日销3亿的郑州火车站服装商圈:租金、体量、经营现状的盘点

前言:

火车站服装商圈,在郑州,就是神一样的存在,以前是,现在还是。对社会大众是,对我们这样浸淫郑州房地产市场十来年的从业人士也是。对商圈商户是,对在这个商圈耕耘的银基、中部大观、豫发、肯同更是。

到底有多神?现状怎么样?未来怎么走?

这是今天要说的问题。

郑州火车站商圈的过去

神一样的郑州火车站商圈是由四个商圈组成:

日销3亿的郑州火车站服装商圈:租金、体量、经营现状的盘点

最北边是传统的的二七商圈,盘踞着北京华联、市百货大楼、大商等老一代零售巨头,也有万象城、大卫城、大上海城,以及暗中推动的国贸360太康路店。中间就是前几年号称“火车站最后一块地”的万博商城和它为伴的小商品市场。最南边就是科技市场之外的另一个通讯器材集散地。

我们今天重点来说的是火车站服装商圈:

日销3亿的郑州火车站服装商圈:租金、体量、经营现状的盘点

如上图所示。

上图所示,1.5平方公里的土地上,却集中了100万方的商业体量,近3万商户在此,每年销往全国各地的服装高达10亿件,日均营业额3.3亿,占到郑州GDP快1/5了(数据是否准确,请大家帮我们一起核实)。

这就是郑州服装行业对外的商贸名片—–郑州火车站服装商圈,和广州白马、杭州四季青、北京大红门等并列成为国内主要服装流通市场,虽然郑州不是主要的服装原产地,但因为其“流通枢纽”的战略地位,这里也是全国服装市场晴雨表之一。

区域内以批发为主的服装商户,占到总商户数的50%以上,而各服装品牌总代理、总经销商占到了总商户数的30%左右,另外有8%左右的商户为厂家直营点。覆盖河南全省,以及周边的山西、山东、河北、安徽、湖北等城市,货物最远销售到新疆、西藏、内蒙古等地区。

一张看图懂上述各大服装城的现在

日销3亿的郑州火车站服装商圈:租金、体量、经营现状的盘点

再来看看主要市场的经营情况:

银基:

日销3亿的郑州火车站服装商圈:租金、体量、经营现状的盘点

锦荣:

日销3亿的郑州火车站服装商圈:租金、体量、经营现状的盘点

天隆:

日销3亿的郑州火车站服装商圈:租金、体量、经营现状的盘点

恒泰:

日销3亿的郑州火车站服装商圈:租金、体量、经营现状的盘点

在原来的火车站商圈中:

1、银基是当之无愧的老大!租金也是最高的!而且基本满租!

2、世贸一直看不起锦荣,并想超越银基,可惜现实很残酷,自己的定位现在也很尴尬。

3、恒泰虽小但是童装的世界却不含糊,不过世贸、银基的童装市场也很稳定。

4、其它天隆、金城、钱塘等虽然都有自己的定位,在整体上就要靠后了。

5、地一大道、德化新街虽然也想在批发市场中分一杯羹,但是限于体量、展示功能和自身配置配套的缺失只能做旁观者,所以建业凯浦最终被边缘化了,毕竟做专业市场类商业胡大师没那么多经验和精力。把重心放在针对年轻人的餐饮、休闲等零售配套应该是他们最好的机会,毕竟德化新街是1、3号线的最快通道,也是零售商圈和批发商圈的最快通道。

在整个火车站商圈,原来最大的问题就是以下几个:

1、银基、世贸、锦荣、金城、天隆等几个大市场加起来的正式停车位不足800个。

2、所有的老市场的硬件设施都较差,主要体现在电梯配比、内部人流动向设计、外部车流人流动线设计上。

3、均没有酒店、会议、物流通道等的配套,让每个市场看起来都是非常的杂乱无序。

4、各种堵是目前无可争议的事实,经陇海高架桥从高铁站过来不到10分钟,可是从钱塘路下了高架没有30分钟别想到火车站南广场,“一堵俩小时”绝对是常态。人太多、车太多、小推车横行是区域的一大景观,暴露的还是片区的管理意识、管理能力的不足。

5、展示、看货、打货、物流、交易都在这一个小圈内解决,现代物流解决方案急需引进,不然堵车、堵人的节奏会持续吧。

不堵车的时候,下图为郑州楼市在2015年6月份航拍的火车站商圈图片:

日销3亿的郑州火车站服装商圈:租金、体量、经营现状的盘点

看图猜一猜,正常行驶中的机动车数量是多少呢?

