利海破产或成定局,利海会是下一个思达?保利会是正弘一样的救世主?(深度解读利海)

引言:

《利海财富广场》业主围堵郑州市委;《利海托斯卡纳》业主围堵郑州房管局四天四夜,导致郑州房管局四天不能办公;《利海雁鸣湖》业主围堵河南省委。利海在郑州三项目全部沦陷,接连引发公众热议。

目前利海集团旗下项目情况
项目
状态
问题及影响
郑州利海托斯卡纳
停工
涉及三期1500多名业主
郑州北环财富广场
停工
涉及内部认筹(团购)1000于套
郑州雁鸣湖一号
停工
涉及近300套别墅业主
青岛紫檀山
停工
青岛金海荣春置业有限公司和广东利海集团有限公司各占50%股份,金海荣春置业负责人李爱霞公开表示,项目之所以拖欠工程款、停工,是因为合作方广东利海集团出现了问题
长沙利海米兰春天
停工
拖欠施工单位工程款达1.28亿,其资产已被冻结。涉及业主1088户及认筹客户。
南宁利海亚洲国际
被查封
利海总公司欠东方资本公司17亿债务被南宁市中院查封,还有青秀区法院两件民间借贷案件轮候查封305间商铺
贵阳利海米兰春天
停工
合同原定2014年3月30日交房,拖欠工程款上亿元,停工涉及二三期的业主约3000户左右
包头利海米兰春天
停工
合同约定2014年6月30日交房,停工涉及二期的1000多户
… …
云房发现,利海旗下项目停工一片,留下满地鸡毛
利海到底肿么了?
作为发家超过20年历史的房企,利海集团旗下项目最近拖欠工资,停工潮引发各方维权声音此起彼伏。而随着事件的不断演化,利海集团因董事长谢海榆涉及多方利益纠纷的隐情也如层层剥茧一般被曝光出来。

多方打听,从全国各地法院所审理的案件查询得知,利海集团多年来陷入的经济纠纷案件并不少,在审案件多达数十件。

2013年,香港纪海有限公司(PACIFIC SEA LIMITED)向河南省郑州市中级人民法院提出的一纸控诉书曾将谢海榆以及利海集团推至风口浪尖。据上述利海集团内部人士透露,香港纪海有限公司原为利海集团在华北地区的合作方,但因合作意见不合产生纠纷。

内部掌握的一份发布于2012年11月22日的内部资料显示,香港纪海有限公司作为利海集团的股东,依法免除了全资子公司广东利海集团有限公司董事长谢海榆之职务,其不再担任广东利海的法定代表人,但因谢海榆等拒绝配合交接工作以及转移广东利海子公司股权及资产事宜,所以提出起诉。

不过,股东方香港纪海有限公司的起诉却撼动了谢海榆在利海集团以及其旗下上市平台的高层地位。2013年3月,谢海榆以专注其他个人业务为由辞任利海集团旗下上市公司利海资源国际执行董事及主席职务。

随后,在多次公开场合中,谢海榆的利海集团董事长角色也被逐步淡化。

直至2014年9月,香港纪海公司提出撤销对谢海榆的控诉后,谢再次以利海控股董事局主席的身份出现。

据上述利海集团内部人士透露,就在谢海榆遭到起诉期间,涉及公司高层管理权的内部斗争也影响了集团的经营运作,以致资金链多次受到考验。

从多家信托公司获悉,利海集团为分布在包括长沙、佛山以及郑州等全国的多个项目发起增资募集,资金规模共高达数十亿。为利海集团发起募集的其中一家信托公司人士认为,利海集团发行的多只信托计划在时间上多有重叠,有将资金“拆东墙补西墙”的嫌疑。

同时,利海集团仍然在全国各地开展大规模的旅游地产开发,已签约城镇运营项目13个,计划至2018年实施城镇运营项目23个。
(利海旅游地产项目分部)

据上述利海集团内部人士指出,这些旅游地产项目所计划投入的资金规模十分庞大,从数十亿到数百亿不等,但目前并没有进入回报期,受到房地产行业整体环境的影响,资金收益进度缓慢。
1、郑州利海危机之北环财富广场

