关于交房的那些疑问,我们一次讲明白!

关于交房的那些疑问,我们一次讲明白!

据不完全统计,2015年郑州计划交房的项目约有86家(包括项目分期),至9月底约有40个项目交房。因此可以预测的是10月、11月、12月将承载着全年约百分之五十的交房任务。按照上半年几乎每一次交房都是在争议和纠纷中艰难拉锯的现实,预计未来三个月,你不是在交房维权的路上,就是在交房维权的微信群里分享你在交房过程中的心得与体会。

在期房制度下,交房是一个兑现合同和承诺的问题。因此无论是开发商还是购房者这更是梦想撞见现实的问题。而对于刚刚结束和正在进行的集中交房的不少开发商来说,这感觉也绝不酸爽。

交房即维权是郑州房地产市场的乱象之一。归纳原因有三:

一、质量问题。由于缺乏统一的标准,开发商和业主对质量的认定往往各执一词;

二、延期交房。开发商在承诺的交房时间交不出房子或者手续不全;

三、还有一种交付难的情况,则是出于买卖双方的心理博弈。比如买房时美好想象,而交房时心里落差,寻求心理补偿。看似是双方针锋相对,其实更多隐秘的问题躲藏在开发商身后,曾经楼市发过一篇《赤裸的现实:品质差的房子都不愁卖,为什么还要做好房子?》的文章,郑州房地产市场的风气如此,而购买者又没得选,如此供需,怎会没有维权?但是为什么郑州有追求的开发商那么少?为什么国内名企到郑州也被维权?为什么好开发商拿不到性价比高的好地?为什么那么多好地都是垃圾盘?

郑州楼市在跟随不同业主经历了一个又一个不同项目交房之后,在气愤,在归责,在冷静之后,回到原点,我们该如何交房?

本文就还原从你接到入伙通知书那一刻开始,你在交房前需要做那些准备工作应对交房可能遇见的问题;在交房中该如何规避风险;如何专业的验房等。同时,在当下监管无力,信任缺失,如何给买卖双方一个互诉衷肠的机会?让买的体会到卖的真,让卖的体会到买的诚。

本文导读:

一、“先办理交房手续再验房”还是“先验房再办理交房手续”?

二、交房前的准备工作

三、交房中的注意事项

四、如何验房?

五、如何让买卖双方体会到对方的真诚?

先办手续还是先验房?

有过交房经历的人知道,交房说白了就两个环节:办理交房手续和验房。而关于交房最大的问题就是先办手续还是先验房?

这个问题就是鸡生蛋还是蛋生鸡的问题。你不用太纠结,因为开发商也很纠结。那么到底是该先办手续还是先验房。我们从三个方面来回答这个问题:(一般开发商的交房流程)

关于交房的那些疑问,我们一次讲明白!

从合同法来讲:

“先办手续后验房”属霸王条款。在买卖合同中,“先验后收”是通常的交易习惯,而“先收后验”是一种非正常现象,具有典型的霸王条款性质,与市场经济的基本原则相悖,也违背相关法律法规, 为现代民法和经济法所否定。《合同法》第三条规定:“合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方”。《消费者权益保护法》第十条规定:“消费者享有公平交易的权利,消费者在购买商品或者接受服务时,有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件,有权拒绝经营者的强制交易行为”。《消费者权益保护法》第八条规定:“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利”。不通过验房,买房人的知情权无从保障,“先收房、后验房”的霸王条款,完全剥夺了购房者的知情权。

以上说白了就一句话:先交房再验房是不合法的。如果你告开发商,你赢的可能性会很大。但最大的问题是你作为单个购房者,你耗不起;更主要的是你因为这个事情告开发商,意义不大。再说的直白点,就是有关部门该管没管。

从地方法规来看:

目前只有成都市出台了《预售商品住房交付使用流程管理规定》,里面明确规定先查验房屋状况再办理房屋交接手续。郑州楼市查阅郑州房管局网站没有找到相关规定,同样北京、上海也没有。

