沙口路沿线4个刚需新盘:豫森城/兴隆城/豫棉联盛/美好城邦

沙口路沿线4个刚需新盘:豫森城/兴隆城/豫棉联盛/美好城邦

京沙快速作为郑州市区南北交通大动脉,沿线小区和在建楼盘在享受便利交通的同时,也在忍受着噪音和汽车尾气污染,所以这个区域注定不是改善型客户和高端客户的理想居所,没办法,这区域只能留给刚需族了,如果刚需族都嫌弃,那这个区域真的就彻底完完了,目前还没有坏到那种程度,毕竟沿线不断有新的项目出现,开发商不是傻子,敢在沿线开发,肯定是权衡过的。

那今天我们就来说说黄河路以北到北三环这一段沙口路的情况。这是一个刚需项目聚居区,目前已启动的项目有豫森城、谦祥兴隆城和即将启动的亚新美好城邦、豫棉联盛项目和已经交房的正商恒钻(买二手房可以考虑),北三环附近的新北环财富广场建议直接忽略,利海托斯卡纳三期迟迟不能交房,雁鸣湖一号封盘,一地鸡毛的项目直接无视,那么亚新美好城邦、豫森城、豫棉联盛项目和谦祥兴隆城该如何选择呢

先分别说说这四个项目:1豫森城

沙口路沿线4个刚需新盘:豫森城/兴隆城/豫棉联盛/美好城邦

开发商:豫森地产

项目位置:农业路南,沙口路东

项目占地面积:一期占地209亩,二期约200亩

容积率:整体5.19

建筑形态:高层

项目规划:一期地块由A地块、B地块、C地块、D地块、E地块、F地块、G地块、J地块及酒店地块共计9小地块组成。其中C地块、D地块、E地块为居住用地,A地块、B地块、F地块、J地块为商业服务业用地,G地块为绿化地块,酒店地块由大孟砦村集体自行开发并所有。二期为中核302仓库,啥时候能够开发估计还得在等等。

沙口路沿线4个刚需新盘:豫森城/兴隆城/豫棉联盛/美好城邦

项目配套:一期地块将配套建设两个6班幼儿园和一个24班制小学。

项目动态:年初进行过内部团购,价格较低;景观示范区开放后搞了不少活动,还请了外国政府首脑来参观,活动搞得响,就是不见项目有证件。

2亚新美好城邦

开发商:郑州新和润置业有限公司(亚新集团下属子公司)

项目位置:农业路北、沙口路东

容积率:上限3.5

限高:80米

建筑形态:高层或高层+洋房

项目占地面积:59158.4平方米

项目规划:项目拟建总建筑面积252102.82平方米;其中地上建筑面积206462.82平方米;地下建筑面积45640平方米;地上建筑包括住宅197294.57平方米、商业用房7270.25平方米。

需要注意的是:住宅建筑面积中包括90平方米以下住宅78917.83平方米,占住宅总面积的 40%,(其中公租房面积20706平方米);90平方米以上住宅118376.74平方米,占住宅总面积的60%。项目已脱离了“9070”政策的束缚。

项目动态:暂未启动。

3谦祥兴隆城

沙口路沿线4个刚需新盘:豫森城/兴隆城/豫棉联盛/美好城邦

开发商:谦晟祥和置业有限公司(谦祥集团下属企业)

项目位置:沙口路东,兴隆铺路南

项目占地面积:286亩

总建面:103万㎡

容积率:4.49

项目规划:项目分四期开发,目前启动的C地块,共12栋高层。层数33F/34F,2T5、2T6户型设计

主力户型:68-70平两房,89-90平小三房,115-116平三房,123-127平大三房

项目配套:商业:约4万方社区商业;教育:项目内部规划有2所幼儿园、1所小学、1所中学。

项目动态:8月16日营销中心开放,目前在前期咨询中。

4豫棉联盛项目

开发商:河南豫棉联盛置业有限公司

项目位置:博颂路与铁东路交汇处

占地面积:20673.59平方米(约31亩),总建筑面积97855.95平方米

容积率:3.46

限高:80米

产品:高层

项目规划:地上建筑面积71482.41平方米,地下建筑面积26373.54平方米。地上建筑面积包括住宅61658.38平方米(含公租房9061.05平方米),物业及配套设施2820平方米,商业7004.03平方米。

项目动态:还未启动。

综合评析

看位置:

1、豫森城在金水区农业路以南、京广快速路以东,临近两大主干道,和亚新美好城邦都在二环内;谦祥兴隆城和豫棉联盛项目挨着北三环,从这点来讲,豫森城和亚新美好城邦项目位置占优。

2、四个项目距离铁路均很近,这一点半斤对八两,都好不到哪去。

看地块:

1、占地面积:

豫森城在这四个项目中占地是最大的,一二期合起来有410亩,但是地块分布很散,而且安置区也是一大片;

其次是谦祥兴隆城项目,占地286亩,项目有四个地块,相对齐整,安置区和商品房也进行了分割,比豫森城略好。城中村改造用地都是大手笔啊,松松的几百亩土地;

接下来就是亚新美好城邦了,占地88.7亩,单独一块地;

豫棉联盛项目占地31亩左右,也是一个完整地块。

2、容积率:

相比较之下,亚新地块最优质,容积率3.5也不太高,要不然当时网拍的时候也不会有诸多房企参与,亚新最终竞价236轮才拿下,折合1072万元/亩,楼面价4595元/㎡;

其次是豫棉联盛地块,地块虽小但容积率不高,而且限高80米,还是相对不错的。

而豫森城和谦祥兴隆城的容积率偏高,住着不会太惬意;

而且最大的不同之处在于,亚新和豫棉联盛项目都是经过正规的土地招拍挂拿的地,豫森城和谦祥兴隆城为城中村改造项目。

这年头把土地实实在在的握在手里才踏实,不要像某些项目前期大肆的以超低价进行内部团购,结果到了土地拍卖的时候,发现自己的窝被别人端了,想起来就很可笑。购房的亲们别再傻了,看清开发商在买房,跟着一个靠谱的开发商是多么幸福的事情!

看开发商

1、豫森城是豫森地产进军郑州的首个项目,之前主要在平顶山、漯河、开封等地开发有项目,与同是平顶山籍的大地集团相比,景观示范区做得不赖,但项目上来就低价搞内部团购这一点让人觉得不爽,看来是很缺钱,而大地集团的天誉华庭项目则明显比豫森大气的多。

2、亚新美好城邦是亚新集团转战金水区的重要项目,之前亚新主要盘踞在二七区和郑东新区,亚新在郑州开发的项目较多,开发经验还行。

3、谦祥兴隆城是谦祥集团开发的,谦祥集团作为福建企业,开发了谦祥万和城项目,还将开发谦祥钱隆城、谦祥江山城项目。

4、河南豫棉联盛置业有限公司,兴隆铺项目应该是该公司的首个项目,开发商开发实力还有待观察。

综合来看,亚新集团应该位列第一,虽然也有业主维权(在郑州没有维权的项目正常嘛?),但总体来说还是靠谱,应该不会出现烂尾楼,如果这块地都能烂尾,那真是好地都让猪拱了!其次应该是谦祥集团,其他俩个开发商自己掂量吧,这里不再细说。

了解更多关于项目的精彩解析和点评,可点击左下角“阅读原文”进入米宅搜索楼盘名称进行查阅。

结尾:

这个区域没有高端的基因,所以不要幻想会有多么出彩的项目出现,这四个项目应该都会主打刚需产品,但刚需也有尊严,希望开发商在开发的时候也考虑下业主的尊严,让业主住的有面子,不要等交房了势如水火。

(完)

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