开业一年,再探名声赫赫的郑州华南城,是未来,还是泡沫?

对于郑州,华南城已经成为一个不可或缺的存在。去南龙湖买房,所有住宅的宣传资料上,都会特别注明华南城给新郑龙湖带来的破天荒的影响。

在官方资料中,华南城规划建筑总面积1200万平方米,总投资额超过200亿元人民币,项目建成后将增加5万个创业机会、20万个就业机会和每年数十亿的税收。

皮革原辅料交易市场、五金建材灯饰交易市场、纺织交易市场、机电设备交易市场、副食干料交易市场、酒店用品及厨具交易市场、小商品交易市场、家具家居饰品交易市场以及奥特莱斯商贸休闲中心,以上这些因素使华南城成为了中原地区最大的现代综合商贸物流中心。

但是现在来看,以上所有的辉煌都需要待以时日,眼前我们所能看到的,只有华南城真的很大。

即将于2018年通车的地铁二号线南延线,单只华南城一个区域就设了三个站,并且这里规划的还有公交枢纽中心,到时将有多条线路直通华南城。这一切毋庸置疑,都是在为后来的人们期待中的人潮汹涌做准备。

但期待的尽管在期待,现实却还得一步一步走下去。华南城自2014年8月28日开始试营业,在万众瞩目中已经营运了超过370天,郑州楼市深入华南城,一探这个商业地产巨无霸的现实存在。

气象雄伟的华南城

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↑↑↑ 华南城一号交易大厅,也即是华南城小商品交易中心,这个庞大的建筑共分为ABCDE五个场馆,业态包含了鞋类、五金、家电、纺织、玩具等等所有的品类。

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↑↑↑ 华南城坐标图,这只显示了华南城的一部分区域。

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↑↑↑ 汽配交易中心

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↑↑↑ 副食品交易广场

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↑↑↑ 建材交易中心

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↑↑↑ 正在施工中的华南城场馆

二租户稀少的华南城一号交易大厅

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↑↑↑ 在华南城一号交易大厅的五个场馆中,商户最集中的地方无一例外,就是一楼、中庭两侧,也就是整个场馆最核心的位置,这就像是城市的主干道一般,任何一个城市的主干道两侧都是极尽繁华。

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↑↑↑ 假如将中庭比作是主干道,两边的商铺延伸比作支路的话,你会发现,只要稍微离开主干道,那些铺满了琳琅满目货品的商业气息忽然间就荡然无存,只剩下一个一个封闭的闸门。只是转个角,就仿佛是两个不同的世界。

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↑↑↑ 尽管闸门紧闭,但是几乎每一个商铺的门头上都存在一个标牌,这些标牌统一是红底白字,整齐划一,上面写着不同的商铺的字号。在这样如迷宫一般闭合的空间里,寂寥,无声,让人强烈的好奇,这一个个的白皮门后面到底是一个怎样的世界。

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↑↑↑ 终于让我发现了一个半开着的铁皮门,但里面除了食品包装袋、纸屑、垃圾,什么都没有。

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↑↑↑ 除了做纺织品的E馆,其余的四个场馆中,上了三楼之后,几乎都是这样的一般景象。空间辽阔,寂静无声。

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↑↑↑ 比起火车站的小商品交易市场,华南城显得非常的高端豪华,这里亮的地面,真的是可以当镜子照的。

购物者都去哪里了?

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↑↑↑ 在四个多小时的探访中,我们一直在找人。商业很复杂,而人就是一切商业中心的活水。但是,如今的华南城,现实确实没有想象中的美好。

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↑↑↑ 空荡荡的廊道,以及远处模糊的人影

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↑↑↑ 陈列架上摆满了商品,只待前来批发或者零买的顾客

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↑↑↑ 童车区域,一个妈妈推着自己的孩子,走在空旷的走廊上

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↑↑↑ 一个租户孤零零地躺在休闲的长椅上玩手机,听到我们的脚步声,抬头看了一眼,又若无其事地躺了下去。

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↑↑↑ 在所有的场馆中,E馆是最火的一个,共五层的空间中,一直到第四层都开的有商铺,这对于其它几个场馆,是不可能的事情。

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↑↑↑ 在E馆,我们见到了这一天里最多的人群。他们一般三五成群,抱着孩子,时常停下来查看商铺门口陈列的货品。他们大部分都是附近居住的村民。

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↑↑↑ 空旷大厅里的几个购物者。购物空间的大,更衬托了他们几个的孤单。

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↑↑↑ 站在二楼看一口大厅了走过的人群。

出租、转租和撤离

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↑↑↑ 临街旺铺出租转让的广告

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↑↑↑在这整一层闭门无经营中,这家已经装修并有货品陈列的店显得异常醒目。可以黑灯瞎火,并没有经营,所以不能得知是临时没开门,还是此店转让。

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↑↑↑ 一处正在装修的商铺。在几乎走遍了一号交易大厅的所有楼层后,这是我们见到的唯一一家在装修的商铺。

就如同熬在寒冬里

在百度华南城的贴吧中,“华南城现状”是出现频率很高的名词,另一个则是出租商铺的信息。

商铺投资者所有的问题归结起来只有一句话:人气上来了没有?人气,就是现在所有人关心的首要问题。

回答者做出了肯定的回答,人气还没有上来,他们一直在熬着。熬着,就是现在华南城商铺投资者和租户们共同的现实存在。

但是,投资者们并不担心未来,政府的扶植政策和市场外迁的大趋势给了他们强大的信心。投资者们把现在的荒芜归结为道路的不通畅。他们坚信,地铁二号线南延线通车后以及众多公交线路的开通,华南城将迎来脱胎换骨的改变。

