背靠大树好乘凉——高大上的航空港区适合谁?

前言:

在郑州市近年来涌现出的各个新区和组团中,航空港区的地位无疑是最超然的。论行政级别,它的规格是正厅级,和郑州市级别等同。就此一点,它就可以把其他区域远远甩在身后。因为,在中国,行政级别几乎意味着一切。

港区规划及交通

先来说说港区的区位和规划,航空港区占地415平方公里,东至万三公路,北至郑民高速,西至京港澳高速,南至炎黄大道。

根据规划,航空港区的功能布局为一核三区,一核是以机场为中心的空港核心区,三区包括包括北部的城市综合服务区、东部的临港型商展交易区和南部高端制造业集聚区。

由于港区面积太大,现在正在开工建设的主要是南水北调运河以西的区域,其中万科、正弘等住宅项目都在北边,万众瞩目的富士康工厂位于空港核心区的最北边,也就是和城市综合服务区交接的地方,机场在中间,各种产业园都在南边。区域功能划分还是比较明确的,不会出现工厂、住宅大面积混杂的情况。

航空港区规划图,中间呈半圆形穿过港区的是南水北调运河↓↓↓

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再说交通,航空港区的主打牌之一就是便捷的交通。机场、地铁、高铁南站、城际铁路都将在这里汇集。不管你是要回家还是要出差还是要进市区,都有可选择的交通方式。

当然对于上班族来说,最重要的还是地铁。目前连接市区和港区的地铁2号线南向延长线(官方名称为城郊铁路)正在紧锣密鼓的建设中,预计2016年年底可以投入使用。

地铁2号线南延线示意图,蓝色部分是地上轻轨,红色部分是地铁↓↓↓

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除了地铁以外,港区的主干道建设速度也很迅速,目之所及,到处都是道路施工的标识。不过港区的街道名字起得真是让人眩晕,南北为路,东西为街,从西到东为郑港一街到郑港七街,从北往南依次为郑港一路到郑港十一路。开着车转一会儿你就不知道到底是几街几路了。

区域楼盘分析

现在航空港区在售的住宅楼盘并不多,除了早期的一些小项目,近两年进入的住宅项目都集中在我们刚说到过的南水北调运河以西,富士康工厂以北的区域。

从政府规划中可以了解,区域内的教育资源和医疗资源都比较丰富。医院比较近的有位于四港联动大道和郑港四路交叉口的省公共卫生医疗中心,有2400个床位。学校也很多,公立私立都有,基本上各个项目都能享受到。区域内规划的商业也不少,目前比较成熟的商业区域在郑港六路和郑港四街附近,也就是富士康员工生活区附近。

从交通上来说,地铁2号线南向延长线正好从本区域经过,它沿着郑港三路向东延伸,至郑港四街后转至南边。区域内的几个地铁站点排布得也非常密集,带动了沿线地块的增值。

本区域楼盘分布图↓↓↓

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1正弘中央公园

正弘中央公园位于郑港三路与郑港四街交汇处,项目占地1600亩,包括360亩的中央湖景公园(官方的名字叫琴台街市政公园),项目的名称就来源于这个公园。虽然是市政公园,但是是由正弘来建的,周边也都被正弘的地块包围着,也能算是正弘业主独享的吧。

正弘中央公园整体鸟瞰图↓↓↓

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正弘中央公园有两个最大优势,一个是湖景公园,另外一个就是便利的交通。相比其他项目,中央公园距离地铁口是最近的。郑港三街站的几个地铁口就全部在正弘的地块里。当然,距离地铁过近,可能也会有一些不利因素。

现在已经修建成的部分湖景↓↓↓

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正弘目前在售的房源以89㎡左右的小三房和120㎡左右的大三房为主,户型也中规中矩,没有什么亮点,样板间和售楼部倒是装修得非常漂亮时尚。售楼部楼顶是斜坡型,和地面相接,据说后期会是公园山地车骑行道的一部分,听起来非常酷炫。

