实施后省直公积金“商转公”将继续办理;

五、公积金交房租,标准统一:每月最高租金限额没有区分,各地域统一为2000元;

六、夫妻俩一人有公积金两人可共同还贷:借款人配偶或者共有人如果没有缴存住房公积金,也可以提供收入证明,作为共同还款人。

郑州层面:

4月13日,郑州住房公积金管理中心发布公积金贷款新政(2015年5月1日起施行):

一、放宽贷款申请条件:缴存期限由12个月降为6个月,缴存时间可合并计算;

二、提高贷款最高额度:夫妻双方符合标准额度上限调整为60万元,单方贷款由调整为 40万元,下属县(市)和上街区调整为40万元;

三、调整贷款最高比例:首套房贷款比例上限调整为80%,二套房调整为70%,第三套及以上住房、已两次使用公积金贷款或上笔公积金贷款未结清的不予贷款;

四、贷款办理手续简化:办理公积金贷款不再提供收入证明;

五、存量房贷款期限调整:购买二手房贷款期限延长;

六、暂停办理“转按揭”业务;

七、提取住房公积金支付房租条件放宽:公积金将可用于支付房租,最高每月可支取2000元。

11月18日,《河南省住房公积金个人住房贷款管理办法(试行)》和《河南省住房公积金提取管理办法(试行)》办法。

明确规定为购买家庭首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工办理住房公积金贷款,禁止向第三套及以上住房发放贷款。

11月25日郑州调整现行住房公积金个人住房贷款借款人还贷能力的认定标准。

住房公积金个人住房贷款的月还款额占借款人家庭月收入(缴存基数)的比例最高不得超过60%,新规从2016年1月1日起执行。

12月16日省直住房公积金个人住房贷款,月还款额最高不得超过借款人家庭月均收入的50%,同时月还款额不得超过借款人及配偶的公积金缴存基数,借款人和配偶有商业住房或其他贷款的月还款额须合并计算,月还款额最高不得超过借款人家庭月均收入的55%。

简析

住房公积金作为改革的一个创举,一直以来并没有充分发挥它的作用。在现在的经济形势下,贷款额度的提高对购房者来说是极大的利好,额度的提高意味着支付能力的提高,同时也意味着成本的减少,在公积金政策催化楼市,刚需与改需各取所需,房企也可以借此机会消化库存。15年郑州市场量价齐飞,前11月份个贷使用率达到95.3%达到历史最高水平,16年省市公积金政策将一定程度上收窄。

楼市助力——“过户”自行定价篇

过户自行定价

郑州住房保障和房地产管理部门、地税部门联合发布房产过户新政:凡直系亲属间过户房产的,不再由税务部门评估定价,均按合同中约定的成交价缴税,但成交价不能低于500元。首批试点在郑州市内五区实行,即中原区、二七区、惠济区、管城区、金水区。

楼市助力——“经转商补贴”篇

“经转商”补贴

5月21日,郑州市政府印发《郑州市保增长调结构强投资促转型实施意见》规定:

在郑州市区范围内取得“经济适用住房购房资格证明”的家庭,若自愿放弃购房资格转购普通商品住房,则对其购房面积90平方米以内部分,由市财政给予每平方米800元补贴。

简析

早在2009年,郑州市就出台过经适房转购商品房的类似政策,地方政府的目的是保经济增长。就房地产行业而言,此举意义不大,虽然能够在一定程度上帮市场消化库存,但对遏制经济下滑影响有限。

“拨专款”鼓励

11月10日河南出台农民进城买房补贴最新政策。

农民进城买房补贴最新政策中对农民和外来务工人员买首套商品房有购房补贴,或者对房屋缴纳契税适当给予补贴。对于符合公积金贷款条件的,可以申请商业银行个人贷款转为公积金贷款。或者公积金管理中心委托商业银行发放,公积金管理中心补差价。

另外楼市助力仍有豫”30”条&郑“15”条,由于基本为330等政策的重复性话语在此不做赘述。

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政策——长效机制篇

长效机制——房屋租赁篇

7月1日起,开始正式施行《河南省房屋租赁管理办法》,六种情况被列为清理范围:

利用出租房屋进行非法生产、非法经营、非法建设的,特别是违法(章)建筑;占用安全通道乱搭乱建的危险房屋;出租房屋内外乱拉乱扯电线、随意放置易燃、易爆危险物品存在安全隐患的;擅自改变房屋使用用途、群租(集中出租房屋供他人居住,出租房间达到15间或居住使用人在30人以上,出租居住房屋人均居住面积低于5平方米,每个房间居住人数超过2人的)、扰民等违规房屋租赁行为;承租人无身份证明、行为不确定的;租赁当事人没有签订《出租房屋治安管理责任书》的。

长效机制——土地确权登记篇

农业部表示,将用5年时间在全国范围内完成土地确权登记颁证工作。

本轮试点涵盖七大任务,一、开展土地承包档案资料清查,摸清承包地现状,查清承包地块的名称、坐落、面积、四至、用途、流转等原始记载,摸清农户家庭承包状况,收集、整理、核对承包方代表、家庭成员及其变动等信息。其次是开展土地承包经营权调查,对农村集体耕地开展土地承包经营权调查,查清承包地权利归属;二、完善土地承包合同;三、建立健全登记簿;四、颁发土地承包经营权证书;五、推进信息应用平台建设;六、建立健全档案管理制度等

试点范围:湖南、湖北、江西、江苏、甘肃、宁夏、吉林、河南、贵州等9省区今年将被纳入土地确权登记颁证试点。

长效机制——不动产登记

2月4日全省国土资源工作座谈会上指出,河南省不动产登记局将在春节前挂牌成立,年内各市、县不动产登记机构和人员也将到位并启动工作。我省将在3月1日起,实施《不动产登记暂行条例》,今后,省、市、县登记信息将实时共享。

结束语:

回顾2015 年,年内成为房地产政策全面放松,且持续释放利好力度最大的一年。年初的“两会”房地产的调控基调,到之后各地各类托市政策轮番出台,无论是土地端、信贷端,还是公积金、营业税、购房补贴、普宅标准调整等诸多方面,政策全面铺开,成为历年政策释放的一个“大年”,楼市也随着不断刺激的利好,出现了量价齐飞的局面,郑州市场更是一片火热,更是出现了均价破万现象。

展望后市,在中央经济工作会议去库存的总方针指引下,各地各类托市利好政策,仍将不遗余力。过往无论是购房补贴,利率打折,还是交易税调低均有可能轮番上阵,但未来政策的释放端仍将集中在需求端。

(完)

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