海南房产考察之文昌:文昌区域有价值吗?月亮湾是价值洼地吗?

先把观点奉献给懒人朋友们:

1、月亮湾绝对是值得推荐的区域,也是目前我们发现的潜力价值洼地区域,沿着月亮湾海滩的7000亩土地,由四家上市公司和一家品质开发商共同打造,有竞争有竞品,政府配套强势跟进,价格合理不虚高,不考虑台风影响的话,区域值得关注和推荐!

2、月亮湾片区重点推荐富力、雅居乐、荣昱这三个楼盘,都值得关注,产品目前有错位竞争、客户也有定位区别,一线海景的选择富力、二线居住的选择雅居乐、性价比的洋房独门独院选择荣昱,其中荣昱是一个极具绿城范儿的品质小区。

3、淇水湾片区只有鲁能一家,占地6万多亩,堪称宇宙第一大盘,一家开发商有天大的本事也是吃不下的,注定产品、规划、定位、客群、配套有局限性和单一性,不会让你眼前大放光彩,建议慎重。

4、紧临文昌新城区的高隆湾片区,是一个偏刚需的区域,紧靠文昌新城区,低端配套齐全,成熟的早,楼盘也开发的早,人气较旺,但整体低端,氛围也低端,小开发商居多,清澜半岛的位置和规划其实最好,但对楼盘看不透,心里没底,等待时间过长,建议慎重,而且一家楼盘难以改变区域低端的现状,整体上不建议关注该区域,同样价格在海南可以有更多更好的选择,区域里可以看看的只有平海逸龙湾、中南森海湾、清澜半岛。

5、整体上,重点推荐月亮湾,其次慎重考虑高隆湾,高隆湾可能和你期待的度假美好形象有落差,与时尚无关,属于刚需度假。

米宅团队一行7人,14天走遍海南全面考察,花了3天的时间调研海口24个楼盘,然后沿着东海岸一直南下,来到了美丽的文昌,在文昌历经2天时间对文昌市在售楼盘进行了认真的调查、梳理与比较,这期间也跟文昌买房的外地人进行了详细的交流,现在将两天调查分析奉献购房者。仅仅靠这两天的调研是无法深入的了解文昌以及文昌楼市的,所以文中难免会出现一些信息不准确或者分析不透彻的地方,还请各位朋友指正。

分析如下

海南房产考察之文昌:文昌区域有价值吗?月亮湾是价值洼地吗?

首先我们了解一下文昌:

1、文昌距离海口开车约1个小时左右,高铁仅仅需要半个小时左右,位于海南的东海岸,处于北纬18度;

2、文昌的椰子产量占全海南的60%,随处可见大片的椰树林,空气极好,并且空气负氧离子含量高,好于海口市;

3、文昌民风很好,大街上卖菜的晚上不需要收回家,只需要盖上第二天过来继续卖,在饭店吃饭不存在缺斤短两,不管是大店小店,服务态度很好;

4、文昌是海南最重视教育的地方,家里再贫穷,家长也要供孩子读书,在海南这也是其他城市无可比拟的,文昌市宋氏三姐妹的故乡,也是著名的华侨之乡,本土居民60万,华侨却有120万,是第一批下南洋的人;

5、本地物价便宜,市场上大对虾50元/斤,大红虾110元/斤,石斑鱼25元/斤,比较适合普通老百姓生活需求;

6、文昌北部的翁田镇(月亮湾)是海南的台风主要登陆口,这个也是很多在文昌置业者考虑的因素之一,所以这也是我们来之前对该区域并不抱有多大的希望,但是来了之后还是给了我们很多的惊喜。

7、文昌是我国新建立的航天发射中心,每年吸引很多游客来这里参观。

和海南其他城市一样,文昌的新楼盘也是沿着海岸线建设,主要分布在三个地方:月亮湾、淇水湾、高隆湾。在文昌米宅花费了2天的时间调研13个楼盘。

10月1日:

雅居乐月亮湾、富力月亮湾、合景月亮湾、荣昱月亮湾、世茂怒放海、鲁能山海天;

10月2日:

中南森海湾、高龙湾一号、清澜半岛、海拓蓝湾、平海逸龙湾、正商红椰湾、观澜湾;

文昌湾区分布图文昌楼市考察

海南房产考察之文昌:文昌区域有价值吗?月亮湾是价值洼地吗?

