探盘海口楼市:3天24盘,河南人在海口购房如何看区域?

原创 2015-10-02 米公子 郑州楼市 郑州楼市

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先把观点奉献给懒得看分析的伙计们:

1、海口最值得你关注的楼盘是:新世界美丽沙,不管你是投资、还是自住、还是养老。

2、如果你现在就要带着孩子去海口居住,考虑到学校和配套,最值得关注的楼盘是:美林谷和紫园,但这也和你的预算有关。

3、如果你希望住在西海岸的新区,不介意等两三年、又不想去老城区添堵的话,值得关注的楼盘是:滨海新世界、中弘西岸首府。

4、如果你不喜欢离海太近的潮湿,可以看看城区大盘:南国威尼斯或观澜湖。

5、澄迈片区虽然很便宜,但不建议关注,类似于郑州的南龙湖,小开发商太多,郊区的刚需。

注:时间有限,毕竟对海口了解不深,看的盘也有限,未尽之处,敬请朋友们指正!

下面是详细分析海口楼市分析

我们在郑州买房子的痛点是什么?

1、容积率太高

2、人太多

3、空气太差、环境太差

4、好品牌不多

5、性价比太差

所以,当我们走进海南时,当我们为郑州楼市的粉丝介绍海南的房地产时,能入我们法眼并被我们推荐的一定是要摒弃以上痛点的楼盘!

我们去海南的需求都是什么?

1、仅次于往国外移民的国内移民生活。

2、给老人养老。

3、目前的投资加以后的居住。

其实以上三种需求并不互相冲突和矛盾,因为养老、投资、自住的需求根本上是一样的,就是找到一个好的房子,有未来有前景的房子。

海口VS三亚怎么选?

1、海口的教育、医疗、商业更完善,更适合长期自住。

2、三亚是典型的旅游城市,冬天比海口暖和5度,目前看,适合短居不适合移民长住。

3、而对于养老需求来说,两者都可以考虑的。

所以,对河南人去海南购房的几个刚性建议:

1、出于一个内陆人对海的强需求愿望,楼盘需要在海岸线1.5公里范围以内。

2、出于一个受够了郑州高容积率楼盘的痛处,楼盘必须要在容积率2.5以下。

一起探盘海口楼市:海口楼市分析

Day1:海口西海岸的新市政府周边及澄迈片区

第一个:海域阳光

第二个:龙光海云天

第三个:中弘西岸首府

第四个:海湾雨林

第五个:恒大御景湾

第六个:天赐上湾

第七个:鲁能海蓝福源

Day2:西海岸片区

第一个:美林谷

第二个:紫园

第三个:塞拉维

第四个:绿地海长流

第五个:天地凤凰城

第六个:天利龙腾湾

第七个:滨海新天地

第八个:晨辉帝景

Day3:东海岸和市中心楼盘

第一个:蓝色海岸

第二个:新世界美丽沙

第三个:恒大海口岸

第四个:保利中央海岸

第五个:海航豪庭

第六个:国瑞城、国兴城

第七个:观澜湖

以上楼盘在海口地图上的位置如下↓↓↓

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围绕省政府的老城区海口楼市分析

占地3000亩的海航豪庭

电话:089865201111

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区域里楼盘有:国瑞城、国兴城、海航豪庭,毛坯价格是现房14000元/平和期房11500元/平,是高于海口均价的。这些房子都是海口人的选择,区域里有最成熟的配套,挨着省政府,这些房子类似于郑州的中海锦苑、蓝堡湾、银基王朝等这些楼盘,有品质有地段有配套,价格也是居高不下,但是,这些房子和河南人无关,略过即可。

占地300亩的国瑞城

电话:089836609999

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而对于国瑞城和国兴城都一样,区域成熟,这是海口本土人最热的区域,是和海口本土人的情结和偏好息息相关,外地人来这里买房的不多,和度假需求关系不大。

