从郑州楼市找办公室的经历,看写字楼投资运气与风险

前言:

上半年和一个操盘写字楼的朋友聊天,他说愁的不行,股市这么好,谁会来投资写字楼啊?营销都没有办法做。

时至今日,几个月时间,整个世界全变了,股市一泄千里,从5100点直接滑到了3500,问题又来了:

1、本来打算的是股市赚的钱撤出来就投资房了,这下子股市赔了个差不多,拿啥来买楼?

2、对于一些在股市套的不深、撤的早的、或者压根就不买股票的,现在是不是投资房产的好时候?

今天来谈的是写字楼投资,要先明白写字楼投资的属性:

1、目前的写字楼过户税收政策之下,写字楼不具有转让可能,30%的税率太高,写字楼的回报主要是靠租金回报和房产升值带来的金融杠杆(抵押贷款)。

2、所以投资写字楼,只能投未来租金和升值有保障的楼盘。

目前的郑州,写字楼最值得关注的只有两个区域:

1、郑东新区

2、金水区

其它区域写字楼的投资价值都要靠后了。

从郑州楼市找办公室的经历,看写字楼投资运气与风险

上图为2015年8月郑州区域的写字楼销售情况(价格和套数)

从图中可以看出,目前高端写字楼的市场供应主要集中在郑东新区和金水区。

郑东新区:

郑东新区的背景的全河南省的经济中心,是整个河南省的企业总部聚集地,优势和价值自不必多说,目前是租金最高、写字楼供应最多、售价也最高的区域,主要集中在高铁区、龙子湖湖心岛、龙湖CBD三个区域,白沙区域的写字楼可以忽略,没有什么投资价值。

金水区:

地位也自不用多说了,虽说现在地位不如东区,但却比东区居住着更多的人,教育资源比东区强,医疗资源比东区强,购物环境比东区强,当然,密度也远大于东区。金水区强于其它几个区域是毫无争议的。

基本上,写字楼投资,除了郑东新区和金水区,其它区域都没什么大的价值。

什么是写字楼未来租金和升值的重要保障?

说说郑州楼市年初在东区CBD找办公室的经历吧,看看消费者看重什么?愿意为了什么而多支付房租?

1、员工是公司最大的财富,最重要的是一定要先满足员工的需求!

2、必须是地铁口,最好的步行5分钟左右的范围内,方便员工上下班。

3、就餐一定要方便,方便愉悦的就餐。

4、是否朝南不是最主要的,这一项老板最看重(因为老板要占用),包括总裁卫生间,也不是最重要的。

5、电梯配比很重要,不能每天上下班排队挤电梯,一天好心情从挤电梯开始就全没有了 !

6、老板看重啥:一是物业管理及安保,二是停车位,三是装修品质及入驻企业。

7、价格不是最重要的!但超过4块也是要有心理承受压力的。

插一段:

也是缘于找房子的时候,中介给我们说的大玉米的租金才4块,这么便宜?如果去大玉米办公那逼格立马满满的啊,就让中介陪着去大玉米里看房子,不看不要紧,一看才发现,我操,怎么空这么多?于是,才有了大玉米调查稿件的诞生,其实也没有什么秘密,稿件就是这么来的。

开始找房子:

从郑州楼市找办公室的经历,看写字楼投资运气与风险

CBD的都知道,丹尼斯1天地到7天地是吃饭最方便的,因为CBD东半边的商业几乎全死了……

从郑州楼市找办公室的经历,看写字楼投资运气与风险

CBD的都知道,目前地铁出口步行5分钟之内也就这个区域。

这两张图已经告诉你目前哪几栋写字楼最受欢迎了吧,接下来就是选择品质了,在整个西半边的写字楼扒个遍,众意西路以东的不要。

其实大部分的楼都不怎么样,最垃圾的莫过于像伟业财智、龙湖大厦、五行嘉园等类住宅办公楼。其它像商会大厦、上东国际等也是电梯、大堂、过道等真的不行,与外观实不相符。

能称得上品质的只有三栋楼:

