大北区置业,放眼17个在售楼盘,该如何选择?(附网友投票)

前言:

本文写好后就赶上花园里公告要内购了,就一直没有发,被质疑广告是小事,怕排号过多对内购价格产生影响就不好了,一直拖到现在才发,但做事要坚持一码归一码,所有排名类的文章和观点较为明确的文章很容易被质疑,这很正常,我们确实不想把郑州楼市做成一个没观点的鸡汤平台。

接受理性的批评和讨论,不接受扑上来的恶语和辱骂,这类人等一边凉快着去,没时间奉陪。

先上一张肯定会被质疑的图:

大北区置业,放眼17个在售楼盘,该如何选择?(附网友投票)

这是在我们眼中的一个购房区域选择,当然这仅针对的是一个没有区域偏好、对郑州一张白纸的购房者而言,但很多的购房者其实受工作、家庭、朋友、家乡、长年居住习惯、孩子上学等影响,而不能等同我们的这个观点。

如何定位一个区域:

1、经济决定上层建筑,区域经济决定配套和层次

2、无品牌房企进入和品牌大盘带头的区域一样不行

3、郑州现在或未来的精英人士都会在哪儿住?这是基于英雄所见略同的价值观

4、看病、教育、吃饭、企业、环境、交通、购物、接待、酒店等这些综合因素考量

回到上次发布的南龙湖区域分析贴,当然很多朋友不同意我们的观点,说我们黑南龙湖,其实郑州楼市何德何能去黑一个区域,只是我们站在一个第三方来看一个区域的未来价值而已(其实后来发现,上来骂的都是南龙湖楼盘开发商、销售代理公司这些人)。

1东区

东区作为第一购房选择,这是不用怀疑的,前提是如果你有钱的话,但东区无刚需,也无低价格,这是现实。

2金水区、大北区

然后是金水区和大北区,也是我们一直推荐的,金水区拥有最好的教育、医疗、商业等配套,大北区拥有郑州最好的居住环境和大环境。同时龙子湖北边的祭城片区也是我们推荐关注的区域。

3环内其它区域

龙湖副CBD北边的杨金路区域因为有机场、编组站、小开发商太多、无品牌进驻等原因没办法进入了第三梯队,但其实本身就区域价值而言应该是在第二梯队的。

然后环内的中原区、二七区、管城区、经开区进入了我们的第三梯队。

4高新区

高新区因为日渐完善、品牌企业进驻,随着新龙路、三全路、开元路、北四环等道路打通高新区和北区,区域正在逐步完善等因素,进入了我们的第四梯队。

然后环外的南部区域、西部区域,因为太多物流、工厂、刚需、不确定、荒芜待开发等因素,进入是的我们的第五梯队。而其实也不尽然,很多也是和第四梯队重合的。

5白沙等周边新城

白沙、绿博这些片区,也是在我们的第五梯队视野,因为,当下,越来越的,我们对郊区信心不足,因为很多时候,政府也不是万能的。

声明:

再一次重申,这个排名没有绝对,只是站在一个大环境、商业完善、学校医疗配套、区域氛围、区域环境等因素作的一个大致上的模糊分析,对一个刚从国外回到郑州的白纸购房者的一个大致上的区域购房指导意见,仅供参考,不喜勿喷。

比如很多区域交界或交叉的地方,到底如何定位?京港澳高速以西就是第一区域、以东就是第五区域是不是有点太绝对?东区就没有垃圾盘了?确实有点绝对,不能奉为定论,所以,上述分析就是一个参考。

今天来说的,还是我们一直倡导的大北区,因为今年大北区楼盘众多,有近20个楼盘在售,客户可选性太多,价格又都雷同,客户在选择的时候极其纠结和困难,今天的文章就是来分析这个问题。

当然,当区域价格也直涨到9000以上时,我们认为,这个区域也和刚需越来越远了,这是事实。

大北区置业,放眼17个在售楼盘,该如何选择?(附网友投票)

整个大北区的楼盘和重要地点都已经在图中进行了标注。

黄色红边的代表有利因素:

东风渠、贾鲁河、惠济万达、惠济医院、第三人民医院、天地丽笙酒店、郑州师范学院附属小学、省实验中学文博学校、省实验小学英才分校、迎宾路、黄河迎宾馆。

白色黑边的代表不利因素:

