一线房企在郑州拿不到地,郑州房地产有美好的未来吗?

前言:

拿地对开发商有多重要?用业内人士的玩笑话说,就是拿了地或许有可能赔钱,但是不拿地大家可都要失业了。只有拿到地,才意味着有了生存的机会。

对于进入郑州的一线开发商来说,拿地不仅是重点,还是难点。以房地产龙头老大万科为例,从2012年进入郑州开始,就开发了三个住宅项目,一个是高新区的万科城,一个是港区的万科美景魅力之城,环内的只有万科美景龙堂,这还是建立在跟美景合作的基础上。

2014年位居中国销售金额TOP100的前20名开发商,进入郑州的已有12家↓↓↓

一线房企在郑州拿不到地,郑州房地产有美好的未来吗?

(从上图中我们可以看到,全国排名前十的开发商除了世茂、融创外,其他已经悉数进入郑州。在前二十名中,还有富力、绿城、金地、雅居乐也已经都进入了郑州。)

拿地难当然不止万科,其他各家也是各有各的苦恼,各有各的困局。当然还有一些特殊的,比如像绿地、万达这样的开发商,有政府一路给开绿灯,是不用太担心拿地事宜的。

苦逼的住宅开发商们——太多了列不过来

先来盘点一下进入郑州的一线住宅开发商,有绿地、万科、恒大、保利、碧桂园、中海、融侨、富力、绿城、金地、雅居乐、万达、华润。对于这些大牌开发商来说,他们的优势是丰富的经验和雄厚的资金实力,有完善的产品体系和服务水平,而欠缺的是本地的政府关系。土地市场的水有多深不用我多讲,没有深厚的关系和背景,拿地可谓是难于上青天。

1合作开发

深耕郑州的本土企业拥有良好的政府关系,这就和一线开发商形成了良好的互补。所以,对于一线开发商来说,合作开发就成为了效率最高,代价最低,效果最显著的进入方式。万科、保利、富力就是这么干的。

万科

2012年12月,万科在郑州晃悠了一年拿地未果后,与美景举行了签约仪式,宣告合作开始。2013年以来,万科美景龙堂、万科城以及万科美景魅力之城先后入市,其中万科城和万科美景魅力之城的位置都非常偏僻,但是都卖得非常好,这可以说多半是万科的功劳。

美景麟起城之前还挂着万科的牌子↓↓↓

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与本地企业合作本身就是一个没有选择的选择,风险就是会有各种矛盾滋生。据说,今年年初,万科和美景闹掰了,位于文化路英才街的万科金域华府也变成了美景麟起城。

随后,万科又开始寻找新的合作伙伴。2015年4月10日,天伦地产与郑州万科地产签约东赵合村并城改造项目。

万科还和荣成集团在绿博合作,与国控合作杨槐,与美景合作警官学校老校区,与有传说中的郑纺机等地块。

一线房企在郑州拿不到地,郑州房地产有美好的未来吗?

万科很明确自己的思路,不去趟拿地这个浑水,但输出自己的管理、体系、品牌、技术、产品、服务、物业等,坐在后面等着拿到地的企业找上门来谈合作,并乐此不疲。

保利

保利进入郑州的第一个项目保利百合也是合作项目。不同于万科的是,保利的合作方是一个名不见经传的小开发商,叫郑州恒天兴华。随后的保利海上五月花项目,则是由保利单独开发。这样说来,保利的拿地之路走得还稍微顺一些。

目前高新区的保利文化广场围档已经立起来,地还没有拿到,应该也是有把握的。

之前传说的保利与邵庄、刘庄、杓袁的绯闻,如果可以落地,应该也算这几个村庄的福音,但目前也没有确切的消息。

富力

富力的第一个项目大家应该都知道,就是和建业合作开发的五龙新城。富力进入郑州的时间相对较晚,在本地的根基更浅,选择和本土老大建业合作,也算是一个捷径。最近,富力和建业又再次合作拿下惠济区东弓庄后期,看来这条合作之路会一直走下去。

五龙新城鸟瞰图↓↓↓

在海南考察过程,看了富力月亮湾、富力湾、富力红树湾这三个项目,对富力这个开发商还是很看好的,比较用心,操盘能力也很不错。

2远郊拿地

还有一些开发商不愿意和别人合作,那就只能自己拿地。主城区的土地异常稀缺,价格高还难拿,选择郊区,相对容易些。所以像碧桂园、雅居乐、恒大现在都是在做郊区盘。

雅居乐

这几个开发商里最典型的就是雅居乐。为了进入郑州,先在白沙一个垃圾盘集中的区域拿了一块地。虽然项目本身质量还可以,但是那个位置真是让人无语。最后凭借雅居乐的强大品牌优势,也算是卖得不错。

但雅居乐目前在郑州一直没有储备地块,传说的陇海路综合体项目也迟迟没有动静,不知道是否已经落空,传说中的中牟和惠济区地块也没有下文,不知道是不是要退出河南市场的节奏?被去年的上层调查事件大伤了元气?