紧临老城区海岸线的保利中央海岸、新世界美丽沙海口楼市分析

占地3300亩的填海项目:新世界美丽沙

电话:089866158888

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下图是沿海步行栈道左侧的一线海景洋房↓↓↓

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下图为沿海步行栈道右侧的大海↓↓↓

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下图为别墅↓↓↓

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特价房↓↓↓

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2005年香港新世界拿下的3300亩填海用地,填了10年海,投入了80亿,在今年才开始卖房子,这个楼盘有如下特点:

1、一线海景,100米以内。

2、香港新世界集团,曾参与香港维多利亚港的建设,专业填海造城。

3、会把旗下的K11购物中心复制到美丽沙。

4、会把旗下的新世界五星级酒店复制到美丽沙。

5、会和德国合作疗养医院,建在美丽沙(规划中)。

6、会建设国际双语学校在美丽沙(在建,应该是贵族学校)。

7、位于海甸岛,与海南大学、白沙门公园相邻,大的环境很好

8、第一排12层小高层看海大户型12000元/平左右,第二排看海小高层公寓11000元/平左右,都是毛坯。别墅叠拼上下都是270平方,下叠目前有特价房410平,上叠有特价房370平,院子都不大,把院子都让给小区作了景观和绿化,别墅是现房,小高层是2015年中交房。

9、容积率很底,在1以下。

10、劣势就是离海太近了,会太潮湿,同时会在台风季受影响,也有同行提到说海水倒灌的风险。

占地800多亩、三面看海的保利中央海岸

电话:089836688938

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1、整体占地800亩,一期98亩,容积率3.0,楼层是23层或30层,这已经是郑州人心中的痛了。

2、区域规划偏商业和商务化,有码头、有写字楼、有酒店。

3、地块中间是高层住宅,四角分布了四栋写字楼,居住不纯粹。

4、毛坯,均价低楼层8700元/平起,一线看海公寓12000元/平左右,二线公寓11000元/平左右。

5、位置是真心不错,只是不宜居,不适合咱河南人的需求而已,这是典型的海口当地年轻人的选择。

6、相郑州相比的话类似于银基王朝这类,偏商务和时尚,不适合老年人养老的。

紧紧相邻的是恒大海口城是40年产权的公寓项目,略过。

处于新老城区交界处的低密度社区:紫园VS美林谷海口楼市分析

占地400亩的中端品质:紫园

电话:089836669999

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面积90平-180平,小高层产品,容积率1.2,主力户型偏小,均价13000左右,2016年中交房,毛坯,略显粗糙,品质不如美林谷,略偏刚需。

占地171亩的高端品质:美林谷

电话:089866676666

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户型面积偏大,容积率1.0,最高8层,一期现房均价16000-17000,二期明年底交房均价15000-16000,毛坯,细节更好,品质更高,外观也更漂亮。

两盘相邻,位置相当于郑州中州大道西侧部分的郑东新区起步区域,处于老城区最先西延的区域,发展已经接近成熟,有海口知名的学校,属于学区房,区域大多都是低密度洋房社区,过了这个区域到了西海岸的市政府区域又全是高层住宅了,所以对于移民海南性质的用户来说,这个区域是不错的选择,宜居、离海1.5公里左右、有学校、配套接近成熟、交通方便,但均价12000以上的毛坯价格,是你需要考虑的因素。

有钱就买美林谷,没钱就选紫园,类似于在郑州的中海锦苑和东润泰和的区别一样,只是海口这两个开发商没有什么大差别。

海口市政府新址所在地的西海岸片区海口楼市分析

No.1、滨海新天地

电话:089868708999

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滨海新天地占地500亩,容积率1.9,位于海口市政府的正北边,分四个地块开发,两栋26层的高层高区可以看到大海,一层三户,一个135平、一个145平、一个170平,户型很棒,高区均价1万,低区8500起步,其它都是18层的板式住宅,均价9500左右,仔细探盘发现开发商其实很用心,比如进口电梯、YKK窗户、SKK真石漆、大阳台、大赠送、石材使用等,这个项目是我们在新市政府片区重点推荐的项目。

