都是西北风的错:从美景龙堂与和昌悦澜业主要求封闭通风连廊说起

11月29日下午,和昌悦澜业主在售楼部门前集合找开发商商议,他们一个共同的诉求是:要求开发商对通风连廊进行封闭。

都是西北风的错:从美景龙堂与和昌悦澜业主要求封闭通风连廊说起

这是业主们给郑州楼市发的消息,正好通风连廊恰巧属于郑州最近住宅产品创新的一个重头戏,虽然是从南方舶来,但是却积极地反映了在野蛮开发了一二十年后,郑州房地产人对消费者需求的关注,开始有了放低身段讨好消费者的良好事端。

这本是值得称赞的事,但是为何忽然会曝出业主要求封闭连廊的事情,这到底是为什么呢?

(备注:关于通风连廊其实有多种称谓,比如消防连廊、分离式核心筒等,基于购房者对其”通风“作用认知较为普遍,本文统称通风连廊)

通风连廊引起的争端

事情的起因源于前几天的那场郑州数年未见的大雪。大雪后,一个业主进入到了自己的楼栋内,然后出人意料的看到了自己窗户外边的通风连廊被大雪堆满的情景:▼

都是西北风的错:从美景龙堂与和昌悦澜业主要求封闭通风连廊说起

业主将这些照片在内部群中发布之后,就引起了业主们的集体警觉,业主们由此担心交房后家里的老人和孩子在恶劣天气下的安全问题。并拿出万科美景龙堂的案例,让开发商按照龙堂的样式进行通风连廊封闭。

为了探看真实的情况,郑州楼市到和昌悦澜北苑的楼栋中进行实地查看。

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▲这就是和昌悦澜通风连廊的基本结构,在通风连廊和中间户被墙壁之间是一道通风井。也就是说,通风连廊左边是无建筑开敞空间,右边是通风井,通风井的再右边就是中间户北墙壁。

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▲通风连廊左边的无建筑空间

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▲通风井

那么很显然,雪的来历就很清楚了,最主要的就是左边的无建筑空间,以及没有封闭的露天的通风井。

而和昌悦澜业主一直在要求和昌学习的万科美景龙堂又是一种什么情况呢?我们先来看一下。

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这是在十一月的时候,龙堂曾经发布过一个封闭通风连廊的意见征询公告。而万科在郑州交房的另一个楼盘万科城也同样因为雨雪侵入,从而被业主要求封闭连廊。

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以上就是前几日大雪后,万科城的雪堵业主大门的照片。

很明显可以看出来,万科城的通风连廊和郑州市场上大部分通风连廊是完全不同的两种设计,最直观的就是万科城少了一个元素,就是通风井,而是采用过道的形式直接接触中间户型北墙壁,所以雪才会一直堵到业主的家门口。

那么,郑州住宅市场上的通风连廊到底有几种设计形式呢?通风连廊在郑州的现实存在是什么样的?又有那些住宅小区用了通风连廊的设计呢?

为什么要用通风连廊?

要想说清楚通风连廊的来龙去脉,则我们不得不从中间户型的变迁开始说起。

一直以来,我们在市场上所看到的户型,只要是板塔结合的产品,不管是两梯三户或者是两梯四户,都会面临一个共性的问题,就是中间户型不能通透。

因为北向要做楼梯间或者是走廊,所以北边的墙壁只能是封闭的,这就只能牺牲中间户型的通风功能和采光功能。比如说下面这张图:▼

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这就是一个典型的北向不通透的中间户型,一个客厅全朝南、一个卧室全朝南、还有北边半个房间朝南通风。这个户型代表着郑州房地产中户型产品的普遍存在。

这个户型在郑州市场上是很常见,比如说绿都紫荆华庭83平方的两室两厅一卫和永威城的72平的两室两厅一卫用的都是这个户型。

但是在2013年,郑州的房地产市场上开始出现创新的产品,最大的亮点是中间户型也具备了通风的功能。比如说下面这个户型:▼

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这是康桥溪棠的105平的三室两厅一卫的中间户型,可以明显的看出已经具备了北向通风的功能。不仅是康桥溪棠,高新区恒大翡翠华庭的中间户型也是南北通透的。

这是恒大翡翠华庭8号楼中间户B户型的户型图,95平,做成了三室两厅一卫,难得的是三个朝南单位,并且北向通风。

但问题来了,康桥溪棠和恒大翡翠华庭是如何做到北向通风的呢?