第一站、月亮湾文昌楼市考察

月亮湾有最美丽的沙滩,有最美丽的环境,有最美丽的空气,但是生活配套不便,说想买一瓶矿泉水都买不到,尽管有些夸张,但是也充分说明了该地方基础配套的匮乏。但是在月亮湾盘踞了五家上市公司,这也就是米宅为什么说这个区域是有未来的,是值得期待的,因为五家有实力的企业共同建设生活配套,共同建设基础设施,并且随着东海岸旅游观光快速路线的修通,加快了该区域的发展,所以月亮湾的未来发展应该是可预见性的。

图为未开发前美丽的文昌月亮湾:

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所综合分析该区域短期内更适合短期的旅游度假居住,不太适合长期居住。

月亮湾片区楼盘分布图:

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1、雅居乐月亮湾

电话:0898-63336333

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基本情况:

1100亩地,一期尾盘,二期在卖,三期认筹,四期五期还在规划中。高层公寓910多户,精装修成交价7000多,2017年交房。别墅100多套,面积有105平和130平方,均价13000,别墅16年底交房。项目西边有一个大公园,公园里有一个湖泊。

项目分析:

雅居乐的景观设计真的很赞,并且体验很好,搭建去海边的台阶,高低错落有致,观景效果更佳。

雅居乐一期推出距离海500米以外的的产品,从推售来说雅居乐把临海区域后期销售是正确的,尤其是现在政府不再批复近海地块的房地产开发,这使海景资源在以后更加稀缺。

看了190平的样板间,进去之后装修的气味刺鼻,地面地砖铺的优点粗糙,缝隙一道白一道黑,说是3500的装修,感觉一般。

区域环境绝对没问题,产品也还不错,并且价格比较低,总之,在该区域还是值得推荐的。

2、富力月亮湾

电话:0898-63282777

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基本情况:

共1100亩,分两期开发,一期临海是500亩,是40年产权的酒店式海景公寓和别墅,公寓带有装修,从53平方到130平方,2T12户,一期明年6月交房,赠送面积较大,均价7800元/平方米,一期配套有五星级酒店和酒店别墅。别墅有130平双拼和169平方的独栋,双拼小别墅折后150万,平均11000,小独栋169折后250万,平均13000。临海大独栋1000万起。赠送院子也都还不小,130双拼院子有120-150平,169平别墅的院子有200平以上。

项目分析:

富力的整体产品设计都还不错,产品品质感觉比雅居乐稍微好些。但是海景也只有大独栋和酒店式公寓能看到,40年产权的小公寓只能居住或者出租。该处的小别墅还是可以考虑的,赠送面积较大,产品品质也不错。但是他们的销售却不如雅居乐,分析有两个原因,一方面位置少差一些,另外就是景观设计不如雅居乐,体验不够好。

3、荣昱月亮湾

电话:400-8817-838

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基本情况:

荣昱月亮湾占地610亩。一期258亩,容积率0.64,一期住宅有双拼、联排、类别墅。二期360亩,涵盖酒店、商场、会所为一体。三期洋房在售,毛坯7000起步,可提供800元装修套餐,0.59容积率,均价9000。110平送地下室也有110平,价格85万,91平价格60万,150平的四五楼复式110万,送四个露台。

开发商实力也可以,金立手机也是他们母公司旗下的,元生态酒店也是他们母公司旗下的,主要产品是多层洋房产品。

项目分析:

这是月亮湾第一个进样板间不用脱鞋的项目!第一个样板间水龙头有水流出来的项目!第一个样板间不是摆放假水果的项目! 从这些现象能看出来荣昱的服务做的非常好,是整个月亮湾服务做的做好的一个。其次产品设计非常新颖,在周边也是独树一帜,户型设计非常有特点,运用错层的设计,该设计把厨房单独放一层,减少了油烟的侵扰。只是部分户型楼梯确实有些陡,不太适合老年人,可以考虑一二楼或带电梯。小区内整体绿化率只有30%。总体来说该项目在该区域还是值得推荐的。