正弘还有一个优势是自带商业,而且体量不小。附近的居民就不用跑到郑港六路附近,和富士康的员工挤在一起购物了。

售楼部楼顶直接和地面相连↓↓↓

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2万科美景魅力之城

万科美景魅力之城目前在售的楼盘位于正弘的西边,距离地铁口也比较近。魅力之城依然延续了万科的精装修,一期高层开盘时价格在7000元左右,比周边项目只高了500元左右。有人说,万科的精装修从来都不是为了实现溢价,只是为了让房子更具性价比,在市场上也更有竞争力。从万科在郑州屡次开盘的盛况来看,效果确实很好。

目前在售的是魅力之城二期,在港区还没有售楼部,市区售楼部位于玉凤路和郑汴路交叉口。二期由7栋高层组成,都是2梯4户,户型以89㎡的小三房居多,还有部分117㎡的南北通透大三房。大三房户型不错,小三房就很一般了。参观了样板间,感觉没有万科城的装修标准高,不知道是不是我的错觉。

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魅力之城的优势在于品牌、性价比,还有就是位置也很不错。如果要说港区最值得推荐的楼盘,还是非万科美景魅力之城莫属。

3永威南樾

永威南樾是永威在港区开发的第一个项目,一期占地102亩,16栋都是18层的小高层。地块从豫发手里面买来的,也就是原来豫发住宅项目白鹭源的一块地。可能是豫发在港区拿的地太多,没法消化。据说永威接手时东边的几栋楼已经盖到七八层了,所以户型什么的都是豫发的手笔。

相比豫发,永威的品牌优势是很明显的,建材、绿化、物业等等也都是它的强项。电梯用的是蒂森克虏伯的,窗户是三层断桥铝合金中空玻璃的,锁是指纹密码锁,各种建造工艺看上去也很强大。

永威南樾售楼部里的宣传板↓↓↓

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永威南樾的问题是户型都非常一般,而且价格也略高,不过目前有0首付0月供的优惠活动,有需要者可以考虑。

4名门郡景

名门郡景离地铁2号线位于郑港一路和郑港四街的交汇处,距离地铁站稍微有些远。但项目的北边就是规划中的张庄森林公园,还是比较宜居的。

项目占地约100亩,以洋房为主,高层都在东北边。之前高层在郑州楼市做过内部团购,目前在售的主要是洋房,一梯两户,均价8000多。洋房算是英伦风格,使用的材质主要是褐石和部分干挂石材,做得还是挺漂亮的。

名门郡景的英伦风格洋房↓↓↓

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如果不嫌交通不是特别便利的话,名门郡景也是个不错的选择。不过买洋房的业主,应该也不用太在意公共交通。

5豫发大运城

豫发是最早进入港区的开发商,之前拿到的地块也是最多的,有1700亩左右。项目的总名称是豫发大运城,包含住宅、商业、商务等。目前在售的住宅项目有两个,分别是蓝山公馆和白鹭謜,还有一个即将开盘的国园。其中,蓝山公馆和国园都是洋房,白鹭源是高层。

由于进入港区较早,豫发拿的地位置也都是非常好的,基本都在地铁沿线。豫发品牌虽然不如万科、正弘、永威等,开发住宅的经验也少了些,但实力也还可以。白鹭源和蓝山公馆位置占优,周边教育和商业配套也比较齐全,价格比正弘、永威略低,也算是个不错的项目。

即将开盘的国园是一个纯洋房低密度社区,还是中式风格的。中式洋房在郑州还是非常罕见的,值得期待,价格也会比蓝山公馆贵一点。就是不知道豫发有没有水平把它打造成自己的代表作了。

豫发大运城国园效果图↓↓↓

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由于豫发早期开发的项目以商业居多,大名鼎鼎的锦荣商贸城就是豫发的杰作,这次在港区也拿到了很多的商业商务地块。说真的,它的住宅地块倒不是很让人担心,不行了还能找个下家卖了。但是这么大面积的商业商务地块我还真担心豫发能不能玩得转。据说还要在郑港四路和郑港四街的交汇处建个港区CBD。