2014年1月,“中融信托”发布融海1号郑州“利海财富广场”集合资金信托计划,代号:融海1号郑州利海财富广场(优先级),代码:ZRXT0038

风险评级
A
类型
地产类
风险点
(1)销售进度;(2)郑州市房地产出现不利变化。
产品特色
河南郑州市惠济区城中村改造融资,优劣比1:1。
产品名称
融海1号郑州“利海财富广场”集合资金信托计划(优先级)
信托期限
24个月
保 管 行
民生银行
起点金额
100万元
信托规模
总规模13.44亿元,优先级6.72亿元。
信托公司
中融信托:公司注册资本16亿元。截至2012年12月31日,净资产48.43亿元,托管资产2994.86亿元。
预期
年收益率
100万≤单笔认购金额<300万 10%
300万≤单笔认购金额<1000万 11.5%
1000万≤单笔认购金额 11.8%
收益分配
按年分配利息收益,到期还本付息
投资方向
向河南广海房地产开发有限公司(以下简称“河南广海地产”)和河南瑞海房地产开发有限公司(以下简称“河南瑞海地产”)增资(各持股95%)并发放股东借款,资金用于河南省郑州市惠济区“利海财富广场”一期开发建设。
还款来源
第一还款来源:“利海财富广场”销售收入。
普通住宅8000-9000元/平方米;保障房6332元/平方米;商业10000-36264元/平方米,办公楼1万元/平米;车位80000-97597万元/个。预计可实现总销售收入69.8亿元,净利润6.27亿元。
据耶鲁财富研究员调查得知,截至2013年12月,郑州市惠济区住宅均价8035元/平米。
风险控制
1.结构化设计。河南利海房地产开发有限公司和广东利海置地集团有限公司(以下简称“广东利海”)出资6.72亿元认购信托计划劣后级;本次向客户募集6.72亿元优先级资金,优劣比1:1。

2.股权质押。
(1)广东利海 将 河南广海地产 5%股权质押给中融信托(实现100%控股);
(2)广东利海 将 河南瑞海地产 5%股权质押给中融信托(实现100%控股)。

3.连带担保。
(1)广东利海 提供连带责任担保;
(2)广东利海集团有限公司(以下简称“利海集团”)提供连带责任担保;
(3)利海集团 实际控制人 谢海榆 提供连带责任担保。
产品说明
1.融资人河南广海地产简介。
公司成立于2013年8月,注册资本3001万元,是广东利海全资子公司。
2.融资人河南瑞海地产简介。
公司成立于2013年8月,注册资本1000万元,是广东利海全资子公司。
3.担保人广东利海简介。
公司成立于2013年4月,注册资本1亿元,是利海集团子公司。
4.担保人利海集团简介。
公司注册资本1亿元,是一家以地产开发、房屋租赁、物业管理为主区域大型地产集团;地产开发一级资质。截至2013年5月31日,公司已开发项目26个,总建筑面积405万平方米,累计竣工面积192万平方米。
截至2012年12月31日,公司总资产124.97亿元(其中流动资产114.15亿元),净资产79.38亿元,资产负债率36.48%。
5.融资项目简介。
项目位于河南省郑州市惠济区王砦村,是郑州市城中村改造项目。项目占地32.4万平方米,分两期开发,一期包括安置房和配套开发区。一期共有4个地块,三块配套开发区,一块安置房。地块名称分别是A3-01、C1-02、D2-01、B1-02(安置房);开发区总用地14万平方米,建筑面积83.6万平方米;安置房总用地7.6万平方米,建筑面积44.1万平方米。目前地块已全部拆迁平整完毕。
6.郑州市和惠济区简介。
郑州市是河南省省会,是中国重要铁路、航空、高速公路、电力、邮政电信主枢纽,拥有亚洲最大的列车编组站及亚洲首座、中国唯一时速350公里高铁客运十字枢纽站;郑州航空(港)经济综合实验区是中国唯一航空港经济发展先行区。
郑州市下辖6区5市1县,常住人口862.65万。
2012年1-12月,郑州市实现 GDP 5547亿元,城镇居民人均可支配收入24246元,农民人均纯收入12531元。
惠济区是郑州市内五个行政区之一,下辖两镇、六个办事处和三个开发区;总面积232.8平方公里,常住27万人(第六次人口普查数据)。
7.受托人中融信托简介。
公司注册资本16亿元。截至2012年12月31日,净资产48.43亿元,托管资产2994.86亿元。
从这个融资计划可以看出,利海在财富广场一期的建设上,资金来源为融资,基本无自有资金投入。