4、合景月亮湾

电话:0898-36886666

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基本情况:

一期是3号楼,二期是2号楼,都是公寓,Y字形设计,保证了每户看海的需求,位置很好。面积覆盖了从50多到130多的。近海的折后8000-9000,三个单元,一单元130的2t2,二单元2t12小公寓。16年底交房,三期和四期别墅,60,90平方小别墅,都是一层设计,60的价格从90万到120万不等。

开发商是合景泰富,第一个在该区域拿地的,位置整个月亮湾最好的,小别墅区域整体是坡度,层高最高4.5米,2000元/平方的简装!重点推荐该小别墅!90平方:赠送面积80-200,客厅餐厅是一体的,两个卧室是独立的,各自有卫生间,有点像四合院。但是没有公共卫生间,不过可以在院子里加一个。

项目分析:

该项目别墅产品设计还是比较新颖的,对于老人来说还是比较适合的。但是对于潮湿的问题是否能够很好的解决还是比较重要的。并且该小别墅可以和一代酒店合作,房子可以托管运营,有专人打扫,避免长期潮湿。只是该项目产品品质一般,完全就是在卖院子,同时上面搭建一个破房子,别墅只有一层如何防潮防水?同时玻璃都是单层玻璃想问问合景你到底想做什么?高层的设计也太过老土的筒子楼,和雅居乐、富力有一些差距,整体上,合景在月亮湾感觉就是在用高性价比的土地吸引客户,完全不尊重这片土地上的房子。

5、世茂怒放海

电话:0898-63337777

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基本情况:

世茂怒放海,占地1250亩,公寓均价8000多,40年产权别墅均价1.3万左右,70年产权别墅1.8万左右,临海小别墅毛坯,40年产权,60-122叠拼别墅,在售的是不临海的70年产权103-109联排别墅带装修,边户有140平院子,中间户有40多平院子,特价房12000左右。

项目分析:

世茂在月亮湾片区真心做的不怎么样,别墅产品和品质太刚需,景观很差劲,别墅户型也不好,装修品质也不好,完全看不到世茂的用心!在月亮湾片区不推荐关注世茂。但世茂却有着非常大的亲子乐园,这应该还是蔡雪梅在世茂的时候做的吧,然后把这个建议给了郑州的新东润,然后在东润城也做了一个很类似的升级版的亲子乐园。

总结:

月亮湾适合短期旅游度假,不太适合长期居住,否则会得抑郁症的。该区域的几家开发商实力都不小,开发的产品也不尽相同,因为是全新楼盘,互相竞争,所以价格合理不虚高,同时全新区域不受老城区或老规划影响,未来比较纯粹,对比分析,首推雅居乐、富力,这两个项目路产品类似,品质类似,品牌类似;荣昱也极具匠人精神严重推荐,产品创新较好,独门独院,价格也不高很有吸引力,不要求沙滩的朋友们可以关注;最后是合景和世茂,感觉也想把产品做好,但太过追求成本控制和快销,产品、规划、细节方面做的较差。

第二站、淇水湾文昌楼市考察

淇水湾位于龙楼镇的东南方向,距离龙楼镇仅仅不到3公里,该区域有文昌最高的山脉,铜鼓岭,海拔300多米,山上树林茂密,沙子白细干净,非常漂亮,通过铜鼓岭看月亮湾,海水与沙子交汇处构成了一弯新月,故名月亮湾。我国航天发射中心就建立在龙楼镇,每年吸引很多游客来这里,具体对居住有什么影响,目前我们还没有一个官方的说明。

该区域盘踞了一家巨无霸–鲁能山海天,有人戏称该项目是宇宙第一大盘,该盘依山傍水位置非常好。尽管有央企的大背景,但是面对如此之大的开发面积,鲁能一家是否能够快速建立起来?工程、运营、营销、服务等等是否能够跟得上?如果出现问题可能整个区域(7万多亩地陆地+8万多亩海域)就彻底完蛋,这也是米宅最为担心的。