以唱衰华南城之态偶尔出现的不和谐声音,就仿佛是唯美爱情片里忽然出现的一记手枪声,毫无疑问的会成为众矢之的,最终必将以投资者对唱衰者的人身辱骂而结束。长时间以来,华南城都是一个很美好的梦,政府,开发商,投资客共同将这个梦越做越圆,越做越美。

王玲在2013年通过团购,以6500元/平的价格,在华南城汽配馆买了70多平的商铺,2014年交房后,一直空着。今年8月份市场统一租了出去,共签了5年合约,每一年交一次租金。

在租金构成中,前三年是15元/平,后两年涨幅待定,在前三年中她能拿到的租金,每月不到1100元,甚至连银行贷款都顾不住。

但是王玲对此并不着急,因为在她看来,现在商场正是聚拢人气的阶段,租金便宜,正是聚拢人气的必要手段之一。只要等到五年后,人气上来了,那个时候,才是真正有收益的时候。

但终极问题是,五年后的华南城,真的会如同所有人期盼的那样熬过寒冬吗?

无所适从的搬迁之路

唱衰者自有自己的观点和理由。

水温的冷暖谁最先知道呢?是水中的游鱼。对于商业市场来说,就是租客,也就是商铺的经营者们。

“搬迁就意味着放弃眼前可以预见的商业前景,去一个前途未知的市场环境中。如果选择到一个错误的市场,很可能之前多年经营积累的商业根基将化为乌有。”

也许,这也是华南城如今商铺出租的主要难题之一。所有的尘埃都在翩然起舞,迟迟无法落定,商户们踟蹰徘徊,无从选择。对新市场前景的巨大担忧,以及对搬迁带来的额外投入,这对于任何一家商户来说都是难题。

“商户们能做的,就是要睁大眼睛,对可能的几个目的地迁入市场做深入的考察和比较,方能作出正确的判断。”

而按照郑州市政府的规划,郑州将有十大市场集聚区:

1、荥阳市广武镇,规划10000亩市场用地,打造全国最大的农产品市场集聚区。

2、中牟汽车产业园,规划4800亩,打造汽车及汽车后市场集聚区,成为全国最大的汽车市场。

3、新郑市龙湖镇,规划1.5万亩,打造建材市场集聚区,作为建材批发市场外迁的主要承接地,成为全国最大的建材市场集聚区。

4、管城回族区机场高速以西、南四环以南,规划用地1800亩,打造钢材市场集聚区,成为中西部地区钢材集散中心。

5、中州大道以东、连霍高速以北,规划1200亩市场物流用地。打造对中部具有影响力、辐射力的金水国际软件园。

郑州新郑综合保税区(郑州航空港区),规划3000亩市场用地。建设富士康电子产品交易市场,主要承接电子科技产品批发市场外迁。

6、把华南城作为中心城区市场外迁的主要承接地。该项目规划总占地面积1.5万亩,总投资650亿元,建成后将成为中部地区最具规模效应的现代综合商贸物流城,为中西部地区提供集成式、全链条采购平台。

7、中原区西四环以西,规划2700亩。由香港金马凯旋集团投资300亿元,打造集“生产、销售、培训、研发、博览、服务为一体”的家具CBD,建成后将成为中部家具产业最强、最大的产业链。

8、二七区南四环以南、绕城高速公路辅道以北,规划用地6400亩。由北京金源百荣集团投资200亿元,打造郑州CSD国际时尚商贸中心。布局义乌国际小商品城等小商品和鞋帽类批发市场,打造中西部地区最大的小商品集散地。

9、新密市曲梁,规划3000亩市场用地。主要布局服装类批发市场,打造在全国具有影响力,对中西部具有辐射力的服装类批发市场集聚区。

10、以郑州服装产业园为依托,以锦艺纺织服装园为核心,规划2700亩市场用地,主要布局纺织布匹类市场。

在郑州市政府规划的十个市场中,有九个专业的市场,而几乎每一个专业市场的定位,都是全国或者是中部地区最大。

在这种情况之下,唯一的综合市场华南城显得颇为尴尬,什么都有,却什么都不是最强,但是却又是政府支持力度最大的一个,也是知名度最高的一个,并且被称为是外迁市场的主要承接地。

而在天涯名贴《“华南城模式”的研究与探讨》中,作者直言:

“从价值链来说,华南城的出现并没有改变其所在城市原有的价值链的价值。而且,其入住使这些城市的原有商业格局被强力冲击,造成商业项目的重复建设和超饱和建设,不但未带动产业链的升级、改造,反而引起了产业价值链的飘摇和动荡,最终对所在地的产业链价值产生了相当大的影响。”

华南城更像是一个搅局者。

也许,华南城落户新郑龙湖,最大的价值就是对区域价值的提升,直接拉升了南龙湖片区的区域价值。

而5万个创业机会、20万个就业机会和每年数十亿的税收,这些都只是预想中的好处。对于实际生活中的商铺投资者和商户们,最可怕的就是华南城只是一个又大又美的泡沫!

(完)

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