2016年的郑州楼市:房价涨跌?租金变化?政策变化?

前言:

2015年就这么过去了。

2016年扑面而来。

回首2015,展望2016,2016年的郑州楼市会有哪些变化?不妨来预测一下。

1、关于房价涨跌

主城区房价还是很坚挺的,因为价格背后就是最根本的供需关系,目前成熟片区的供应还是小于需求,所以三环以内、东区成熟片区是没有问题的,价格不会跌。

但郊区的楼盘价格会有松动,也许会是较大的松动,主要是教育、商业、交通等配套还远远不能跟上的区域,像平原新区、雁鸣湖或四环五环以外的区域。

界于成熟区和郊区之间的起步区,主要是除去东区之外的三环与四环之间的发展区,价格会相对稳定,不会有什么大的变动。

2016年的郑州楼市:房价涨跌?租金变化?政策变化?

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2、关于住宅、写字楼、商铺的房租变化:继续下调

郑州写字楼租金市场的几个变化:

1、大玉米2012-2013年的租金大约是一平方一个月180元左右,如今已经跌至80元左右。

2、楷林IFC2014年交房时一部分房子租金可以租到2.5-2.8元,如今大多新出租的都是2.2元左右。

3、CBD内外环的大多写字租金在2015年都有下降,但幅度不大,但空租率在上升,这会促使租金适当下调。

注:主城区、成熟区的写字楼抗风险能力还是要强过新区域。

郑州住宅租赁市场的几个变化:

朋友在英地天骄华庭89平方小三房,2014年、2015年一直是4200元/月出租,2015年11月租户退房,等了20天才出租出去,租金4000元/月,在这20天里他一直报4300元/月,实际租不出去,只好降到4000元/月。

朋友在宏光蓝水岸80平方临河两房,2013年租金3800元/月,2014年4000元/月,2015年11月租户退房,等了一个月,目前3800元/月出租出去,因为4000元/月,看房者普遍嫌贵。

朋友在蓝堡湾一期114平方,2013年租金3500元/月,2014年租金3600元/月,2015年租金3600元/月,2015年10月租户退房,中间等了一个月出租,出租价格是3500元/月。

注:住宅抗风险能力还是要好一些。

郑州商铺租赁市场的几个变化:

科源路数码公寓原速宝快餐店360平方,130元/月,2015年9月空租到现在。房东欲租120元/平方·月出租,无人问津。

文博东路蓝堡湾一二楼连体商铺,2013年租金190元/月·平方,目前130元/平方·月,空租多。

英地天骄华庭一期朝科源路55平方商铺,2013年230元/平方·月,目前210元/平方·月,空租。

注:商铺抗风险能力比较差。

背后原因:

2013年没有控制住的房价疯狂是最致命的原因,那一年,郑州2013年度的房价比年初涨了15%左右,那一年,大家都疯了,商铺售价上涨伴随租金上涨,住宅售价上涨伴随租金上涨,虽然租金变化要慢于售价变化,但由于从2009-2013郑州房价持续了5年无节制的上涨,这一波上涨对市场的伤害是致命的,而我们现在看到的大量街铺倒闭、商铺关门、写字楼空租等,这一轮上涨都是元凶,而这5年之中,房价涨了一倍,租金终于也滞后的到来,但却翻了两倍,紧接着2014年开始的持续经济下行和消费低迷,而租金的变化在2015年才姗姗来迟,2016年这个滞后的变化还在持续,租金下调还要继续,一直下调到合理的区间。

在此给所有房东提个建议,不要刻意的在租赁到期之时给你的租客涨房租,也许你们的合同签订的是年涨多少,但一定要认清当下真正的市场,不要让租客负担不起,到时候租客离场,你要空租一段时间,最终新找租客时一样还要面临租金下调的事实,结果却是两败俱伤。

3、龙湖CBD供地速度会加快

这几年,政府的步子也迈的有点大,5条地铁要动工,四环、三环的高架快速路、三环与四环之间的一圈新区的道路和配套要建设,绿博和港区还要大规模投入,钱从哪里来?龙湖CBD是最成熟的提款机,虽然政府也知道供地太快会引发区域里的房价塌陷(类似于高铁区的写字楼用地集中供应、集中上市直接引发2013年的郑州写字楼市场价格腰斩),但空空的腰包是最大的风险,地要供、钱要赚!

还有一个问题就是,如果供地速度太慢,龙湖CBD想建设起来就得朝着20年去了!里面的金融中心已经在建设,如果外围的还是一地鸡毛,里面的金融副中心怎么搞?

但政府会优先把目前九如府所在片区集中供完,再考虑开一个新版块来供应,所以,明年的龙湖CBD会更加精彩,2015年在龙湖CBD拿地的企业会不会成为炮灰?

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4、写字楼二手房交易税

目前在北京,契税最高是3%,郑州是4%。

目前在海南,契税是高是3%,郑州是4%。

郑州的写字楼、商业过户交易税也一样要比北京高,而目前在郑州,以11月份为例,二手房一共交易了5778套,其中住宅占到了5687套(亲属之间的免税交易是800套左右),而一个月的写字楼和商业交易套数只有91套,为什么写字楼和商业不交易,不是不想交易,是交易不起!