日销3亿的郑州火车站服装商圈:租金、体量、经营现状的盘点

堵车的时候—2015年10月拍摄的火车站服装商圈:

日销3亿的郑州火车站服装商圈:租金、体量、经营现状的盘点

日销3亿的郑州火车站服装商圈:租金、体量、经营现状的盘点

虽然说生意是堵出来的,但也不要这么堵吧?三轮车、占道经营确实该清理清理了。

伤不起的市场外迁

每过一段时间,就会看到“狼来了”的市场外迁:

日销3亿的郑州火车站服装商圈:租金、体量、经营现状的盘点

2014年的时候,就市场外迁问题,我们就发过一篇文章:

郑州楼市眼中的市场外迁:哪些市场值得迁?承接地都靠谱不?

我们当时就认为,零售型业态、低端批发业态、非行业性市场是不具有外迁可能性的,要不迁不动,要不就迁死。特别是以前吃信息不透明红利而存在的一些批发市场,在互联网信息化时代,更是不具有未来价值。

汽车类、建材类偏仓储的市场具备外迁可能

服装类、小商品类偏消费的市场不具备外迁可能

当时我们就说,银基商贸城这类业态,外迁是行不通的,但区域脏乱差的现状确实需要改变、原有商场不能满足时代需要也是事实,最好的办法就是原地升级!

火车站商圈的未来

作为财政税收的命根子,管城区和二七区自然不想让这些商户流失,2012年开始管城回族区就走访商圈各大市场,并到杭州、武汉考察,最终在2014年6月22日,区域升级的愿景规划通过了专家评审和市规划局的认可。

日销3亿的郑州火车站服装商圈:租金、体量、经营现状的盘点

日销3亿的郑州火车站服装商圈:租金、体量、经营现状的盘点

日销3亿的郑州火车站服装商圈:租金、体量、经营现状的盘点

图为目前区域最为高大上的升级作品大观国贸:

日销3亿的郑州火车站服装商圈:租金、体量、经营现状的盘点

日销3亿的郑州火车站服装商圈:租金、体量、经营现状的盘点

日销3亿的郑州火车站服装商圈:租金、体量、经营现状的盘点

据说大观国贸去年的时候一平方售价在3-5万之间不等,而且卖的不错。当然,一多半的客户来源的都是周边的商户,他们也许很清楚这是当下最佳的选择,而,仔细了解,大观国贸恰恰也是直指着老旧市场的软肋而去的:

1、3800个停车位

2、7000平方的物流卸货平台

3、3000平方的T台秀场

4、有写字楼办公配套

5、有餐厅、咖啡、院线、会议厅等员工及商用配套

6、签约设计师、配套专属楼层

7、更加合理先进的外部动线、内部动线设计

8、更方便的电梯配套

9、签约阿里,重视电商

大观国贸能否达到大家的预期,依然未知,毕竟除了硬件条件和理念领先,服装行业的运营能力、招商能力、管理能力也是极大的挑战。

明年中,大观国贸就要开业了,我们拭目以待。

而锦荣,也是规划要拆掉重建:

日销3亿的郑州火车站服装商圈:租金、体量、经营现状的盘点

日销3亿的郑州火车站服装商圈:租金、体量、经营现状的盘点

看起来也挺好,应该也会就市场目前的存在问题做出很好的升级与解决,但问题是,作为升级和承接地,50万平方米的大观国贸无疑问占了先机,当优质客户都到了大观国贸之后,锦荣的姗姗来迟会有点尴尬,如果商户没有了,未来在哪里?

结束:

过去是:银基、世贸、天隆、金城等老旧的市场

如今是:大观国贸、德化新街、德化无限城、万博

未来有:银基广场、大观国贸、锦荣时代等

期待大郑州的火车站商圈未来更美好!

(完)

———————分割线

未经许可,禁止转载,经许可后转载注明:

转自微信公众平台【郑州楼市】【ID:zzloushi】

—分隔线—

总编微信(88371392) 长年为大家服务,欢迎投稿:88371392@qq.com

未经允许不得转载:郑州商业观察 » 日销3亿的郑州火车站服装商圈:租金、体量、经营现状的盘点

赞 (0)
分享到:更多 ()

评论 0

  • 昵称 (必填)
  • 邮箱 (必填)
  • 网址