从开发商交房情况来看:

目前保利和万科在国内有先验房再交房的案例。不过万科在郑州的第一次交房(万科美景龙堂7月份的交房,也是先交房再验房。)这样扒拉下来目前在郑州只有保利百合是先验房后交房的,只可惜这一个珍贵的交房榜样被保利交房时关于学校和路的负面消息所淹没。不过保利海上五月花明年交房。希望保利要以全国统一的标准和流程在郑州交房, 到时候郑州楼市会积极分享保利交房全程,希望能给行业带来积极参考。

这就是目前郑州包括全国交房的现状,我们换一个角度来看问题,开发商为什么非要先交房再验房。究其原因,其实是害怕。开发商害怕在房屋交付以前,业主先验房,会发现“质量问题”,由此导致业主逾期入住,并节外生枝产生问题,并要求它承担违约责任。如果说某些无良本地中小开发商害怕,那为什么来郑州的国内名企开发商也如此呢?

这个问题可以说是信任问题,也可以说是体制的问题。没有相关权威部门监督,没有相关公开、透明沟通机制。更重要的是,各种负面信息使得心失衡了,还没有开始面对面的对话,大家就站好队了。

交房前的准备工作

关于交房的那些疑问,我们一次讲明白!

(一)准备交房资料

1、《入伙通知书》。接到开发商的入伙通知书,就标志着你交房的开始。

2、商品房买卖合同、各期交款收据、身份证、(户口本、结婚证)

3、《缴费通知单》。办理入住应交纳的各项费用的详细说明。一般有公共维修基金、先期的物业管理费、契税。

特别说明:

公共维修基金:房屋的公共维修基金是你应该缴纳的费用(有些小区是签订商品房买卖合同时已经交过了)。65元每平方米公共维修基金只是开发商替政府代收的,是今后小区成立业主委员会后交给业主自己支配。

先期的物业管理费:在入住以前,你必须先交纳3~6个月的物业管理费,让物业管理公司能够有一个管理资金的前期流动。 郑州的多数开发商都是预收一年的物业管理费,按照相关规定是需要与业主协商,业主同意才可以收取,否则为不合法收费。这一点你可以根据自己的心情,你愿意接受你就接受,你不愿意,你可以拒交。

契税:交纳契税,是为得到产权证做准备。一般是自己到所在区域的房管局交费。根据规定,个人购买普通住房,且该住房为家庭唯一住房的,所购普通商品住宅户型面积在90平方米(含90平方米)以下的,契税按照1%执行;户型面积在90平方米到144平方米(含144平方米)的,税率减半征收,即实际税率为2%;所购住宅户型面积在144平方米以上的,契税税率按照4%征收。购买非普通住房、二套及以上住房,以及商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等),均按照4%的税率征税。

(二)交房前先到即将交房的小区进行实地观察。

这样做的目的主要是确保你提早发现可能存在的问题,比如开发商不具备交房条件、私改规划、绿化缩水等问题,不至于让自己在交房当天陷入被动。

这个时候你需要特别注意两方面,一方面,如果真是感觉小区的各方面条件达不到入住的标准,应该明确指出其不具备交房的理由。还要做好向开发商索要违约金的准备(一般来讲,延期交房的违约金是在合同中已经明确规定,按照合同的相关精神一般是万分之二,但是我在郑州见到过万分之零点一,一般万分之一的都很少见到,即便如此,很多项目也都是直接抵扣物业费)。另一方面,当你确信基本可以达到满意的程度,就应该考虑按照合同中约定的面积误差来和开发商交涉。(合同中规定,双方在实测面积方面存在着正负百分之三的差额,如果开发商交给你的房屋面积大于合同中规定的面积,你必须按照《商品房买卖合同》中约定的每平方米单价补齐超出面积的房款;如果小于规定中的面积,开发商应该退给您相应部分的房款。(不过在郑州很多项目中,比如万科,都是直接抵扣物业费。)

(三)交房前的沟通

通过上面的实地观察,相信你已经有了自己的判断。你需要和开发商沟通你在观察中发现的问题。同时开发商会告知你交房流程,你是否可以接受先交房再验房这个流程,如果不能,该如何解决?