写字楼交易税:

交易额的累计:11.5%

房款差额的累计:25.6%

无增值时一共交税:11.5%

增值一倍(1元买2元卖)时一共交税:50%*25.6%+11.5%=24.3%

增值二倍(1元买3元卖)时一共交税:66.7%*25.6%+11.5%=28.5%

而目前市场上无法交易的写字楼和商业,就是一个巨大的堰塞湖,而这个结果会导致2016年的写字楼市场更加艰难,更加悲观,没有流动性,就没有人购买,而巨大体量的龙湖CBD、高铁东广场、港区、经开新城、二七新城、高新新城、所有的城改项目等都有大量的写字楼要入世,这个问题不解决,写字楼市场就会陷入滞涨状态,开发商都会敬而远之,所以。大胆预测,写字楼交易税的调整会到来,但会不会在2016年到来,不知道。

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5、降息降准等其它利好政策还要来

经济下滑还是很严重的,对外刺激不来的时候,只能对内刺激,拉动内需,刺激消费,让大家都把钱拿出来花掉,全民被房地产绑架。

2016年的郑州楼市:房价涨跌?租金变化?政策变化?

一年以来的降准降息政策回顾

2015年我们经历的楼市利好政策不完全统计如下:

不停的降准、降息

放开了限购、限贷

二手房营业税、个税的减免

公积金担保费的取消、贷款额的提升

首套房认定标准、首套二套房贷款比例下调

放开二胎

。。。等等

6、房企破产、楼盘烂尾将不是个案

2015年,我们经历了利海的倒闭、破产,利海旗下楼盘的烂尾,我们经历了诸多中小楼盘的烂尾、停工、维权,在经历了土地增值、房价疯涨的房地产粗放红利时代之后,如今的房地产市场已经是品牌、薄利、精细化的时代。

建业老胡曾在一次会议上说:未来5年,有10家开发商将承担着郑州一半以上的房产开发量,而这10家房企中,有一半将会是外来开发商。

这样的背景之下,大家可以想像其它诸多中小开发商的未来处境,这也是郑州楼市一直提倡的购房观:开发商第一、地段第二、产品第三。

在2016年危险的楼盘及开发商标签:

1、持续使用大量民间借贷

2、楼盘持续内购

3、唯一楼盘或只有较少楼盘

4、证件不全或一个证没有

5、新手开发商

7、2014-2015哪些0首付的楼盘问题会呈现?

所谓0首付购房:

房子不好卖,为了刺激销售,购房者可以无需支付首付款,就可以直接办理按揭买房子,有两种情况:

1、购房者与开发商(或开发商关联方)签借款协议,在交房之前按时间点分期支付首付房款。

2、提高售价40%左右,这样无须支付首付款,按揭的70%基本就是真实房款,这样购房者在没有钱的情况下也可以按揭买房。

当然,0首付一直是属于违规的,属于国家禁止的,但无证开售不一样也是国家禁止吗?售后返租不也是国家禁止吗?禁止有啥用。。。

而搞0首付的楼盘,都是不好卖的楼盘,而且还一定是在不好的区域,比如南龙湖、荥阳、中牟等,而这些本身买不起房的使用0首付杠杆买过之后,有的购房者还是冲着升值等目的,当区域价值并不能支撑购房者的期待时,当这些本身就没有多大偿还能力的购房者无力偿还时,也许,违约状况就不会是个案了。

有哪些楼盘搞过0首付?(不完全统计、不确保准确)

南龙湖片区

悦府海棠

龙湖名郡

华启唐宁一号

荥阳片区

清华大溪地

泰成悦府

奥伦达部落居易世界观

成邑·德润华庭

中牟

壹号公馆

绿都褐石街区

壹号公园

东润朗郡

其它

清华忆江南

智慧城·云著

威利中央花园

8、小户型住宅会增多

以前是因为限购和限贷,小户型住宅产品几乎在郑州市绝迹了,因为大家不想占用购房名额,但目前限购限贷已经取消,小户型产品还是很被认可的,也是公认的投资好选择,今年新拍土地,明年面世的一些楼盘,应该会出现一些这样的产品,当然,现在的天誉华庭也已经出现了这样的产品,一些别的楼盘也在做这样的规划,总价低,单价就可以高一些,利润还可以作的更高一些,也是一个双赢的局面。

结束语:

经常会有朋友问:房子还能不能投?房价会不会跌?

问题是,除了房子,还有没有比房子更靠谱的投资渠道?没有投资渠道,这才是当下最大的问题。

这也是米宅团队在2015年跳开郑州,去澳洲、去日本、去海南考察和研究的原因,只有让自己的看的更高、看的更远,才可以看的更正确。

期房预售会不会改革?房屋产权会不会破冰?

2016,我们一同前行! 不离不弃!你还有哪些预见?不妨留言一起给我们说说。。

(完)

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