三全食品厂、思念食品厂、中州大学、商专、郑州师范学院、热源厂、汽车城、几个小产权小区。

目前获知的地铁二号线延长线开元路段还是规划的是地上轻轨,所以紧临开元路的楼栋是有风险的,大家请知晓,但具体执行时规划会不会改?这个不好说,希望都能入地下。

白色红边的代表在售楼盘:

一共17个在售楼盘。

今天的文章,从这17个在售楼盘开始。

观点一:花园路价值要大于文化路价值,文化路价值要大于天河 路、江山路价值。

观点二:北四环以南区域优于北四环以北区域。

观点三:北区置业多为刚需或小改善,学校尤为重要,名校更是加分。

观点四:环境是锦上添花之因素。

1、天伦庄园太靠西,建议放轻。

2、怡丰森林湖、蓝城运和小镇、建业运河上院所在片区太靠北、太靠西,区域一片荒芜,10年内区域都还是建设期,我们没有太多时间去忍受和等待,管你什么运河不运河的,世界文物遗产也与我无关,建议忽略。

3、民安北郡小高层、和天伦庄园都可以上惠济实验小学,但两个盘现在价格也要在9100以上,并无价格优势,挨着惠济万达是优势,但孤掌难鸣,周边也全是建设期,建议在众多选择中可以暂且放轻。

4、锦艺金水湾位置靠南,上次开盘价格9100左右,双河环绕,环境不错,但被文化路、连霍高速肢解,还要忍受一个高速上下口骚扰,在有更多选择的同时,建议在美景和锦艺之间,多关注美景,毕竟美景也是双河环境。所以,建议先放轻金水湾(但某单位近期8300的一期团购价还是值得的)。

5、其实说了一堆,还是建议把目光聚集在花园路英才街一带的日趋成熟片区,有商业、有学校、品牌多、氛围已成,不用太多等待,但怎么选?

大北区置业,放眼17个在售楼盘,该如何选择?(附网友投票)

这个区域聚集着惠济北区目前最全的配套:

1、有钱就上省实验小学英才分校(私立)

2、有钱也可以上市教工幼儿园(私立)

3、有钱也可以上省实验中学英才分校(私立)

4、公立也有,花园里、澜庭叙、铭今公馆都配套有公立小学或初中

5、商业配套有天地湾的大型商业(但天地置业的招商管理工作真是够烂的,进展很慢),估计这个商业不能抱有太高期望

6、北有迎宾路、南有贾鲁河,还行吧

7、以后去东区有迎宾路、滨河路两条路都可以到达

8、目前老小区有鑫苑逸品香山、中原桂冠、水镜怡园、大河龙城、盈家水岸等都已经入住,区域有人气,理个发买个菜是有配套的

9、区域里的中原桂冠、水映唐庄、水镜怡园这些盘是有点垃圾拖后腿。

今天只谈偏改善的刚需,因为去这个区域置业的,目前来看,大多数还是这个层级,从各个楼盘的产品规划设计来看,早期也都是冲着刚需而来的,这也对路。

1、保利海上五月花其实和刚需关系不大,容积率最低,但价格最高,产品也算是上乘,但离地铁最远,又离思念食品厂最近,没有配套学校,建议刚需暂且放轻。

2、天地湾四期也是这个问题,但有教工幼儿园和省实验小学英才校区可以上,但经过二期维权之后元气大伤,在市场上已无什么声音,产品设计又着实一般,建议在众多对手面前暂且放轻。

3、价格最低的是千鹿山和林语溪岸,千鹿山没有配套学校,林语溪岸有香山路小学,两者都是8000左右的价格,纯刚需,但千鹿山位置要好太多,但还是那句话,如果可以,多个1000,把这两个暂且搁置一下,因为居住几十年确实不能凑合,林语溪岸在北四环以北,这是很多人的心理底线,再北不能过四环啊。。。

4、学校最全的是三个盘:正弘澜庭叙、美景麟起城、建业花园里,都有小学和中学,美景麟起城和正弘澜庭叙一样,都是公立的小学中学,不是名校,为区政府配套学校而已。

5、迎宾路3号铭今公馆配套的是郑州师院附属小学(私立,业主可以享受公立价格优惠),应该要比美景麟起城和正弘澜庭叙的小学好一些,但铭今公馆没有配套中学,需要提醒的是,其它小区都有安置房、公租房的,但铭今公馆没有一套,紧临目前郑州最高端别墅区,可以直接蹭别墅区的物业和环境,这是很大的优势。