但是我们都知道,利海财富广场一期内部团购已经进行了一轮。2014年12月27日,历经4个小时,利海·财富广场首批1042套房源当日售出828套,销售货值7.3亿!然并卵,这仅仅是个货值而已,项目一直无证,无法办理贷款,前期只收了认筹金,其实进入到利海账面上的资金,大打折扣。根据知情人士爆料,客户大多缴纳金额1-20万,实际利海前期认筹金累计1亿左右,然而位于江山路东的王寨大片安置房却如火如荼的建造中。对于这么大的项目,一期认筹收入的资金无疑杯水车薪。

目前“利海·财富广场”全面停工,项目售楼部已无开发企业公司员工上班。郑州市房管局在2015年8月20日对河南广海房地产开发有限公司进行了立案调查。
2、郑州利海危机之托斯卡纳

托斯卡纳业主:即便我能原谅你晚交房一年多,不给任何承诺,但我怎么能原谅你质量问题多多?
2008年8月11日,郑州托斯卡纳来自四川的120名农民工集体停工讨薪,原因是拖欠农民工7个月的工资。

“如果你迷路了,我希望是在托斯卡纳”,这是当年托斯卡纳的广告语。利海托斯卡纳确实令置业者“迷路”。

事隔一年,09年当大家不计前嫌,继续相信利海并购买其开发的托斯卡纳项目时,该项目再次令郑州市民“迷路”。该项目业主丁先生称,其购买的托斯卡纳交房后经验房师检验多达70多处不合格。随后媒体纷纷曝光此事,同时建设质监部门声称托斯卡纳项目并没有经过该部门的审核,属于违规私自交房。于此,面对业主维权声讨、面对一张张证据确凿的照片,面对媒体的曝光、面对绿城父老的质疑,利海托斯卡纳项目再次被推向舆论的风口。

两年后,原定于2010年6月30号交房的,却推迟两个月,并且问题依然很多。

2014年4月1日,托斯卡纳的业主更是围堵彩虹桥维权。

2015年托斯卡纳业主维权爆发

2015年2月9日。200位利海托斯卡纳三期业主在市政府门前拉白条幅维权。

2015年3月14日早上9点半,五六十位利海托斯卡纳三期业主相约聚集在利海财富广场售楼部外,欲就此前项目一系列问题再度讨要说法。

2015年4月2日早上九点,约两百名“有家不能归”的业主来到托斯卡纳一期2号楼2楼办公室,再次进行维权。

2015年9月15日,业主在房管局维权。

2015年10月21日,利海托斯卡纳业主更是“住进了”房管局维权。

关于利海托斯卡纳的笑话(老段子):
一天上帝看见一美女要跳海自尽,于是上前问到;
上帝:你为什么自尽;
美女:很不幸我三木培训毕业;
上帝:啊!我很同情你,这么漂亮,三木毕业,但是你也不至于自尽吧;
美女:是,可我毕业后去了富士康工作;
上帝:MY GOD .你实在是太不幸了,不过你还是可以活下去;
美女:可关键是我在富士康辛辛苦苦挣的钱却买了郑州利海托斯卡纳的房子

3、郑州利海危机之雁鸣湖

早在2007年,利海就拿下了“中牟县雁鸣湖项目”经营权。占据片区“最好资源”和“最大面积土地”。

而今年6月份,利海雁鸣湖壹号停工声音传来,震动了郑州楼市圈。当年利海32版报纸广告“改变未来的32平方公里”立马从天空飘来。

雁鸣湖之殇:会不会是郑州最大的地产烂尾项目?