碧桂园

碧桂园本来就是以做郊区大盘闻名的,曾经拿地有个标准就是300亩以下不拿,所以在郑州一直拿不到地,后来通过合作敲开了郑州的大门,首个项目位于荥阳的洞林湖,也算是发挥优势吧。新田拿地太多有一万多亩,拉了碧桂园和恒大一起开发,一起为区域造势是很明智的选择,2015年的洞林湖明显热闹了许多。

郑州碧桂园鸟瞰图↓↓↓

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恒大

恒大进入郑州比较早,开发的项目要多一些。第一个项目恒大名都位置倒是不错,在文化路东风路附近,但这是一个坑爹的城中村改造项目,一期就做得很费劲。本来的规划是后期还要开发商务中心,加入到金水区CBD的写字楼混战中去,最终由于拆迁不力,现在二期处于搁置状态。

估计是被第一个项目坑怕了,后来恒大的项目也都不在主城区了。恒大绿洲位于经开区、恒大金碧天下位于平原新区、恒大翡翠华庭位于高新区、恒大山水城位于荥阳洞林湖,倒是开发起来比较顺手,卖得也都还不错。

在平原新区顺热把三联的地块也收了,目前亮相就是恒大御景湾项目,看来恒大对平原新区很是看好。

3深陷泥沼

最典型的一个案例就是金地。金地进入郑州的时间不能算晚,但是第一个面世的项目就是最近出现的金地格林小城,位于荥阳。在此之前,金地其实已经有了两个储备项目,一个是工人新村改造的郑州金地广场项目,还有一个是位于航海路的金地铂悦。

金地

2012年,金地要对工人新村进行改造的消息传来,很是轰动了一阵。据悉,当时金地直接与郑州市政府接洽,签订了合作框架。工人新村旧城改造项目还被列入了2013年省重点建设项目。

按照规划,项目将东起紫荆山路,西至人民路丹尼斯,占地面积达260亩,总投资约60亿元人民币。总建筑面积约100万平方米,其中商业面积近40万平方米。包括12万㎡商业步行街、200米的超高层五星级奢华酒店、国际剧场等。官方说法是2016年建成。

规划的金地广场↓↓↓

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随后的事情呢,我们都看到了,那就是拆迁毫无进展。根据金水区政府2014年3月份对网友的回复,拆迁停滞的原因一是公共单位明珠酒店不愿意参与改造,二是规划有问题。我认为呢,城中村改造遇阻,多半都是钱的问题。金地估计算算账,觉得实在是划不来吧。

最终的结果呢,就是金地无奈退出了,前期的投入估计也都全打了水漂了。

航海路的金地铂悦,是金地2013年通过招拍挂拿的住宅用地。该地块位于管城区铁军路东、航海东路北。总占地面积61.2亩,是与郑州金属材料有限公司联合开发的。本来是2014年就准备要开盘的,结果成了陷阱,因为相邻小区幸福港湾的采光和日照问题,项目规划迟迟不能落地。

停滞的金地铂悦项目↓↓↓

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4直接竞拍

郑州土地市场以城中村土地为主,而正常商品房用地较少,仅占总体份额的40%左右,故而正常招拍挂地块往往竞争激烈,最终土地价格被极大地拉升。

中海

一般外来的开发商算算账,就不敢拍了。但是以成本控制闻名的中海底气十足,敢直接竞拍。2014年初,中海地产经过数十轮的竞拍,以1223万/亩的价格,成功摘牌,打造了中海锦苑。最后价格也不低,卖得也还行。

海亮

海亮地产进入郑州之后,直接通过招拍挂拿了新北站片区的一块商业用地,案名为:海亮邻客时光,但进展并不快,当天一块拍卖的康桥朗城已经亮相了,但这个项目还是迟迟在市场上没有声音。

项目介绍:建筑面积约为37万平方,地上部分约为25万平方,地下部分约为12万平方,单体楼7栋,有普通公寓3栋,26层;loft公寓3栋,16层;独立商业1栋,3层;地下车库两层等。本次招标范围:建筑面积约为7.5万平方,地上部分约为6.5万平方,地下部分约为1万平方,有普通公寓1栋、loft公寓1栋、独立商业1栋等。

5拿不到地

除了上述这些,还有一直在郑州徘徊,一直未拿到地的一大堆企业,他们有招商地产、阳光城控股、金科地产、新城地产、远洋地产……

本来龙湖CBD里面的地块倒时可以通过拍卖拿下来,但一算账,这真的没办法拿啊,当时融侨也参与了永威10号地块的拍卖,眼看着已经超过了融侨的警界红线,永威却还在加价,融侨无耐放弃。

光环笼罩下的幸运儿——万达、绿地、华润

要论拿地,谁都不要跟万达和绿地比。相比以上那些苦逼的住宅开发商们,万达、绿地可谓是当之无愧的幸运儿。别的开发商是围着政府转,政府还不一定愿意搭理你,这俩是政府围着他们团团转。