(四)查阅物业管理公司资质和口碑

小区物业管理公司的资质需要提前考察一下,到底具备不具备你要求的管理水平。你要清楚物业管理费到底由哪些方面构成,清洁费、保安费、绿化费是怎么核定的。

2014年9月1日开始执行的《郑州市物业服务收费管理办法》,《办法》规定:物业服务收费实行政府指导价和市场调节价两种价格管理模式。住宅小区未成立业主大会和新建住宅前期物业服务,物业服务收费实行政府指导价。住宅小区已成立业主大会的,物业服务收费实行市场调节价。郑州目前交房的小区不再受以前物价局指导价的约束。

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交房中的注意事项

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在经过前面系列的准备之后,如果你决定继续交房,你需要按照开发商的要求在指定的时间和地点办理相关手续和验房。

特别说明:如果与开发商沟通过实在无法改变“先办手续再验房”的交房流程, 你也应当在交房文件上留下“未验房”字样,为日后维权留下有利证据。

1、在签约区签到之后,一般开发商会指派一名陪验工程师和一名物业管理人员跟随你一起完成房屋的检验工作。

2、在开始验房或者办理手续之前,你可以要求工作人员出示最基本的两书一表、面积实测表、管线分布竣工图(水、强电、弱点、结构)。

《住宅质量保证书》包含三个项目的保修条款,结构的保修期限是 50 年,屋面防水和卫浴防水的保修期限是五年,设备及装修的保修期限是两年。保修期限从领到钥匙开始计算,这个日期最好写进《住宅质量保证书》。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。

《住宅使用说明书》包含如下内容:开发商名称及其联系电话;设计单位及其联系电话;施工单位及其联系电话;监理单位及其联系电话。《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。

《竣工验收备案表》复印件:(有可能收房时尚未办理,但必须在竣工验收后十五天内备案,否则影响办理产权证。)按照有关规定,《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案,如果缺少任何一项的话,这个楼盘不具备交房条件,是不能入住的。《竣工验收备案表》对开发商有着严格的约束作用,只要将项目送交主管部门备案后,开发商就必须对楼盘终生负责,即使是十年二十年以后出了问题,查下来如果是开发商的过失,一样可以追究其责任。

管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)

以上资料,如果开发商准备充分的话,一般10分钟即可查看完资料。

3、看完上面的资料后,基本就可以去验收房子了。验完房后,工作人员按照实际验收情况填写《住户验房交接表》,同时会将水表、电表底数抄在表中;如有不满意的地方,可提出意见并将意见填写在表中,并约定整改内容和时间,作为书面依据。如你基本满意,签字即可。

特别说明:在这个过程当中只要发现问题,不管大小,都要在相关文件或表格上记录下来,并写清自己的意见,如果确实属于不能交房的,要写明交房的原因并要求开发商签字、盖章。

4、再次返回办公大厅办理入住手续。

主要是签订《物业管理公约》,缴纳前期物业管理费;缴纳相关款项;填写各种入住协议及表格;领取钥匙、入住手册及赠送物品。

如何验房?

在跟随几位业主交房之后,发现很多业主不会验房,基本上都是各个房间看看,最多开关一下电灯,有的甚至连门窗都不推拉一下,这个过程只需要几分钟,而开发商虽然也会派工程方面的人员陪同验房,但基本上都是只答不说的。其实验房是整个交房过程中最重要的一个环节。在没有专业验房师陪同时,我们自己如何验房?