云房认为:雁鸣湖项目好坏不作评论,但利海在旅游地产的玩法,实在看不透。大举进入,迅速扩张,本来回款就慢的旅游地产,资金从哪里来?雪上加霜,2015年,资金链危机开始向大开发商蔓延。几乎所有大开发商都有资金链压力。利海怎么解决资金链?

虽然政府喊救市,房地产依旧是银行放款的禁区;前几年红火的信托融资也迎来拐点,部分开发商早些时候完成的信托融资,如今也出现兑付困难。事实上,自早些时候河南民间担保大面积崩盘之后,开放商的日子更趋艰难,目前开发商的非银资金链条主要为:信托、内部集资、P2P集资、地产+担保模式,等等。但仔细看,似乎没有一样能靠得住。

2013年7月23日:利海携手省工商联、中原民营企业家联合会举办的中原企业家跨界整合高峰会在河南人民会堂,利海托斯卡纳三期的业主无奈到此维权。

那么重点来了,
保利是否会接手利海?
利海破产或成定局,那么他的残局谁来接手?相传,保利正在密切接洽利海,未来保利有可能接手利海位于郑州的项目。利海会是下一个思达?保利会是正弘一样的救世主吗?
云房回顾下历史,来扒一扒利海和保利的渊源。

1992年,总参谋部批准利海公司(厅级军队企业)成立,成为保利大家族中的一员。一批军人开始在利海的旗帜下创业。1994年,下海潮,更多的军人脱下军装,投身商业战场。利海对原来涉足的行业与保利集团进行资源整合,并明确了以房地产为主攻方向。

再来看下保利的发展

保利地产前身为广州保利房地产开发公司,成立于1992年8月,原全资隶属于中国保利集团;1999年3月10日,中国保利集团公司与军队脱钩,由原隶属军队正式划归中央大型企业工作委员会管理。成为中央管理的180多家国有重要骨干企业之一。到2002年9月改制,成为由保利集团控股的股份有限公司,2003年3月,保利集团公司进一步开展企业整合和资产重组,保利改制完成。

而在保利改制的同一年2003年,利海实行股份制改造,脱离保利。

下面这段话是保利副总经理陈冬桔的介绍,可以看出,利海和保利的关系。

陈冬桔,女,1964年出生,中国国籍,研究生学历。历任广州海军基地排长、指导员,广州利海房地产开发公司办公室主任、销售部经理,广州保利房地产开发公司计划部经理、物业产权部经理、销售部经理,思睿达公司总经理,公司助理总经理。现任本公司副总经理。
虽然,保利和利海有渊源,但是保利会接手利海项目吗?

1、托斯卡纳,托斯卡纳三期项目基本销售完毕,工程主体其实已经建成,工程量差不多完成85-90%,只是建筑内部工程剩余扫尾工作及小区道路绿化未完成,接手除了部分商铺外,很难赚钱。

2、北环财富广场,这个是绝对的优质项目,位置好,目前安置区基本封顶,一期工程尚在前期地下阶段,还不如当时的蓝堡湾破产前的开发进度。项目接手能赚钱。

3、雁鸣湖一号,雁鸣湖一号,项目太大,利海只进行了冰山一角,还有大片土地可以做文章,但是不利因素太多。土地手续不完整,手续目前不合法。片区发展虽然是小热点,但是毕竟离郑州市区过远,不确定性因素还是不少。

综合下来,北环财富广场是最靠谱的项目。但是,利海的债务现在多少不得而知,这要看接手者怎么平衡了。

最后云房主编想对利海说:我能原谅你晚交房,但原谅不了你质量问题多多。一个项目有问题我可以原谅,公司所有项目都有问题我怎么原谅?看来这次,利海破产或成定局,那么他的残局谁来接手?作为郑州的市民,我希望利海离开,保利进来。

(完)
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