绿地

绿地是专业的城市地标建造者,为郑州献出的首份大礼就是郑东新区的千禧广场,绿地之窗、绿地中心这两个地标性建筑也让高铁区成为了真正的高端商务区,二七新区则全靠绿地滨湖国际城给撑起来了。有了绿地,政府的脸上才有光彩。

郑州绿地中心效果图↓↓↓

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而绿地也成了政府的好兄弟,港区、平原新区、二七新区、中原新区、高新新城、高铁区等新区的建设中,政府都会拉上这位好搭档一起玩,给弄个地标,再配一些住宅用地。

万达

万达则是商业为王,万达打出的旗号是“万达到哪里,哪里就是市中心”。这样的开发商当然是政府最喜欢的开发商。因此,万达永远都是政府招商引资的重点对象,政府愿意拿最好的地块和最优惠的政策给他们。

于是我们就经常听到万达的绯闻,经开万达签了,东区万达快谈好了,惠济文旅签了,经开新城万达签了等等。。。。。签了黄,黄了再签。

因为和绿地一样,一个新区的建设,万达和绿地对政府同样重要,绿地给的是地标,万达给的是商圈。

华润

跟万达、绿地比,其实华润的拿地能力是要弱一些的。因为华润旗下的商业项目不像万达那么具有可复制性,而且培育周期较长,也不如绿地带动区域氛围的能力强。但是华润能拿到二七的地块来做商业,也还是不错的,只是住宅产品在那个位置的定位真的是不适合。

于是华润目前也只有在东风路科技市场又拿了一个数码公园的商业项目,但在地下,难以出位,也难以扬名。

好地都被谁拿了?——升龙、正商、名门、亚星、思念等等

郑州的好地都被谁拿了?看看郑州环内有什么项目就知道了。除了升龙这样外来的城中村改造大户,还有其他各种郑州本地和地市的开发商占据着绝佳的位置。

升龙于2005年进入郑州,第一个项目就是金水路未来路的燕庄城中村改造。升龙当时还是为郑州带来了一些新鲜的理念,曼哈顿广场也因此大获成功。随后升龙一直用“资本+专业运作+城中村土地”开发模式,专做城中村改造。

因为进入郑州时间早,又有一定的关系,升龙拿到的地块都是位置较好的,曼哈顿、中原新城、升龙凤凰城、升龙城、升龙天汇广场、升龙汇金广场等项目都凭借良好的位置,取得了不错的销量。

除了升龙以外,还有不少郑州本土企业也都在进行环内的城中村改造,比如正商、名门、思念、亚星等本土开发商。这样的好位置当然让人眼红,但是城中村拆迁、补偿及安置的难度极大,项目开发周期会拉长,加上土地内部股权关系复杂,外来的一线房企未必能够吃得透。你看金地工人新村项目和恒大名都的改造难度,就知道了。

而所在参与城中村改造的本土开发商,开发过程就伴随着非议和维权,村民闹、业主闹,也伴随着强拆和钉子户,不可开交,无比热闹,而这些乱相,也就注定了一线房企不敢玩,也玩不起,建业金洼、建业花园口几个亿一砸下去10年没个动静就是对一线房企最好的警钟,建业也不好来硬的,自己约的地,含着泪也得玩下去。。

而现在,环内的城中村基本已经改造完毕,剩下的也就只有去环外搜寻了。

郑州楼市评论

住宅开发商是最不受青睐的,因为只能一卖了之,无法带来后续的收益。再加上中心城区的土地几乎都被瓜分完毕,因此,对于众多外来的一线住宅开发商来说,拿地难的问题将会一直持续。

这些已经进入郑州的开发商,比如万科、保利、雅居乐,还有恒大、碧桂园,虽然他们也不可避免地存在各种问题,但是他们带来的更具人性化的产品,大大地提高了购房者的幸福指数,也让郑州整个房地产市场有了向前发展的动力。

但是对于消费者来说,位置和交通也是很重要的选择标准。有一个同事曾说,万科城的房子就算是再好,自带的配套就算是再完善,他也不会选择万科的房子,因为真的离得太远了。对于大部分在金水区和东区的上班族来说,这样跨越城区的远距离上下班必然是生命不能承受之重。

在郑州,升龙和正商的房子为何一边被诟病,一遍还卖得热火朝天,原因只有一个,就是地段好,价格合适。

好位置和好房子,郑州人民能兼得吗?

本土房企与一线房企的差距可真不是一个量级,估计5年10年也赶不上的,去海南转了一圈之后,这种感觉更加明显,而一线房企在郑州总是拿不到地,没有施展自己能力的舞台,巧妇也难为无米之炊,不能产生百花齐放的局面,注定了这个城市的房地产的未来不会太美好,结局就是很清楚:

放眼过去和现在,着眼于未来,郑州的房子非常多,但好房子太少了!

(完)

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