交房后一两年内,想租却租不出去的房子有投资价值吗?

从范冰冰说起

交房后一两年内,想租却租不出去的房子有投资价值吗?

2015年10月31日的上午,大家的朋友圈一定是被建业华谊的电影小镇奠基给刷屏了,张国立、冯绍峰、范冰冰都来捧场,有人一定在想,我K,绿博组园的房子要升值了啊,名门紫园在涨价了吧,现在,我把这个问题抛给大家?

名门紫园的房子是不是要升值了?是不是名门紫园的房子的投资价值大大提升了呢?

想一下,再回答。

一定有很多人会肯定的说:是的!一定是的!不必怀疑!

如果你要问我?

我的观点是:交房后一两年还租不出去的房子,统统没有投资价值!(我不想接受个案的争论,因为,个案是最容易误导人们的!)

观点一:投资回报率=租金收益+升值收益

所以,当我们谈投资回报率的时候,千万不能只看未来升值,不看当下收益,因为你所想像的未来升值可能中是一个假像,而当下的租金收益才是实实在在。

举个例子:一个土豪朋友,买了几套房子,单看房子确实都很吸引人,都很nice,一套是在居易五云山,他买了十多亩地,开发商答应给他定制一套房子;一套在思念果岭的独栋别墅,2012年买的400平左右;一套是在海南跟着河南某开发商买的两套海景别墅。

显然,这位现在居住在联盟新城三期的朋友,其它投资的房子都在空着,这三套投资的房产都不具备租金收益,但单看每个房子都很好,也都是稀缺资源,事实上,时至今日,这三套房子也都没有什么升值,不升值不怕,就是现在出手还真不见得能卖掉,朋友们想一下,他买对了吗?

说对不对之前,我们要来作对比,假如,在同一时间,他全是在市区买的学区房或者商圈买的100平左右的小三房,如今房子在收租,而且房子有大幅升值,更重要的是,他随时可以出手卖掉套取现金,大家想想,这两种方式哪个收益大?

所以,比较过之后,结果就很明确,他选择的投资收益很差,换一个方式,可能回报率就可以翻倍,但对于土豪来说,这个不重要,举这个例子,就是为了让大家明白,什么是投资的对与错?什么是投资回报率?

观点二:升值收益一定是和租金收益相互依存、密不可分的!

再以上面的例子来说,为什么不好出手?为什么卖不掉?因为没有人租!为什么没有人租?因为太远了太偏了,不是刚需!

没有买卖背后就是没有供求关系,就是没有需求!没有需求就说明没有市场!

所以,升值的、好出售的一定也是租金不错的,同区域租金低的一定也是二手房市场价格低的,租金高的一定也是二手房市场售价高的,你一定要有一个认识就是:通常情况下,升值多少真的离不开租金表现!

租不出去的房子,很可能也是有升值的,但升值一定有局限性!整这个房产的综合投资回报率肯定也要大打折扣!

观点四:确实有个别情况

比如:雁鸣湖,确实在郑州后花园,度假乐园的概念之下,大家会误认为这是一个大大的投资机会,买了一定坐等升值,于是出现早期雁鸣湖壹号的疯抢情况。

比如:港区在2013年的售价比现在还高,大家一看划为国家级新区了,机会大大的,以前错过了东区后悔了半辈子,这次千万不能再错过了,于是疯抢,时至今日,卖价比2013年还要低!

但放心,市场是公平的,价值是永恒的,个别情况代表不了市场的事实,市场终归要回归理性的现实,个别的偏离轨道只是个别,租金和升值一定会成为好兄弟再次走到一起。

观点四:对当下购房的思考

所以,你现在购房,二年半后交房,装修半年,也就是说,如果5年内,你的房子可能在那个时间租不出去,区域人气还不行,没有产业、没有商业、没有交通、没有配套,那么,这个房子你一定要想清楚!这个房子估计是没有什么投资回报率的,当然,自住需求的除外。

所以,你有了这个考量之后,再面对一个楼盘能否投资时,你只需考虑一下,嗯,交房后我花半年装修,然后一年之内能不能租出去呢?能租多少钱呢?租金能不能有年3%的收益呢?如果没有,你就要慎重了。

对5年内人气还不能起来的区域,投资客请止步即可,无须犹豫!

观点五:什么是可以投资的房子?

投资一定要购买对的房子,什么是对的房子?

对的房子=可以出售、可以自住、可以出租的房子!

请记住这个公式。

结束语

对于平原新区、雁鸣湖、绿博、中原西路、经开滨河新区、港区等这些片区,你对这些区域5年内人气不能上来心有有底不?能不能满足可居、可售、可租的需求?如果心里没底,投资请慎重,如果你就是为20年以后的需求购买的,这另当别论,当我在废话即可。

(完)

———————分割线

未经许可,禁止转载,经许可后转载请在开始处按以下格式注明:

转自微信公众平台【郑州楼市】【微信账号:zzloushi】

—分隔线—

总编微信(88371392) 长年为大家服务,欢迎投稿:88371392@qq.com

未经允许不得转载:郑州商业观察 » 交房后一两年内,想租却租不出去的房子有投资价值吗?

赞 (0)
分享到:更多 ()

评论 0

  • 昵称 (必填)
  • 邮箱 (必填)
  • 网址