大哥乱搞小弟学:盘点永威、建业、恒大、绿地等名企的一些坏示范

大家应该都知道,有个词语叫从善如流,说的是,如果是好事情的话,大家都愿意去学习。这在房地产的产品打造上也是有表现的。比如一线开发商带来的别墅、洋房中的下沉式庭院、双首层等先进的设计,很快就能被本土开发商借鉴来,造福购房者。但还有一些坏现象,虽然是错误的示范,但是由于能为开发商带来利益,也能快速被学习复制,随后蔓延开来,坑害消费者。这次,我们就来讲讲其中的三个问题,顺便盘点一下存在这些问题的项目。

1所谓的“开盘杀客”:开盘不公布单价——永威城、绿都澜湾

开盘热销的背后,有产品、品牌、市场原因,也有很重要的就是:开盘杀客能力!我们习以为常的开盘模式,从事先锁定房源、事先不公布价格、开盘也不让多看、几个人围着你软硬兼施、只给你最多3分钟、现场人头攒动、音乐节奏紧张……到如今,居然开盘连单价也不公示了,购房者完全没有了概念和思考比较的余地,这都是跟谁学的?营销真的比品牌重要吗?

万科、建业近期的开盘,也还是很人性的在公示着单价!

开盘的时候不公布单价?这个问题应该还没有多少购房者遇到过,因为是一个刚刚萌发的现象,波及范围还不算太广。据郑州楼市了解到的情况来看,始作俑者是永威城和绿都澜湾。

本来永威城和绿都澜湾都是还不错的项目,从9月底两个项目开盘时的火爆程度可见一斑。但是在购房者选房的时候连单价都不告知,是不是有点儿不太厚道?

永威城9月25日开盘时的销控表↓↓↓

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绿都澜湾9月26日开盘时的销控表↓↓↓

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从上面两张图中可以看出,销控表上都只有房源的面积和总价,并没有单价。以前是在开盘前不能获知价格,现在是开了盘都还不知道自己的房子到底是多少钱一平方。在选房现场,本来留给每个购房者挑选的时间就不多,置业顾问还在旁边催促着,总价又都是一长串数字,根本来不及看清楚各套房源价格之间的区别。你就算是拿出手机计算出了一套房源的单价,你也很难再有时间去与其他的房源再做对比。

这样做肯定是有好处的,要不干嘛平白无故的搞这一出?好处就是可以缩短购房者的选房时间,因为购房者事先也不知道开发商不公布单价,到了现场看到销控表估计也是一头雾水,只能关注自己想要的房源,快速下定,根本无暇顾及其他。

这种现象,目前看来也只能出现在知名开发商打造的知名项目上。因为想买房的人多啊,现场太火爆啊,开发商觉得自己的房子不愁卖,就在这种环节上做做手脚,让你只能火急火燎地把房定下来。永威城和绿都澜湾作为贴身竞争的对手,也不知道是谁跟谁学的。

其实这个问题跟其他问题比起来,真不能算是大问题,但是作为本土还算有追求的开发商,绿都和永威在这上面耍这点儿小聪明,是不是有点儿不太厚道,有没有点儿店大欺客的意思?

拿万科来说,历次开盘的火爆比起绿都澜湾和永威城只能说是有过之而无不及,也没见在这种地方下功夫。如果对自己的项目真有信心的话,根本无需这么做。好项目不多,开发商且行且珍惜吧。

2小区车位只售不租恶行蔓延——以金林中心、永威翡翠城为代表的很多项目

现在是房子开盘不久车位就要开盘,老旧小区车位也不出租了,大门一关只售不租,这样正常吗?当然不正常,有人会说买了赚钱啊投资啊,你要想想,开发商不比你聪明?如果出租划算为啥他要逼着你买?新旧小区大搞车位只售不租的背后就是:上面不作为,下面就胡作非为!外地可不完全是这样子的,很多地方车位不是不能卖,而是也可以租!有的政府也会出台严格政策来限制人防车位、公共车位的违规出售行为!10.21日湖北政府也出台了限制政策。

郑州,时代考验你的时候到了!

向楷林IFC、楷林中心这样承诺永不出售车位的项目点ZAN!

向那些不搞一刀切、还可以租到车位的小区点ZAN!

郑州楼市关于小区车位的历史文章如下:

【停车位之殇】小区车位只售不租的背后利益链条有多大?

