卖房子重要还是盖房子重要?谈谈本土以产品为导向的开发商

卖房子重要还是盖房子重要?如果你问问郑州的开发商们,如果他们能够发自内心的回答你的话,相信更多的人都会说卖房子重要。如果问购房者的话,购房者肯定会毫不犹豫地说盖房子重要。

今天,我们就来谈谈对盖房子这件事情比较重视的开发商,也就是肯在产品打造上用心的开发商。主要从景观、建筑、物业、户型、智能化家居配套等方面来详细讲讲。

1景观

买房子,景观重要吗?也许以前你觉得不重要,但是,以后你肯定会越来越重视。因为,它意味着居住的舒适度,决定着你每天下班回家看到小区的第一眼时,心情是否愉悦。

说到以打造景观闻名的开发商,在全国最出名的应该是杭州的绿城和重庆的龙湖(本文中提到的龙湖都是指重庆开发商龙湖地产)。绿城和龙湖都是着力于高端产品,别墅和洋房是他们的拿手好戏,因此它们在景观上花费的精力和代价都是巨大的。现在遍地开发商都在鼓吹的五重立体景观就是从重庆龙湖学来的。

我们的编辑在杭州参观绿城的项目时,被其无处不在的绿化所打动,曾经有这样一段记录——“那是一种什么感觉呢?空气清新而湿润,鸟鸣环绕四周,站在小区空地上,四望唯见绿色植被,暗红色的房子在绿丛中若隐若现。有一个词叫做陶醉,这个时候,我真的感觉的就是陶醉。直到此刻方才明白,绿化,原来应该是这个样子的。”

让我们的编辑陶醉的绿化是长下面这个样子的↓↓↓

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而郑州本土的开发商,景观做得最好的也比较出名的开发商应该算是康桥和永威。经常去调研新楼盘的房地产从业人士应该都能感觉到,这两家的景观做得非常漂亮。还有就是建业的景观,做得也是非常不错的。

经开区康桥悦城的景观示范区,做得不大,但是很精致↓↓↓

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南龙湖康桥九溪郡的景观↓↓↓

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东区永威翰林居已经交房数年,景观依然维护得很好↓↓↓

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建业五龙新城的景观图我们贴过很多次了,这次贴下建业花园里的↓↓↓

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景观这种东西属于审美的一部分,不是一朝一夕就能打造成功的,需要一个项目一个项目慢慢积累经验,最终形成自己的特色和体系。像康桥,从二七区的溪山御府、金域上郡等项目,就开始跟一些知名的景观设计公司合作,才有了今天成熟的景观营造能力。而建业和永威,则建立了自己的苗圃基地,能够直接进行全冠移植,保证项目景观的打造。

虽然,他们和绿城、龙湖还有一定的差距,但是,这些本土开发商给我们带来了更多享受到这些美好景观的可能性。毕竟,绿城在郑州没几个项目,而龙湖,迄今为止还未进入郑州。

2智能化

智能化家居现在被提得很响,小米在智能家居上的布局让大家都两眼放光,觉得这会是下一个风口。但是在郑州,真正运用到项目里的非常少。除了比较高端的大平层,像建业天筑、瀚海晴宇等项目,用智能化家居来提升溢价外,在平价楼盘里,就只有康桥在这方面走得比较远。

康桥算得上是郑州最早一批开始运用新风系统、直饮水系统和雾森系统的开发商,之前二七区的几个盘基本都用了,估计是理念过于超前吧,当时大家对于空气和水的重视程度远没有现在这么高,所以也并未在市场上引起太大的反响。

最近新开的两个项目,北边的康桥朗城、南边的康桥悦城,目前都以智能化为主打,南龙湖的康桥溪棠也做了一些智能化的尝试。像儿童定位系统、灯光控制、空气质量监测系统,都在康桥悦城上有所应用,作为一个价格八九千左右的项目来说,也算是很难得了。

康桥悦城的智能断电和模式切换系统,可以通过手机APP进行操作↓↓↓

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除此之外,康桥朗城和康桥悦城都还设置有智能收件箱,业主可以凭手机号取快件,不用担心快递丢失的问题。社区还设置有全覆盖的WiFi和蓝牙音箱,手机都可以直接连接,算是年轻人的福音吧。

3建筑

今天要说的建筑,不是指建筑风格,而是指建筑质量,这个从对建筑商的选择上可见一斑。好的建筑商成本肯定是要比一般的高很多。当我们在南京探盘时看到升龙卖价2万的升龙汇金承建商居然是河南国基时,禁不住也打了个寒颤。

目前市场上常见的一线建筑商为:

中天建设

中建一局、二局、三局、七局

浙江宝业

北京建工

比如高端奢华的建业天筑,选择的建筑商是中天建设和中建七局,同样选择中天建设的还有南龙湖的华启唐宁1號。东润泰和的建筑商是中建二局,中原西路的东润玺城的安置房和商品房都是中建二局承建,这些建筑商承建的项目质量和靠谱度肯定就要好很多。

对于建材的使用,过于控制成本的大开发商、不规范的小开发商在这方面都很容易出问题,甚至会出现假的材料掺杂其中,做的最好的还是绿城,本土企业里建业、永威、康桥、楷林也都是比较关注建材使用的,很多楼盘也都在售楼部公示自己的材料品牌的品质,这都是进步。