6郑报润园

郑报润园是郑州报业集团开发的第一个住宅项目。一期的房子基本都被内部员工低价团购了。现在在售的是二期,全部都是12层左右的小高层,容积率比较低,不到2.0。

郑报润园鸟瞰图↓↓↓

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虽然这是郑州报业集团第一次开发住宅,但是项目本身还是可圈可点的。因为是国企,所以比较舍得投入,所有电梯也都用的是蒂森克虏伯的。几乎每个单元都是一梯两户,户型都是南北通透的,得房率也很高,都在80%以上。

项目现在是无证销售,但是凭借郑州报业集团的背景,肯定没什么问题。6000左右的价格比周边要便宜,风险应该不会太大。

7中建森林上郡

中建森林上郡位于郑港一路和郑港二街的交汇处,由中建开发。项目的劣势和名门郡景一样,就是离地铁距离有些远。优势也和名门一样,背靠万亩张庄森林公园,比较宜居。

中建森林上郡一期住宅有6栋高层,7栋洋房,其中高层是33层,2梯6户,面积都在90㎡以下,算是刚需属性。洋房一二层为复式,送地下室及花园,三四五层错层露台,六层带顶层阁楼。

目前在港区也没有售楼部,市区售楼部在曼哈顿广场沿街底商二楼。项目正在内购,高层均价5500左右,洋房中间层6800左右,价格还是比较便宜的,开发商也算是比较靠谱的,有需要的可以考虑。

终:港区的未来

2007年10月,航空港区管理委员会成立。2010年,富士康正式决定入驻航空港区。2013年3月,航空港区上升为国家战略,迄今为止两年半。但也就在这两年半里,港区的发展速度令人炫目。要知道,在此之前,港区除了机场附近和富士康厂区,几乎到处都是荒地。

如果说政府无法完全左右市场,比如说航空港区到底能吸引多少市区和外地的人口进入,或者说是航空港区的产业到底能发展到何种程度,但是交通、基建、配套这些绝对是由政府说了算。

之前我们就说过,在中国,最好的资源都是跟着政府走的。以教育为例,在郑州,伊河路小学、互助路小学、纬五路一小、郑州八中、省实验小学、省实验幼儿园,这些最好的幼儿园、小学、初中都是紧紧围绕在政府的周边。除了教育,政府带来的还有交通、医疗、公园等基础设施和配套,港区的优势也在于此。

如果你去港区买房,学校的问题是不用太担心的。当然,前提条件是还得过几年。但与其他区域相比,港区各项配套完善的速度绝对要快得多。你看地铁2号线南延线修得有多快就知道了。

航空港区就和原来的郑东新区一样,大片的空白土地任由政府规划、建设,不用陷入到拆迁补偿的泥沼里。由于是规划先行,这里的居住区、商业区、工厂区之间界限明显,居住区域有森林,有公园,有运河,有湖,道路宽阔,氛围良好。这个区域的的开发商,都是万科、永威、正弘这种段位,就算比较次的也是豫发、名门、振兴、裕鸿这种级别。与隔壁的龙湖镇一比,简直就是天壤之别。甚至可以说,这里的居住氛围,比白沙还要好。

航空港区的优点是众多的,但是对于市区购房者特别是刚需族来说,它的劣势只有一个,却是致命的,那就是距真的太远了。近三十公里的距离、中间大片需要填补的空白地带几乎将它与市区完全隔离开来。即使有了地铁2号线,也并不能完全扭转颓势。

郑州中心城区的大量刚需人口会外溢到高新区,也会外溢到龙湖镇,但是却很难外溢到港区。所以,港区的住宅,主要还是得靠本地导入的产业人口来消化。

港区有未来吗?当然有,而且是大大的有。省委书记都说了,“郑州航空港经济综合实验区和‘米’字形快速铁路网建设,是支撑我们未来发展最大的王牌,对河南的影响最为深远,要尽全省之力拼上去。”只是,这个未来跟市区的刚需族没有太大关系。

综上,有车的、不用天天上班的、不着急住的、想要改善的、想要养老的或者想要投资的,可以考虑去买港区买一套房子。至于市区的刚需上班族,就尽量不要去凑热闹了。

(完)

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