关于车位只售不租的问题,郑州楼市已经说过很多次了,而现在这种现象正在愈演愈烈。其中最具有代表性的今年1月份闹得比较轰动的金林中心事件。

2014年12月中旬,在车位租期将满时,业主被告知不能续租,只能购买:地下车库共两层,负一层20.8万元/个,负二层18.6万元/个,元旦过后没有购买车位的业主不得再进入地下车库。2015年元旦过后,业主们的车多次被拒之门外,随后要求与开发商协商未果,还有业主和车辆被打砸,最终演变成了轰轰烈烈的维权事件,也算是郑州为了车位出租维权的第一案吧。

金林中心当时的车辆被砸现场↓↓↓

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郑州楼市当初的报道文章:

1.13日的惊魂:未来路金林中心业主被暴打,宝马捷豹被砸事件

车位只售不租的现象是如何出现的呢?最早是一批类似于掮客的人,把所有的车位都低价收购,然后再配合社会闲散人员晚上划车、交警贴条等措施折磨业主,再高价把车位倒卖给业主。后来,随着机动车数量一路攀升,车位成了必需品,再加上建车位也需要成本投入,为了提高利润,回笼资金,大多数开发商也都选择出售车位,而且卖得越来越早。

先来看看小区车位只售不租发展史:

1

早期

没有出售车位的行规,大家都是卖房子,出租车位

2

后来

交房后,有业主要求,出售一部分,出租一部分,并不强制

3

再后来

交房后一段时间,不开放车库,等业主发现停车难之后出售车位,只售不租

4

再再后来

交房前后,车位就造势开盘,出售车位,并告知只售不租

5

再再再后来

房子刚开过盘,都不知道能否顺利交房呢,车位开盘开售了!(保利海上五月花、泰宏建业国际城、永威五月花城等)

6

现在

新小区是房子开盘后就对业主二次开刀卖车位,老小区纷纷宣布不再出租车位只出售XX万一个!只售不租(金林中心、金成东苑等),一些掮客公司也在包销一些车位紧张的老小区的车位,让本已平静的小区又泛波澜。

有的开发商连写字楼车位也开始卖了!最典型的莫过于绿地,当初千玺广场一个车位30多万就把业主坑惨了,如今绿地之窗、绿地新都会、二七绿地中心等新建写字楼车位也开始在未交房之前就卖!那?写字楼车位有无必要买呢?请点击下面的文章:

绿地新都会的业主和准业主们,我想和你们谈谈。。。

当初建业贰号城邦由于规划问题,车位数量不足。正是看准了这个需求,贰号城邦当时的销售团队在卖完房子后,专门在为车位在会展中心开了一次盘,业主现场摇号抢车位,现场一抢而空,也算是一个创举。据说,最后有业主没抢到,还去找开发商闹事讨说法。

其实想想,贰号城邦1852户,只有1212个车位,建业应该知道如果都卖了肯定不够用的,在注定停车需求无法满足的情况下,为什么没有为这1852户的业主未来停车需求更多的全面考虑?不出意外,以后贰号城邦门口两边的路边晚上将全是车,而地下停车场却一定有20%以上的空位置!

贰号城邦抢车位现场↓↓↓

正是在这种推波助澜下,现在,在郑州,最常见的就是,开发商对地下车位只售不租,业主强烈抵制价格偏高的停车位,最后的结果就是地下停车场空空如也,小区周边的道路停满车辆,拥挤不堪。

对于众多刚需一族来说,刚出了二三十万付了首付,还得准备十余万的装修费,再买辆车,至少也得十来万吧,还要动辄承受十几万的车位费,真是一个残酷的现实。开挖地下室、建造车位肯定也是需要成本的。能不能先给业主几年时间,好歹给个三到五年的租赁期,到时间了,手头更宽松了,想买车位的就可以买了。如果还有人不想买,也不要强求,留出一部分继续出租就是了。

还需要注意的是,车位还分为有产权和没产权的。车位能否销售的唯一标准,就是能否办理产权登记。如果车位没有产权的话,开发商是无权销售的,也不能出售使用权,更不可能出售使用权50年甚至70年。

之前利海托斯卡纳的车位就有一些是没有产权的,说是有70年的使用权。根据国家相关规定,没有产权买卖,只能算租赁,而法律对租赁期限的规定是,最长20年,超过20年部分一律无效。所以无产权的车位是只能租不能卖的,租金也应列入小区物业费的总收入。

不光是住宅,现在连不少写字楼都开始卖车位了。这点上,楷林IFC就做得很好,它承诺,车位只租不售,真是难得。

据了解,不是所有的地方的停车位都是只售不租的。山东对于这个问题就有明确的规定,只要是业主要求承租车库的,建设单位就得租给业主,不得以“只售不租”为由拒绝。江苏也有这方面的规定。

下图为湖北政府刚出台的车位政策:人防车位只能出租且最长6个月!公共车位出售将遭罚款!

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我们的大郑州,什么时候能有这一天呢?时代考验我们郑州的时候到了!