其实很多事情都是相通的,注重品牌的开发商在物业、质量、建材等方面都会比较用心,很少出现一方面好另一方面太烂的情况。

4户型

在户型上最用心的是康桥。能拿出来被放大说的,基本都是开发商所擅长的。康桥的售楼部里经常会把整个楼层的户型平层图都放出来,这都是对自己的户型比较有信心的表现。因为康桥有比较庞大的产品研发队伍,对于产品前期的设计、规划投入力度也是比较大的。

之前我们说到过康桥溪棠的户型平层图,所有的户型都是南北通透的。由于面宽长、进深短,三室可以做到两个卧室和客厅都朝南。可以留意一下朝南的户型,朝南户型的北边是天井和连廊,而且连廊还有窗户,既能做到透光,还能通风。这让朝南的户型和南北通透的户型几乎完全一样了。

康桥溪棠的户型平层图↓↓↓

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经开区的康桥悦城,依然延续了这样的户型。110㎡的三方是边户,90㎡的小三房是南户,都能做到南北通透。由于这个标准层相当于是两个一梯两户,两边各用各的电梯,中间的连廊作为消防通道,一般是不会有人走来走去,因此连廊上的窗户对于业主的隐私影响也不大。

康桥悦城的户型平层图,因为反光拍得不清楚,大家将就看看吧↓↓↓

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5物业

提起自己做物业的开发商,大家印象最深刻的应该是建业吧。其他的正弘、鑫苑、永威也都不错,康桥旗下也有自己的太平世家物业。现在开发商的物业基本都是亏本经营,物业管理又是一件费力不讨好的事情,肯拿出巨资来补贴,肯自己做物业的开发商,都是值得推荐的。

关于物业的问题,我们也一直在强调,项目交付之后,物业管理是否到位对项目的档次提升、物业保值增值的影响极大。好的物业都是应该有精细化标准的。就像麦当劳、肯德基的卫生清洁一样,都会值班排布,隔一个小时就会有人打扫一次,还会有人检查。

建业的楼盘保值情况都很好,都跟良好的物业管理有关。当然好的物业价格也不便宜,大家就别不舍得这点儿钱,只当给房子保值了吧。

6其他细节

之前的稿件说到了很多次电动车的停放问题。机动车辆的停放问题和人车分流的问题一直是购房者关注的重点,而电动车的乱停乱放、满院乱跑却并未引起足够的重视。现在能做到电动车与行人彻底分流的小区非常少。之前看了那么多项目,就在普罗旺世的银河丹堤见过。银河丹堤是在入门时就设置有专门的非机动车通道,非机动车刷卡进入后,就直接放在门口的停放处,再往小区里面走就只能步行。

银河丹堤的非机动车入口↓↓↓

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康桥悦城在这一点上也非常人性化。不过和银河丹堤在地面上设置非机动车停放处不同,康桥悦城是设置了和机动车地下入口并排的非机动车地下入口,非机动车也直接从小区外部进入地下停车处,行人入口和小区路面只能走人,做到真正的人车分流。

康桥悦城的非机动车地下入口↓↓↓

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终开发商需要打造自己的核心竞争力

绿城的核心竞争力是什么?偏执狂。龟毛处女座的高端产品打造者。万科的核心竞争力是什么?人性化。专做人性化、品质化的刚需产品,擅长螺狮壳里做道场。绿地的核心竞争力是什么?造地标。恒大的核心竞争力是什么?应该是卖房子吧。没有自己的核心竞争力,真的很难让别人牢牢地记住你。

比起一线的开发商,我们的本土开发商在品牌化之路上还任重而道远。建业已经通过产品、教育等形成了自己的品牌号召力,而其他开发商还正在建立和强化自己的核心竞争力。永威的核心竞争力是建材、景观、物业,康桥的核心竞争力是景观、智能化,锦艺在经历了几个项目之后,核心竞争力大约可以概括为教育、商业,而新田的核心竞争力,大概也许是商业吧。

还有一些很努力地在做事情的本土开发商,可是他们还没有建立起自己的核心竞争力,比如名门,比如东润,比如华启……

说起郑州市场上的开发商,我认为大致可以分为产品导向型的和营销导向型的。恒大可以说是典型的营销导向型,绿城、万科则是典型的产品导向型。换到郑州本土开发商来说,升龙和一大批只做刚需的开发商都是典型的营销导向型,而建业、康桥、永威这样的,可以说是产品导向型。

如果要衡量一个开发商是否靠谱,看看他们在产品研发上的投入就知道了,如果拥有一个比较庞大的研发部门的话,我相信他们的产品不会差到哪里去。

随着房地产野蛮生长时代的结束,房子盖成一坨屎都会有一堆人跑来哄抢的时代也必然要结束了。以营销为导向的开发商必然会渐渐式微,而以产品为导向的开发商必然会迎来自己的黄金时代。

虽然我们也经常诟病本文中提到的这些本土开发商们,像永威、建业最近老是无证售房。但是肯在产品研发上下功夫的开发商,肯真正考虑消费者需求的开发商,都是值得我们尊敬的开发商。

当购房者被市场洗礼得越来越成熟理智之后,他们会用手中的人民币去投票,选择自己喜欢的开发商。那时候,我们才能够迎来良币驱逐劣币的时代吧。

(完)

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