6、永威迎宾府和保利海上五月花在这几个小区中,应该算是品质最好的两个,但可惜的是都没有配套学校,都逃不开公租房的干扰,同时迎宾府还和安置房紧紧相连,对以后的居住肯定有影响。

7、美景麟起城是双河环绕,这是其它楼盘不具备的优势,但是周边又全是安置区和高校,南部和西部环境不错,但北部和东部不好,周边氛围不如花园里周边以后。

所以,下一步,我们的对比就限于美景麟起城、建业花园里、永威迎宾府、铭今公馆、正弘澜庭叙这五个盘。

注:

1、建业花园里的省实验中学是名额制,一年小区里有200个名额,小区业主需要考试,录取前200名,一房一个名额,只限原业主可以上。(这是在售楼部得到的暂定方案,不代表最终方案,通过考试录取前200名这是可以接受的,但一户只有一个名额代表二手房就没有什么学区价值了,影响升值)。

大北区置业,放眼17个在售楼盘,该如何选择?(附网友投票)

2、迎宾路3号的郑州师院附小是私立小学,小学如果按这个规划去执行应该会不错,但和花园里说的第二实验小学哪个强这不好说,说的是迎宾路3号业主可以按公立费用标准入学。

3、正弘澜庭叙的配套学校是公立的惠济区第七中学和迎宾路中心小学。

4、美景麟起城的配套学校是公立的惠济区实验中学和惠济区文化路小学。

5、天地湾配套的是郑州市教工幼儿园和省实验小学英才分校,都是私立学校。

而区域里,品牌和品质较高的永威迎宾府、保利海上五月花在配套学校上是最缺乏的。

论容积率:

正弘澜庭叙最低,建业花园里最高,其它三个差不多。

论产品:

应该是永威迎宾府占优,建业花园里和美景差不多。正弘澜庭叙和铭今公馆其次。

论学校:

建业花园里最好,其次是正弘澜庭叙、美景麟起城、铭今公馆,永威迎宾府和保利海上五月花垫底。

论品牌:

建业第一,永威第二,正弘和美景第三,裕华第四。

论环境:

铭今公馆周边最纯粹无干扰最佳,正弘澜庭叙和美景麟起城次之,建业花园里和永威迎宾府差不多。

刚需置业最看重什么?

1、价格

2、价格

3、学校

4、交通

价格:

铭今公馆上次开盘均价9000左右。

正弘澜庭叙目前在售价格9800左右。

永威迎宾府目前在售体格10000左右。

美景麟起城目前无住宅推出,带装修,预计不会过万。

建业花园里目前无开盘,给省实验中学团购的房子是均价7500,但土地还未拍到手,看来今年也开不了盘,但建业为了回款而内购开盘,预计价格不会过9000(9.19日刚内购开盘,价格8700左右的样子,性价比还是可以的)。

以上几个楼盘交通都差不多,对于刚需置业来说,学校是必须看重的,不能去赌这个,也不能指望gov.,要不以后小学划到了北四环以外的香山路小学或毛庄的村办小学,你就等着哭吧。

最后:

1、永威迎宾府产品虽好,但在无学校的劣势面前,在邻居就是建业的事实面前,建议弱化不重视。

2、美景麟起城因为只有13栋住宅,学校也不是名校,位置又太靠西,除了你特别想要河畔小区的话,也建议弱化不重视。

2、如果建业花园里内购价不过9000,可出手,在整个北区,花园里的学校是最好的,中学是省实验中学,小学未定(据说是惠济区第二实验小学),幼儿园是建业小哈弗。

3、对于铭今公馆和正弘澜庭叙,其实现在看正弘澜庭叙的优势并不大了,小学是不如铭今公馆的小学,但铭今公馆又没有中学可以配套,但铭今的价格又比澜庭叙低了七八百,其实我更建议多关注铭今公馆。

最最后,在整个大北区置业:

1、第一建议关注建业花园里,主要看价格,9000的内购当然可以考虑。

2、第二建议关注铭今公馆,但要看价格,上次开盘8600左右的户型和产品可供刚需严重关注,但高于9300慎重。

3、第三建议在美景麟起城和正弘澜庭叙之间比较(这两个小区里都配套有公立的小学和中学),但我觉得花园路还是要比文化路价值高,再考虑到2号线延长级会早于7号线,建议更多关注澜庭叙。

4、不介意学校的、不需要学校的,可直接跳过其它楼盘,在建业花园里、永威迎宾府、保利海上五月花之间,在质量、物业、品质方面,这三个盘会是以后最安全、最让人放心的选择。

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