在品质和细节上远胜于同区域的绿地海长流、天利龙腾湾、海域阳光等项目。

No.2中弘西岸首府

电话:0898-66538888

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中弘就是三亚NB项目半山半岛的开发商,这个项目也是品质不错的,虽然外立面不太好看,但也耐看,容积率2.0,小区中央的景观区很大,不错,现房,毛坯均价9500,细节和用材也不错,值得关注。

晨晖帝景

电话:0898-36668999

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小区占地204亩,容积率1.86,一共住宅一共96亩,一共1264户,河北的开发商,毛坯均价8500-8800左右,92平方的双主卧户型设计还是有创新的,小区配套了四个游泳池,两个儿童两个成人,小区绿化也不错,有钻井温泉配套,品质也不错,应该是仅次于滨海新天地、中弘西岸首付的第三选择,一期准现房,二期明年交房。

龙光海云天

电话:0898-68686666

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海云天位置就很靠南了,离海估计有2-3公里之外了,占地80多亩,容积率2.0,均价8500左右带装修,底价7800起,好位置的价格要10000元,离公园较近,虽然位置靠南不占优势,但公司比较专业,整体探盘经历感觉很不错,户型设计不错,尤其是每个房间全飘窗设计,客厅的飘窗+阳台的双设计值得我们学习,应该是海口本地人购房的一个不错的选择,性价比不错。

下图为海云天样板房的图↓↓↓

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海云天价格↓↓↓

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天地凤凰城

电话:0898-65699999

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开发商天地控股,就是香格里拉酒店背后的公司,按说是一个很牛的公司,这个项目本身应该是一个很不错的项目,位置很不错,带装修均价9500左右,但小区规划了很多一室一厅的小户型,73亩地一共1548户,注定楼盘与改善和养老无缘了,容积率3.5,河南朋友们就放弃吧,这是海口本地刚需年轻人的一个不错的选择。

绿地海长流

电话:0898-66189999

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本来对绿地海长流抱有很大我希望而去了,因为有两个同行都极力推荐了该项目,但实地探访之后很失望,不推荐河南的朋友们关注。

项目占地300多亩,分五期开发,均价8800毛坯,容积率3.6,密度太大,在郑州的高密度都受够了,就这一条就已经可以pass了,这个项目是海口本地刚需购房者的选择,项目还是有亮点,就是阳台真的够大!

图为绿地海长流的大阳台设计↓↓↓

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海域阳光

电话:0898-68728888

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这是河南本土开发商东方鼎盛开发的,就是在东区开发东方鼎盛御府的开发商,其实地块位置是相当好的,算是二线海景的,一期当时卖的很贵,正好是海南房产最高位的时候,一期目前现房带装修是20000的价格,二期毛坯是10000左右的价格,但看细节的话你会发现品质真的不行,先不说品质,容积率也在3以上,100亩的地块有接近3000户,和宜居、改善、养老需求无关的,该楼盘已经成了区域竞品楼盘的挡翦牌,拿着海域阳光的高价格、高容积率来衬托其它楼盘的性价比,建议河南朋友们忽略。

天利龙腾湾

电话:089866678866

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这个其实是典型的一线海景房,但开发商的不专业实在是让人无语,按说吧海口的会展中心是他们建设的,但这个盘是现房了还是没有卖完,毛坯,户户可以看海均价11000-12000左右,绿化和细节真是够糟糕的,产品设计也是很多问题,看之前很心动,看过后就果断放弃了。还有这个需要首付一半只能贷款10年,但又说是70年产权,不理解。

海岸塞拉维

电话:0898-68700666

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这个和绿地海长流隔壁的楼盘,是整个片区的负面案例,海南也是有垃圾盘的,这个就是,但售楼中心人气很旺,为啥?因为在搞零首付,为什么要搞零首付?因为卖的不好。品质很差,售楼人员乱承诺,售楼员之间吵架争客户,问题回答不清楚,但总是有很多刚需的购房者冲着价格或低首付前往,殊不知,当他们决定的那一刹那,不祥的征兆已经降临,这一点,和郑州的很多追求低价的刚需购房者是一样一样的。