该区域环境和月亮湾媲美,配套和高隆湾相当,按说该区域是最值得推荐的,但是米宅还是比较谨慎推荐该区域。

1、鲁能山海天

电话:0898-63688888

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基本情况:

宇宙超级大盘,总规划86平方公里,其中陆地面积40平方公里,海域面积46平方公里,目前入市的有三个组团,两个组团高层,一个组团别墅。其中高层组团海石摊2号容积率2,带装修估计均价8000左右。另一个组团淇水湾5号,容积率1.8。高层明年交房。别墅均价11000元,目前在做内部认筹,17年4月份交房。这个项目位于文昌铜鼓岭森林公园,规划淇水湾、海石滩、宝翎港、月亮湾、七洲列岛五大板块,形成生态,健康,娱乐,文体,海盗度假五大主题于一身的项目。

项目分析:

该项目规划的超级好,有人调侃说该项目得要鲁能卖三代了。也说明该项目规模太大了,尽管鲁能是央企,但是感觉迈的步子有点大了,拿地的时候比较容易,但是规划建造的时候就比较困难,涉及到的工程、运营、销售、服务、资金等方面,只要一个环节出现问题,可能整个盘都不好搞,所谓的一荣即荣,一损即损,这样的项目还建议持观望态度,如果一期的项目交付,带个好头,那么接下来的工作就相对好做一些。产品销售跟得上,资金回笼较快,这样就能够保证其他项目的正常进行。区域的发展速度和进度肯定赶不上月亮湾。

总结:

对于鲁能的项目米宅是持谨慎的态度,毕竟房子不是小物品,该项目容易两极分化,做好能够做的超级好,做差可能直接烂掉,而且这个盘的区域肯定不会比月亮弯早些起来,月亮湾五家大企业共同运作,产品定位各有差别,客户分类各有差别,配套上也有错位竞争,所以,人气会更早上来,区域成熟也会早于淇水湾。

第三站、高隆湾文昌楼市考察

高隆湾距离文昌市区最近,属于文昌新城区,到老城区开车只需要五分钟,所以生活配套、医疗、教育等相对完善,所以该区域更适合居家常住。该区域海滩也非常不错,但是相比月亮湾和淇水湾稍微差些。但是该区域的几个开发商整体实力较弱,区域没有扛巴子开发商,所以整体销售都比较弱,米宅会把每个楼盘的优劣势详细的分析一下。

高隆湾片区楼盘分布图:

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1、清澜半岛

电话:0898-63636666

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基本情况:

清澜半岛,共1800亩,三个区域,分a区,b区,c区,总体容积率0.99,住宅区域容积率1.3。

该项目三面环海,属于填海项目。海景很好,海边修成栈道,在不缺沙滩的海南感觉还是很有情调的。

在卖的B1区是70年产权,3500元/平方的精装,有小公寓4t23户,均价11000,明年交房,有五栋在卖洋房,均价10000左右。今年年底交房。

A1a2区是50年,a1前期是景观示范区,后期盖楼。

项目分析:

该项目位置绝佳,处在三面环海的地方,产品设计也没有什么缺陷,但是也没有太多的亮点,属于那种看完记不住的产品,同时由于开发商来头并不大,能不能撑起这个刚需区域的品质大盘,这是一个疑问,至少目前景观区做的不错,但未来真的不好说,在市场上也没有什么声音。

2、宏图高龙湾一号

电话:0898-63681111

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基本情况:

高隆湾处于高隆湾旅游度假区,别墅,高层,酒店,市政以及公检法搬过来了,有医院。

该项目占地710亩,一期别墅118亩,别墅是泰式别墅为主,具有防潮作用,带有6000的装修,按照建筑面积是6万一平方。西门子的烟机,高端toto和科勒,高吊顶,房顶使用玻纤瓦。

高层最低70米宽度,415亩,2t4,2t5,200套特价的7000到8000。

开发商是南京的三胞集团,该集团旗下有五家上市公司:宏图高科、麦考林、万威国际、金鹏源康、南京新百。

项目分析:

作为这么高价格的泰式别墅在通风防潮方面还是下了很多功夫的,客厅5.6米左右的挑空,玻纤瓦屋顶,客厅9米开间,空间布局比较紧凑,使用率高,相对来说每个房间之间的私密性较好,但是楼栋与楼栋之间的私密性不好,二楼卧室开窗正对着背后楼的阳台,没有什么遮挡。装修用料还比较实在,但是这个价格确实有些高。高达6万一平方,在文昌这样的一个周边都是刚需度假楼盘的地方,要是你会买不?

