五味杂陈:地市土豪开发商进入郑州,为何频频内购?

五味杂陈:地市土豪开发商进入郑州,为何频频内购?

世界那么大,我想去看看,在一个小地方呆久了总想出去看看,然后就毅然走出去,外面的世界果然很精彩,但诸多的不适应让人五味杂陈。今天我们来说说地市土豪开发商们在省会郑州的那些事。

目前在郑州房地产市场上,与本土开发商大鳄正商、建业、康桥、永威、正弘、亚星和外来一线房企万科、恒大、万达、绿地、保利的同台PK,也让我们看到了地市开发商的一丝亮点,但诸多的原因使得他们的发展并不那么顺利,其中的辛酸谁能懂?

细分一下地市开发商进军省会,主要分为以下几个帮派,南阳帮、平顶山帮、安阳帮、驻马店帮。

南阳帮

南阳房企在郑州的声势较大,比其他地市要好很多,名门地产算是“一哥”。

名门地产

名门地产成立于1998年,经历17年的发展, 名门地产由一个专业从事住宅地产的开发商,成长为一个以郑州为中心,向河南省内洛阳、安阳、驻马店、南阳、平顶山、商丘各地市以及河北、北京等周边区域辐射的一个综合性地产投资、开发集团。据其官网显示拥有总资产超100亿元,土地储备3万多亩,已建、在建工程逾1000万平方米 ,自持经营性物业逾30万平方米。

前几年房地产市场大好,名门的扩张异常迅猛,在地市相继开发了驻马店名门风光城市广场;洛阳名门万象、名门世家、名门·半山溪谷;安阳名门城;商丘名门城;平顶山新华园怡购城、名门世家;南阳兴达花园、兴达金苑花园、兴达电力花园、兴达卧龙苑和新华城市广场等项目。

在郑州开发的项目也不在少数,比如中牟的名门紫园、航空港区的名门郡景、二七区孙八砦改造名门橙邦、金水区十里铺名门翠园、金水区农业路上的名门悦峰以及之前开发的万千世纪城、名门世家、名门盛世、浦发国际金融中心、文化嘉苑、名门国际、名门国际中心等。

这些项目中,名门紫园绝对是名门的经典之作,斥资上亿元打造的景观示范区,高大上的高尔夫球场,在高端住宅市场高奏凯歌,但这并不能掩盖名门的瓶颈——缺钱。

项目中备受关注的二七区名门橙邦项目,高大上的售楼部建好了,而目前项目依然没进场,背后原因未知,是钱在做怪吗?

2014年9月份,名门地产以接近3亿的总价拿下农业路、文博路鑫苑世家旁边的一处30亩的地块,然后就开始以均价9500左右的价格内购,要求一次性,案名定为:名门悦峰。当时也有很多人问这个能不能要,我们说好歹地是拿到了,但要确定两点:1、地块拍卖时的限价6286元/平方怎么处理?2、省实验中学的名额要问清楚了。

万正地产

万正地产在南阳地界那也是地产豪门,进入郑州目前就开发了一个项目万正紫湖公馆。

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项目由万正集团旗下河南省万城地产投资有限公司开发建设,坐落在郑东新区龙子湖湖心岛中央区域,北依贯穿岛屿东西的主干道祭城路,南临尚德街,总占地面积4421㎡,总建筑面积19832㎡,其中地下2层为升降横移式立体车库,,地上13层,1-2层为商场,3-13层为目前郑州市场唯一5.05米高LOFT,面积为42-63㎡。

宏江地产

宏江地产在南阳开发的项目也不少,进入郑州的第一个项目为宏江中央广场,项目为郑州国棉五厂改造。小区交通便利,出行方便快捷。周边学校、医院、银行、购物中心、公园、等生活配套设施齐全。宏江中央广场总建筑面积约75多万平米,建筑形态为高档住宅、大型购物中心、星级影院、智能SOHO、休闲商业街等众多业态组合成的城市综合体。它的户型包括49-62平米一房;70-89平米两房;89-139平米三房,166-185平米四房;200平米以上的多层电梯洋房。

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项目从14年1月份亮相,已经无证销售了好几栋楼,目前项目多数楼栋已经封顶,至今仍未取得预售证,想想也是醉了。

宏江在西三环建设路造纸厂改造地块暂时还未启动,后期会不会也迟迟拿不到预售证,我们拭目以待。

还是那句话:远离一个证没有的任何团购内购,远离小开发商的任何内购。

平顶山帮

平顶山房企目前进军郑州的有河南大地集团、平煤神马集团、豫森地产、常绿集团。

河南大地集团&常绿集团2014年8月俩家公司的下属企业河南领创置业在中原区高价拿地,也就是现在的天誉华庭项目。

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天誉华庭鸟瞰图

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项目整体占地面积4.7万方,建筑面积25万方,由十栋高层组成。目前项目正在前期蓄客阶段,11月份将开盘。项目定位还算可以,在冉屯片区楼盘扎堆的情况下,项目应该会发一些心思,要不如何突出重围。而且项目还是比较靠谱的,正常的招拍挂拿地,现在项目五证已拿到三个,比起那些连土地都没有拿到就进行内部认购的项目强的太多。而且该项目由河南大地集团、常绿集团还有牛逼哄哄的百瑞信托出资,资金问题不会出现太大问题,该项目值得期待。