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(一)验房顺序:

1、先看外部:外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。

2、再查内部:入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、 强弱电、暖气、天然气、通风、排烟、排气。

3、后测相邻:闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。

(二)自备工具:

1、1 只塑料洗脸盆–用于验收下水管道

2、1 只小榔头–用于验收房子墙体与地面是否空鼓

3、1 只塞尺–用于测裂缝的宽度

4、1 只 5 米卷尺–用于测量房子的净高

5、1 只万用表用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通

(三)按照通常的标准,交付房屋是毛坯房需要对以下方面进行验收:

1、进户门:划痕、破损;锁具完好;门边裂缝;安装牢固;门框的正、侧面垂直度等。

视镜(猫眼):入户后观察猫眼,是否松动、不清晰、视野不全等现象,修复或更换。

2、楼地面:空鼓;裂缝;平整度;渗水、水渍(浴厕间、卫生间地面蓄水试验检查记录);楼层地面高差;楼层地面净高;

(1)空鼓:(地面、墙、重点是卫生间)若听到“空空”的声音,就是各面层与墙(地)面接触有缝隙,需要返工;若听到沉闷的碰击声,则表明它们接触良好。

(2)测高度:用盒尺检查房顶,4-5个点,取进行测量,若数值一致,说明房顶没有倾斜。

(3)测墙壁地面:用长尺(或者带有水平的专用直尺),靠墙壁地面,检查是否平整,同时观察是否有划痕裂纹,墙面是否有爆点(爆点:生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀没发好,抹在墙上干后就会形成爆点)。

3、墙面:表面平整度;表面垂直度;阳角方正;护角是否符合;烟道裂缝;周边无渗水;外墙面渗水;顶棚等。有漏水,查明原因。

4、顶棚:户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的,应做到不抹灰、用腻子找平,达到板缝密实、无裂缝,接搓平顺无错台,表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实,达到粘结牢固、无裂缝。

5、门窗安装:门窗及玻璃完好、无破损;玻璃品种;压条与型材间距;开关、推拉开启灵活;执手安装牢固、不松动;锁具完好、不失灵;纱窗完好、无破损;严密、无壳缝、无翘曲;边无裂缝;无渗漏;框正、侧面垂直度;对角线;标高;高度;宽度;门窗竖向偏离中心;推拉门窗与框搭接量。

6、户型实际是否同户型图相符。

7、卫生间:如若没有窗户,则应有通风孔。

8、给水:给水管有无渗漏、堵塞(有无试压记录表);给水支管过高;穿越楼板处有无渗漏等。主要查看厨房和卫生间,主管道、分管道各用水房间是否设置,分户主控阀门、水表、龙头是否齐全,阀门、水表、龙头等处的接头部位是否漏水、渗水、滴水,有必要做一次通水试验,检查水压,水流,水质。

9、下水:主要查看厨房和卫生间,下水主管道、下水分管道各用水房间是否设置;浴缸、座蹲便器、洗手洗菜盆等处的下水口是否预留;厨房、阳台、卫生间必须有地漏,查看每个地漏是否有篦子,每个下水口和地漏都要做排水检验,查看每个排水口和地漏,有无堵塞,排水是否通畅。

验收下水情况,先用面盆盛水,再向各个下水处灌水,分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等,基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音和表面无积水。

10、地漏与泛水坡度符合设计要求,达到不倒泛水,结合处严密平顺,无渗漏。

11、检查管道安装、通畅和密封:用手使劲晃动暖气管和上水管,应固定牢固。如果松动,应重新固定。打开水阀看排水是否流畅(否则下水管被建筑垃圾堵塞),放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。

12、预留洞:排烟道、排风道、空调孔、强排孔设置是否合理;预留孔洞与排水管、雨水管有无冲突等。

13、验电:

(1)强电:详细查看每个房间的插座、开关、灯具的配置情况,所有电源线应是暗敷在墙顶地面内,不得有明露导线,每个插座、开关、灯具是否好用。如,手机充电器等用途:用来检测各个电源插座是否通电。

(2)弱电:电视、电话、网络、音响等弱电线路,比如宽带等。家庭多媒体信息箱功能是否齐全;信息箱内电信、电话、有线电视模块安装正确;信息箱内标识完整等。

14.公共配套:公共配套设施、小区绿化等是否与开发商承诺相一致;容积率等。

15、全部外饰面,包括阳台外饰面应按设计文件完成装修工程。

16、公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修,并按规定完成各种测试项目。

17、闭存水试验、水表空转试验:验收地面下水情况。在厕卫放水,浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。(重要检验项目)

如何让买卖双方体会到对方的真诚?

最近参与的三个项目的交房,发现今天的准业主们是维权意识最强烈的一个群体。应该说开发商的任何猫腻都会被挖出来。但这些问题多数是在交房时候才被揪出来。虽然大家有维权的决心,但是维权有多难,参与和组织过维过权的人都知道。有相当一部分人只是跟随者,更多的人是盲目的,还有一部分人是不理性的。所以我遇到的最多的问题是:我现在该怎么办?房子还能要吗?你去找开发商让他们整改,或者赔钱行不?对于这些问题,作为一个自媒体的文字工作者,我无法回答。

在期房制度下,交房对开发商和购房者都是考验。所以这里面有太多的如果。如果买房的时候,你多了解开发商的品牌和口碑;如果签合同的时候,你能更仔细些。

在这里,郑州楼市从以下几个方面给出建议:

第一、买房看品牌。这个是郑州楼市一直的主张。虽然很多品牌开发商也是负面缠身,但相对于无名小开发商,他们至少在你维权的时候,跑不了。

第二、监督开发商。签完合同后,组建业主群,选举业主代表,与开发商沟通参与到项目的开发进度中。比如重大工程节点参观工地(如打地基、封顶、铺设管道等),发现疑问及时反馈。

这里面有疑问,如果开发商不同意咋办?你想想开发商为啥不同意,不是有猫腻就是有猫腻。这个时候更要想方设法的看,如果有问题,就提出来,这个时候提出来总比房子盖成了你发现规划改了,房体断裂下沉好吧。如果开发商不改,手里有证据,啥时候都不怕!

第三、公开透明的沟通。交房前与开发商沟通各项交房标准完成情况。对于不能达到交房标准的,守住底线的同时也要听取开发商的解释。

有些开发商为了避免违约金,仓促交房,房子根本就达不到交房条件,这也是交房时最常见的问题。对于这个问题,不排除有开发商是有心无力,如果在交房前双方代表能坐下来好好协商一下,让双方都有个底。不至于一交房,看哪儿都不顺眼,激化矛盾造成维权。当然,确实有很多无良开发商的各种奇葩行为,这个时候该维权的就维权,绝不退缩。

正如本文开篇所留的疑问,郑州楼市希望在剖析郑州房地产乱象的同时,找到我们究竟与好房子有多少差距,真正良性的房地产市场是如何的。所以郑州楼市计划走出郑州,到诸如武汉、杭州、南京、重庆等城市参与有代表性楼盘的交房,比较它们的房地产市场发展现状。所以如果你有朋友或者你自己最近正好要交房的可以帮忙联系下。郑州楼市希望以此,给郑州的房地产同行们一些启发、给郑州的房地场市场一些榜样,给房地产市场不正风气的簇拥者们一个质疑,给郑州的购房者一声呐喊。

请武汉、西安、杭州、南京等地的朋友,有近期交房的有代表性的楼盘,请与我们联系,一同见证,一起监督,联系电话和微信:1853714 3714。

(完)

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转自微信公众平台【郑州楼市】【微信账号:zzloushi】

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总编微信(88371392) 长年为大家服务,欢迎投稿:88371392@qq.com

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