3和业主没有几毛钱关系的奢华景观区:过度打造景观示范区和售楼部—恒大、五龙新城、瀚宇、紫园、鸿园、东润城等等

景观区本身无错,羊毛出在羊身上这还是小事,但碰到不靠谱的销售顾问或代理公司,他告诉购房者说:这些景观区会给业主保留!或告诉业主说我们以后的小区环境也和这个一样啊……等等,让购房者有了错误的遐想或判断,这就是很不能原谅的事情。

景观区体现的是开发商对这个项目的定位和态度,本无可厚非,但只希望,不要用力过猛!不要过份渲染!更不要忽悠欺骗客户!最好公示那儿要拆那儿要保留!

适当学学绿城,售楼部很少有特高调的,绿城认为过份的景观区和售楼部是不诚实的行为!

景观示范区早就不是什么新鲜东西了。外来的恒大、碧桂园,本土的康桥、永威,再到正弘、锦艺,都是景观示范区的推崇者。

之前,当大多数开发商还只停留在沙盘上,向购房者描述楼盘未来园林景观的美好蓝图时,郑州市场上的一些先知先觉的开发商已开始“先造景再卖房”,向购房者描绘着无差别居住体现了。应该说,这本来是一件好事情,也是一种营销理念的创新。毕竟,耳听为虚,眼见为实。听着置业顾问说的天花乱坠,都不如自己实地体验一把。

特别热衷打造景观示范区的应该是恒大,位于经开区的恒大绿洲就是一个范例。与其他楼盘的售楼部都位于最富有昭示性的主干道不同,恒大绿洲的售楼部位于项目深处,需要进入大门之后,经过所有的园林和景观,最终才能到达。一路走过去,你可能就被折服了,毕竟,恒大在景观打造上真的很有经验。

碧桂园也是打造景观的好手,郑州碧桂园就是花了1500万打造的全景式景观,4月份的时候去看还是一座荒山,如今已经是别样风景了。

现在,售楼部做得越来越高大上,景观示范区也越来越花样百出。如果以后都能为业主所用倒也还好,还有些售楼部和景观示范区做得美轮美奂的,后期居然都要拆掉,比如鸿园、东润城、建业五龙新城、锦艺金水湾、正弘高新数码港等,简直让人心疼。毕竟,羊毛出在羊身上,这费用肯定都是要消费者来买单的。

紫园的景观区↓↓↓

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五龙新城高大上的售楼部和景观示范区↓↓↓↓↓↓

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售楼部和景观示范区是一个楼盘的脸面,做得好不好也体现着开发商的水平和对客户的重视程度,精心打造一下本也无可厚非。但是,如果一味地注重售楼部和景观示范区的打造,将其作为杀客的手段,却将其他的真正有利于消费者的其他因素抛诸脑后,那可就是本末倒置了。

瀚宇天悦完全就是模仿恒大的风格进行打造的。进入售楼部也需要走过曲曲折折的水系和景观,看上去倒是气势恢宏,也很有杀客的效果,但是地下车位却严重不足,不知道是不是就是因为地面水系面积过大造成的,后期各种层出不穷的问题更让这个项目黯然失色。现在在西边推出的瀚宇天悦湾走的还是大面积水系路线。

恒大翡翠华庭的售楼部做得也是极其绚丽多彩,甚至可以说是花里胡哨,在售楼部前面的景观里,还有不少色彩艳丽的假花假树参杂其中。如果不出现购房者想退房,却死活退不了的问题,就更美好了。

恒大翡翠华庭的售楼部↓↓↓

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在这一点上,我觉得本土开发商康桥和永威做得还是不错的,景观示范区做得既有特色,又能点到为止,不会用力过猛,搞得花团锦簇,后期还得拆掉,你在景观示范区看到的,基本上是所见即所得。

当然,我们还要说的是绿城,虽然它在郑州也没几个盘。但是宋卫平的不重视售楼部,只重视产品打造的精神,还是值得我们推崇的。

结束语

还有无力再吐槽的无证售房,从建业、永威、中部大观、瀚海、名门、康桥、中海都是代表,泛滥成灾,在问题之初不解决,于是,从恶如流,大家争相效仿!2013年的时候无证开售都是偷偷摸摸,你还记得当时龙之梦2013年10月份无证开盘放在了晚上吗?演变到如今光明正大满街横行,谁是始作佣者?谁是推手?

从恶如流蔓延的原因无非两条:

1、开发商错误的示范、开发商错误的效仿!

2、相关部门的不作为,形同虚设的监管!

谨希望:

1、像万科这样守规矩的开发商越来越多!像绿城这样有匠人精神的开发商越来越多!大家要学习好的,不要学习不好的!

2、请相关部门高度重视行业规范!定好政策、做好监督!

(完)

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