豫森地产

豫森地产起步在平顶山,在平顶山、开封、漯河、商丘开发有住宅项目,2014年进入郑州,进行大孟寨城中村改造,也就是豫森城项目。

据其官网显示:豫森房产立足郑州,深耕中原,布局全国,开发建设的足迹已达开封、平顶山、漯河、商丘、西安、深圳、广州等地,总开发面积超过300万平方米。相继成功开发了开封豫森•首府、平顶山豫森•平宝港弯、豫森•时代新城、豫森•香樟公馆、漯河豫森•香樟公馆、商丘豫森•花园、豫森•香樟公馆、豫森•里仁小区、郑州豫森城、豫森广场、豫森公园、西安豫森•公馆等精品住宅及大型综合体商业项目。

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也是看起来土豪的一个公司。。。。。。说重点看看它在郑州的项目。

豫森城鸟瞰图

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豫森城项目地处郑州市金水区中心区域,紧邻城市主干道农业路与京广快速路交汇处,地段优越、交通便利、配套完备。项目涵盖精品住宅、高端商业、SOHO公寓、超5A甲级写字楼、五星级酒店等多种综合业态,规划总建筑面积200万㎡。分两期开发,一期内部配建两所高品质幼儿园和一所优质小学,二期预留中学规划。

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看完豫森集团关于项目的宣传,觉得该项目也是很拉风的,毕竟在二环内,位置还是很不错的。但是问题来了,项目前期一直在进行内购,而且价格相当的低,项目工程进度也很缓慢,说好的开盘呢!想必还是钱给闹的,老百姓缺钱,貌似开发商缺的更厉害。这个项目总给人不靠谱的感觉,如果项目没拿到预售证之前,该项目请谨慎考虑。

总是有朋友问豫森城内购7000能不能买,我还是那句话:远离一个证没有的任何内购,远离小开发商的任何内购。

平煤神马集团

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平煤神马集团,上市企业,实力杠杠滴。在平顶山应该是“它说第二,没人敢说第一”。据了解目前在郑州仅有金水区聂庄片区改造项目。

相对来说平顶山、南阳房企在郑州开发的项目还在稳步推进,接下来说说安阳房企吧,受投资担保、非法集资的影响,这些房企还没有从寒冬中走出来,有的业已倒下。

安阳帮昊澜集团

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该公司涉及的领域广,在酒店、金融、旅游、贸易、房地产业都有动作,花园路旁边的红旗渠大酒店应该是它在郑州的招牌,想当年这可是安阳人在郑州的聚点,是安阳市人民政府驻郑州办事处联合昊澜集团于2006年按四星级标准投资兴建。

昊澜集团参与柳林村城中村改造,受投资担保的波及,安阳的经济发展遭受重创,整个城市都在投资担保、非法集资的漩涡中挣扎,还没有缓过劲,昊澜也未能幸免。柳林的改造也没了动静。

房地产企业沾上了投资担保,使用民间高息资金来玩房地产,sorry,这路子肯定走不下去。

恒祥实业

也是一家来自安阳的企业,在安阳地区开发好几个项目,2008年转入郑州进行城中村改造项目开发,也就是金水区胜岗村改造,这一拖就是好多年,目前项目才建了几层。

恒祥百悦城鸟瞰图

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恒祥百悦城位于郑州市金水区经七路以东、红专路以南、经五路以西、红旗路以北,总占地约148.15亩,建筑面积73.5万平方米。百悦城将规划建设成为集购物、娱乐、工作、居住于一体的综合体。商业步行街内设大型商场、配套餐饮娱乐、生活超市、大型影院、儿童天地、古玩玉器等休闲商业。写字楼设计作为国际品牌驻郑办公区、产品研发中心、品牌客服中心、会议中心,为创新办公提高集群空间。

2013年年底就进行内部认购,交20万价格8000多一平,价格确实不高,但这也是高风险与高收益共存,遇到好年景你就赚了,要么血本无归,烂尾了就只有哭了。

驻马店帮爱克实业、美商置业

河南美商置业有限公司是河南爱克实业集团旗下控股企业,爱克实业在驻店开发的项目诸多,有东高国际,翡翠城,凤凰城,CBD.金盾花园,西班牙小镇等,但项目背后,也是负面不断、有维权。

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2012年,美商置业进驻郑州运作了2100亩“郑东龙湖一号”项目。该项目位置还不错,离机场、编组站比较远,地块工整,离万科的项目也不远。

五味杂陈:地市土豪开发商进入郑州,为何频频内购?

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2013年,美商置业和工行、税局、人保等单位大规模团购,一次性6200,按揭6600,先付10万或20万,说2013年底选房,后来推到2014年5月份,时至今日,项目仍无什么动静,有很多朋友来咨询说龙湖一号的号能不能买?我的钱要不要退?

我们的看法:龙湖一号不建议碰,能退钱的话,建议退钱为好。老老实实的去市场上买一个商品房,两年多过去了,现在美商连地都没有拿到,想看到你的商品房?我不知道你能不能等到。

结束语:

地市土豪开发商进入郑州之后的项目共同点是什么?多是无证开售、前期内购。因为什么?还是因为实力不行,钱不够。

地市市场不好玩,但郑州市场现在也不好玩了,都进入了钱难赚、屎难吃的境地。

人往高处走,水往低处流。地市开发商在地市开发项目赚到钱,肯定想着去省会、外省走一走,壮大自己的开发版图。然而真来到大城市,开发模式、提供的产品品质不在像以往那样,需要更专业、更标准的房地产开发水准,同时还要和当地的地产大鳄和国内一线品牌开发商激烈竞争,地市土豪开发商们着实不易,而且资金也是最容易出问题的环节,一旦资金链断裂,留给业主们的将是烂尾、或将是大断的维权。

(完)

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