1、世博大厦

2、民生银行大厦

3、中信银行大厦

中信银行的问题是电梯配比不太好,大门开在了楼的背侧不显眼,1-7楼是中信银行,去办事的人太多,电梯占用很严重,不太理想。

相中了民生银行大厦:租金4.5块左右,没有房子。

相中了世博大厦:租金4块左右,没有房子。

等了整整两周多的时间,没有空房子。

无奈的选择:

其它楼里面都有空房子,我们不想屈就,但找了一个月之后,还是屈就了自己,因为自己相中的没有空房子,我们选择在离地铁口1000米之内找了一个楼,但这个写字楼最大的问题是两个:

1、楼下的商业很低端,直接拉低了整个写字楼的档次,你要知道,楼下开了烟酒店、小吃店的写字楼永远不会成为企业总部的首选!

2、物业和安保很一般,当时写完升龙天汇广场的车位维权稿件时是凌晨4点,我下楼回家,楼下大门敞开,50多岁的高龄保安爷爷在呼呼大睡,我就想,这TMD有个毛线的安全感啊。

所以,这个楼的租金也就是3块见顶,达不到世博和民生银行大厦的高水准,因为这个楼的开发商就是一个项目型开发商,老板早已移民了,前段时间还说要把这个楼的物业转售,要价200万转让费,你看,碰到一个不靠谱的开发商之后,你就是人家手中的一枚棋子而已,什么上帝、什么大客户,都是扯!

从这儿也可以看出,对于当初在CBD投资写字楼的客户来说,有很大的运气性,谁也不知道东半边的商业会死,谁也不知道地铁口最先是在南边开通,而丹尼斯和地铁口的拥有却成了最大的优势。

从这个经历,我们可以看出,什么是写字楼未来租金回报的最大保障?

1、地铁口

2、就餐的配套

3、商务氛围

4、负责任、有招商运营能力的可托付的物业

5、真正的品质(管理、空调、电梯)

6、其它才是锦上添花的好

对于写字楼来说,物业一定是项目的二次生命,所以,开发商和后期物业服务非常重要!项目再好,开发商和物业不靠谱的你一定要坚决放弃。

什么写字楼不能投资?

1、也许真的好,但价格过高,透支回报的,比如高于15000的要慎重,高于2万的就建议要放弃(如看上去很美的绿地中心、绿地新都会、楷林中心、楷林IFC)。

2、与居住区配套的写字楼不买(如宏光协和城邦、利达国宾中心、升龙又一城、雅宝东方国际、锦艺国际中心)。

3、无既往成功品质楼盘、或非品牌的写字楼要慎重(真正的品牌也真不多,目前在售写字楼有品牌背书的有万达系、建业系、绿地系、楷林系、华润系等)。

4、正开发着垃圾住宅楼盘的开发商的写字楼不买(垃圾是有惯性的,不要期待惊喜)。

5、有太多维权负面的开发商的写字楼不买(如升龙、盛润、亚星、鑫苑)。

6、实力不强、不知来头的开发商的写字楼不买(太多类似这样的,比如高铁区烂尾的上上国际中心就是警示)。

7、眼看着老板全部卖完就拉倒,以后有事找不到人的楼就不要买(其实大多都是这样,所以,要尽量找一些有自持比例的项目,比如自持酒店、商业等的写字楼,比如万达中心自持酒店、建业凯旋广场自持商业、永和中央广场自持酒店和商业,这些项目的未来就会好一些)。

8、起步区的写字楼不要买,你等不起(如二七新区、南龙湖、郑开大道、港区、中原新区)

9、有政府免费办公室或大量小产权办公楼竞争的区域写字楼不要买,因为你的租金上不去(如高新区、杨金片区)

10、得房率低于60%的写字楼就放弃吧,实在伤不起(如绿地中心得房率55%左右)

11、出售车位的写字楼也要坚决放弃!(如目前所知的建正东方中心、绿地之窗、升龙广场,其中建正东方中心的法人还是建业老胡,汗。。。)

(完)

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