澄迈片区、盈宾半岛片区海口楼市分析

从区域价值分析来看,澄迈相当于郑州的南龙湖,盈宾半岛相当于雁鸣湖(比雁鸣湖价值好一点,但又比象湖价值差一点)

鲁能海蓝福源

电话:089867688888

鲁能这个开发商太NB了,在海南都是大片大片在黄金地块拿地,盈宾半岛居然一半土地都被鲁能拿了,有5000亩,一线海景。

如图就是这个在海口西部可以两面看海的盈宾半岛↓↓↓

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NB的鲁能还在文昌淇水湾拿了7万亩、在三亚湾拿了1.5万亩,唉,人家这关系真不是盖的。

鲁能在盈宾半岛开发的海蓝福源项目位置是没得说,但目前周边还是不成熟不完善,小高层产品毛坯6600元,带装修7600元,联排别墅毛皮12000元,面积区间150平-180平,双拼别墅13000左右,面积区间180-220平。

别墅已经卖的不少了,但没有人入住,主要还是配套没有起来,这是硬伤,目前没有酒店、商业、医疗等配套,虽然价格便宜,但我们还是建议河南朋友们暂且放轻这个,更多关注西海岸新市政府片区或市区沿海岸的楼盘,西海岸还不有成熟,这个还要靠西,因为时间我们真的等不起。

恒大御景湾

电话:0898-31639999

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下图为恒大御景湾的价格↓↓↓

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占地360亩,带装修6000左右,最低有5400的房源,价格不高,和郑州的恒大金碧天下属于一个级别,但虽然价格便宜,依然不建议河南的朋友们关注,我们认为处在郊区位置的澄迈离养老和宜居还很远,朋友们要相信一分价格一分货,不要贪图便宜而跟风买个所谓的海南房子,既然打算来海南养老,一定要选择一个可以满足养老需求的房子。基本上,所有澄迈的房子,放弃即可。

天赐上湾

电话:0898-66668588

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这个也是河南本土开发商宏光开发的,也处在澄迈片区,其实户型设计的不错,售楼员给说的价格是高层带装修8000左右,洋房带装修1万左右,我们认为还是严重透支了,买天赐上湾还不如考虑鲁能海蓝福源,但买海蓝福源又不如考虑新市政府片区或新世界美丽沙。

海湾雨林

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用这个盘只是想告诉大家,你在河南听到一些说均价5000的海南房产时,估计也就是这样子的,在一个鸟不拉屎的地方,大片大片的楼盘,不知道要卖给谁,也不知道谁来住,反正,谁买谁坑,这个盘4880起步,均价5000左右毛坯,就在恒大御景湾隔壁,不要图便宜,苍蝇也是肉。

下图为澄迈遍地的低价小开发商↓↓↓

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另类大盘:高尔夫主题的观澜湖

电话:0898-68633333

站在13层的酒店位置俯瞰小区:

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一层110平方再送一层需要自己搭建的别墅:

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旁边有一户业主正在施工搭建第二层:

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观澜湖不临海,占地3万多亩,建设有12个高尔夫球场,是深圳观澜湖的老板开发的,基本是在售别墅就是卖院子送房子,一套110平的别墅送400平的院子价格600万左右,在售高层带装修13000左右,小区规划的有五星级酒店、免税店、酒吧等,但基本上还是不建议河南的朋友们太多关注,但除非你不喜欢临海,这里的环境更接近内地,不会太潮湿,这里的绿化也很好,养老也是可以的。

下图为观澜湖展示的pm2.5↓↓↓

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看完观澜湖天已经黑了,当天没有来得及看南国威尼斯,不敢乱言,但应该是介于观澜湖和海航豪庭之间的项目,待从三亚回到海口探盘回来再完善该盘的分析。

未完待续

海口探盘暂告一段落,文昌、月亮湾、博鳌、香水湾、清水湾、乐东、三亚、陵高等地楼盘分析陆续奉上,敬请期待!

之后回复“海南楼市”都可以看到我们所有关于海南楼盘的分析文章。

(完)

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