要解决这个问题,我们必须得看楼层的平面图,只有知道了整个楼层的布局,才能对每个户型,甚至是每个房间的现实存在一目了然。下面我们来看康桥溪棠的楼层布局图:▼

都是西北风的错:从美景龙堂与和昌悦澜业主要求封闭通风连廊说起

接下来,我们再看恒大翡翠华庭8号楼B户型所在的楼层平面图。▼

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从楼层平面图上,我们可以清楚地看到,在位于中间户型北边有一条通风连廊,而在通风连廊和户型北墙之间,自然的有了一层隔空层,这个隔空层是中空的,北向户型的通风问题,就是这个中空的隔空层带来的。

严格意义上来说,北向户型并不能算是真正的通透,只能算做是伪通透。但是,就算是伪通透,也是通风的,这要比北边一道实体墙好了很多,也算是户型产品的创新之举。

毋庸置疑的是,这种北边设置通风连廊,从而带来通风效果的设计是从外地学来的,以及外来开发商带入郑州的。

那么,现在我们就来盘点一下,在郑州市场上,到底有哪些楼盘应用了这种通风连廊的设计的?

除了上面说的万科美景龙堂、恒大翡翠华庭以及和昌悦澜,郑州还有绿地滨湖国际、康桥悦城、康桥朗城、康桥溪棠、中海锦苑、绿都澜湾等,也许还有别的项目,但是我知道的也就这么多了,欢迎补充。

在郑州的市场上,基本上就是这项目在采用通风连廊的设计。而在这里不得不为绿都、和昌与康桥点个ZAN。而康桥系旗下所有在售的高层项目,则基本上全部采用了这个设计。而澜湾作为绿都系的品质楼盘,被寄予了很大期望,也用了这个设计。

通风连廊在郑州的存在形态

从郑州楼市目前接触到的情况来说,通风连廊在郑州市场最常见的有以下三种存在形式:

一种是万科城式;

一种是和昌悦澜式;

一种是康桥式的。

1万科城式

万科城就是北墙外的一个没有封闭的走廊,就像是给中间户型开了一个北向通风的过道一般,因为户型排布的原因,万科城是无法使用通风井的。

但是这种形式的利弊也都很明显,优势就是中间户型北向通风采光都很好,而弊端就是像这次风雪带来的结果那样,雪雨无阻,直接来到业主的入户门口。

2和昌悦澜式

和昌悦澜通风连廊的设计形式和万科美景龙堂是一样的,而在实际用途上,则与万科城几乎没有区别,也是利弊都很明显。

比如说北向采光可能会弱一点,但通风很占优势,而劣势就是风雪无阻,上面雪堆满通风连廊的照片就是例证。但比万科城好的是,雪终于可以堵不到业主家门口了。

3康桥式

康桥式的通风连廊比和昌的多了一个元素。和昌的通风连廊外侧是开放的,无遮挡,所以风雪才会涌入,而康桥的却是封闭的,对风雪起到了阻隔的作用。所以康桥多的就是这一道连廊的封闭隔层。

但是康桥的连廊虽然阻隔了风雪,而通风和采光都受到了不同程度的影响,比不上万科城与和昌悦澜的直接与外部空气接触,所以只能算是伪通透。

关于通风连廊的一个构想

万科城的通风连廊能够很好的解决以前从不通风的中间户型通风采光的问题,但是却有雨雪之忧;而和昌的通风连廊解决了风雪直接堵业主们的情况,但是通风连廊上却依然挡不住风雪的侵蚀。而康桥采用的设计则是在通风连廊与外部空间进行隔断封闭,这样就很好的解决了风雪侵入的问题,但是却不得不牺牲通风和采光。

但是在三种形式中,到底哪一种才是最理想的形式呢?我们就从业主们的诉求中找答案。

万科城的封闭方案是下部用玻璃封死,而上部则做成推拉窗。但是这样之后,可以说中间户型就直接放弃了户型通透,靠上部的推拉窗通风;而和昌悦澜的封闭之后,则几乎与康桥系的几乎无区别,就是放弃了直接的与外部空气的流通,而是全靠内部通风井的伪通透,或者就是像龙堂的一样,栏杆上面加一层可开合的玻璃窗。

这样看来,康桥的设计形式应该是最理想的,因为最符合郑州本地的使用情况。但是我们仍必须要强调的是,康桥也正是三者之中通风采光性能最弱的。不过,站在长远的角度来讲,也许安全才是第一位的吧,毕竟谁也不愿意自己家住在26楼却仍然不得不“自扫门前雪”。

最后要说的是,其实三种形式,每一种都是对产品的创新和研发的进步,都是值得称赞的。但是,最后之所以会出现业主不认可的结果,那又能怪谁呢?也许最应该怪的是西北风,这北方独有而南方从来没有的气象。

(完)

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