3、海拓澜湾

电话:0898-63573333

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基本情况:

面积覆盖51到118,23层到30层,在卖的是五栋高层,电梯是帝森电梯,户型大的便宜,小的贵,均价在1万左右,装修是3500的标准,67平米的现代风格、72平米的西班牙风情、90平米的海岛风情、92平米的日式风格 、101平米的南美风情 、109平米的巴厘岛风情。赠送阳台面积也不小。可以享受到海景。

项目分析:

以为是很一般的一个楼盘,结果带给我们很大的惊喜,这么小的一个楼盘装修竟然覆盖了好几个地方的风格。户型设计很用心,各个功能区域独立。公共空间装修的不错,景观也不错,规划设计也不错,只不过本地的一个小的开发商,以后的服务是否能跟得上不好说。

4、中南森海湾

电话:0898-63322999

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基本情况:

小区总共605亩,07年开始开发,在卖的是e区,41到99平方,销售情况非常好,a,b,c,d,f区全部卖完,就剩e区,2t11户,99平方的两室两厅两卫清盘价6000多一平方,2000的装修。41,63等小户型均价7000多。

项目分析:

带着很大的期望来到了中南森海湾,因为很多人都推荐,但是我们带着很大的失望离开了这里,户型设计较差,小的户型还有很长的走廊,不过赠送的阳台较大,价格也比较低,但是中南销售和口碑都不错,小区的居住氛围非常好。这是一个典型的纯刚需度假楼盘了,离海有点远,还要过马路,但价格很便宜,特价房带装修一平方才6000多块钱,就可以去海边玩,就可以享受海南的空气和环境,也可以就近买到便宜的海鲜和生活用品。

5、平海逸龙湾

电话:0898-63211666

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基本情况:

项目占地390亩,1.496容积率,在售的四栋楼,均价12000以上,业主配套非常完善,各种娱乐,各种社区活动,整个小区居住氛围非常好,入住率较高,业主之间的交流比较多。有自己的苗圃基地,小区内绿化非常好,种植着各种名贵的树。

项目分析:

该项目的产品设计和品质还行,尤其是一期的绿化有点像海口的紫园。整个高龙湾区域也只有平海逸龙湾值得推荐了,只不过该楼盘价格确实很高,算是该片区高层均价最高的。

6、正商红椰湾

电话:0898-63333555

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离海较远,要2公里左右,同时小区整体的品质和定位较低,巨人通力电梯、糟糕的装修标准、完全不具备度假因素的位置、周边被当地人的氛围包围,但业主大多为河南人,在整个文昌片区没有什么竞争力。

总结:

该区域属于成熟区域,几个楼盘实力都一般,非要推荐的话,清澜半岛规划最好位置最好但对开发商总是心里没底,不知道能不能撑起来,但洋房11000的价格还是可以考虑,钱多也可以考虑平海逸龙湾公寓,钱少可以考虑中南的屌丝位置户型,至于海拓蓝湾不是不能选,只是感觉有风险,至于高龙湾一号没有什么亮点,也没有什么缺点,中规中矩,可选可不选。其它的直接PASS。

整体上,建议对高隆湾片区慎重!区域整体没整体规划,之前的无序开发导致低端横生,同样价格在海南有更多选择!

结尾:

文昌在海南东海岸上不是太发达,房产也不是很热的区域,但是经过以上的比较分析,我们会发现,文昌其实是东海岸购房性价比较高的区域,美丽的沙滩,干净的海水,大片的椰林,淳朴的民风,便宜的物价,性价比高的房产正受到河南老百姓的欢迎。

注:回复海南楼市可以看到米宅团队考察海南房产的全部文章。

(完)

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