建业海马九如府卖多少钱?你猜中了吗?

前言

11.15日建业海马九如府在会展中心轩辕堂内部选房时,现场管的很严,没能成功混入,卖了多少?售价多少?一直是个谜。

而九如府的售价和去化速度,是郑州房地产行业都在关心的一个事件,这直接关系着龙湖CBD区域里的土地价格、拍地节奏、市场走向、竞品定位和销售节点设置等问题。

建业海马九如府长什么样?

占地:95.6亩

容积率:1.51

产品:联排别墅、叠拼别墅、大平层洋房三种产品

是典型的新中式风格。

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九如府在哪里?

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由于亚新10.14日拿地位置离地王窝略远,同时离一附院东院有点近,先略过,再一次聚集地王窝:

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这些地王项目的成本如何?售价应该是多少?

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成本计算标准:

资金成本:15%

税费:8%

管理和营销费用:5%

建安+配套费:普通楼盘4000/平方、豪宅6000/平方

所以,大致上的保本售价就是楼面价*1.3+6000。

可以看出:

1、九如府的保本售价是23329元

2、而豫农地块(案名金领九如意)的成本最高,高达28152元

3、相对来说,在整个地王窝里面,九如府的成本并不算是高,反而是安全的,低于永威、正弘、国投、豫农地块。

但是,可但是,但可是:

我们听说,九如府在拍地时并不知道有个幼儿园,因为这个幼儿园占了5亩地,直接占去了本该有的1个亿销售额,沟通许久也没办法,幼儿园还是要建,所以,九如府失去了1个亿的业绩,还搭进去了至少半年的搁置期,开发商也不容易啊,来回一算,至少1.5个亿没了。

所以,九如府的成本价要比这个高,按实际的最终规划容积率1.51计算的话:

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成本价是25509元,而事实上,加上异地配建公租房、幼儿园不能出售等,成本价可能还要在这个之上。

我们再去九如府探盘时拿到的报价:

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是的,你没有看错,售价22283!因为当天并没有下定,估计下定和签约还会有其它优惠。

确实我们也没有想到!

当然,我们计算的是临路的房源价格,里面的价格没有让销售顾问计算,粗略的看了一下大致在28000左右。

多方打听出当天的销售数据如下(不确保准确):

共计推出房源总套数:226套

当天成交套数:205套

去化比例:90.7%

选房金额:15亿

均价:洋房22000-33000、别墅45000-50000

九如府为什么售价并不高?

1、前有龙之梦,后有正弘、永威,谁跑的快谁才是王者!必须实现快销,这才是王道!

2、毕竟证件还不全,但又必须通过内部选房来锁定客户,怎么办?只能折中,选择让利来锁定客户!

3、马上年底了,胡总一定是在年初就给九如府制定了业绩指标的,不赶紧卖,怎么交差啊?

值不值得买?

龙湖CBD里面的房子没有什么值不值,值不值不重要,你口袋里有多少钱最重要,反正郑州只有一个8000亩湖面的龙湖,郑州也只有一个建业,现在很多人手上拿着500万走遍郑州找不到合适的改善型住宅也是事实,龙湖CBD给了这些终级置业客户的唯一选择。

而且,对于豪宅来说,产品已经不是最重要的,在龙湖CBD的地段价值都差不多的时候,品牌和物业就是最重要的因素,无疑问,建业在地王窝里面还是有优势的。

问题是:

在建业海马九如府22000的售价面前,后面的永威、正弘、豫农、国投该怎么玩?

这是一个大问题!

(完)

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