抵押房子创业3年:亏了100万,饭店关门了,房子也没有了

前言:

与其辛辛苦苦的创业搞实体,不如持有一套房岿然不动静待升值?最起码石磊的实例告诉我们是这样的。这或许是近些年房价仍在上涨的情况下,因种种原因(房租人力成本上升/消费需求变幻莫测等)亏钱赊本的实体店经营者的独特体会。

故事有点悲壮,不过它似乎也反映了一个事实:搞实体创业远非想象中的简单,不要too young too simple,显得自己sometimes naive(太年轻太简单,有时候很幼稚)。

石磊创业虽败,但是一段难得的人生经历,只是成本有些高昂,其酸苦辣麻滋味听我诉说,待君细细回味咀嚼品尝。

本文留给我们的几个思考:

1、创业真的是你正确的选择吗?

2、创业的成功率有多少?能不能超过10%?

3、外行千万不要去创业做内行的事儿!

4、一些老板面子上的风光你不要太当真,背后他的企业赚不赚钱只有他自己最清楚!

5、房东和租客如何实现共赢而不要两败俱伤?

6、房东和业主要认识到当下的经济环境恶劣,不要一味的要求涨租金!

7、创业千万不要有赌博心理!你一定要相信,失败率超过90%!

8、社会发展太快,除了坑蒙拐骗可以暴富,正经做生意想暴富的几率相当低!低至不太可能!

赊本与关店:有一种结局,叫卖房偿债

石磊自始至终都没有想到会以这样的结局收场:做餐饮三年,苦逼三年,收支失衡三年,最后硬生生的亏掉了一套上百万的房子。

在房东要求涨房租谈判无果后,石磊选择了“割肉止损”。变卖了空调/冰箱等电器、锅碗瓢勺等灶具/餐具、桌椅板凳等家具,一共才卖了几万块。可当初购置它们,再加上对租来的毛坯房进行装修,前后共计花费了近50万。外加加盟费20万,房东押金15万(目前正打官司追偿),关店前最近半年净亏10多万,共计投入的上百万全部打了水漂。

石磊位于市区的房子已找好了买家,正在办买卖手续,120平米,单价近9000元,百万出头的房款几乎全部用来还债,因为他开饭店100万的前期投入,50万是房子抵押给银行贷来的,另外50万是以月息1分从亲友处借来的。

在漆黑的夜晚,点上一根烟,静下心来细细一想,石磊总是无奈的哑然一笑:2012年房子抵押给银行时,市价6000多,而今3年过去到了2015年,房子单价涨到了9000元,平白无故的涨了30%多,可自己辛苦做餐饮这三年来,起早贪黑的忙前忙后,居然把一套百万的房子亏没了。如果没有这套三年来一直上涨的房子,自己还要多贴个几十万,可如果这三年不创业开饭店的话,光房子就净赚几十万,并且是不费力不劳神、轻轻松松的白赚几十万!

有时候,现实就是这么吊诡:你费尽心血全力以赴的去追寻目标,到头来却竹篮打水一场空,反而无意插柳柳成阴,你要追寻的东西却在不费吹灰之力间唾手可得。

当然,石磊创业失败有大环境外因的影响,也有他自身项目选择/成本控制/营销推广等内因的因素。创业前两年经济形势好时,他尚能保本微利,但在2014年9月之后却生意恶化直至亏损,但在此期间仍有饭店盈利赚钱的,只是赚钱的比例在减少,但仍有。

石磊仍然记得刚辞职创业那会心潮汹涌澎湃的情景,想起来恍若隔世。而今,他又回到了开饭店前朝九晚五温吞吞的坐班生活,不过单位有点远,在黄河北岸的原阳县一个朋友的工厂里帮忙,早上很早出发,晚上很晚回来。

若想进一步探寻故事的原委,还得从3年前说起。

上班与单干:有一种冲动,叫辞职创业

石磊本不是一个安份上班拿死工资的人,虽然他也是“老郑州”,按理本不该像如今的郑漂一样因无依无靠不得不卖力打拼。

2012年之前,石磊在几家私营公司上过班,做过快消品、卖过建材、干过广告…,期间也倒腾过小生意,赚几笔小钱,可都是小打小闹的东一下西一下有一搭没一搭的,也趁着2000年初那几年房价低时全款买了套120平的房子。

谁曾想郑州的房价像发射的火箭“噌、噌”的往上窜,拦也拦不住。与此对应的是石磊的房子像吹气球一样,资产不断膨胀,“财多人胆大”,石磊就有些飘飘然,整天思忖着靠着这房子做点啥。

生意做遍,不如做饭。石磊一向认为各行各业都不行了,餐饮业总得行,毕竟人人得吃饭啊。一个朋友介绍石磊开一家在郑州做了几十年的拉面加盟店,这很符合他的想法:几十年的拉面肯定味好,有群众基础。三五兄弟,一碗拉面,几盘凉菜,数瓶啤酒,外加一些烧烤,喷话唠嗑的,符合大众需求,绝对有市场。

说干就干。石磊辞掉了看起来温吞吞的工作,一头扎进创业的人群中。他先找银行中介办理了房屋抵押贷款,同时以位于嵩山路北头的家为中心,整天骑着电动车四处选址、找铺。

功夫不负有心人。随后他找到了位于嵩山路南头的一个新交房小区的底商,在一个T字形的交叉路口,一楼460平,也有抽烟管道,适合做饭店。虽然当时第一感觉面积有些大,但考虑到创业当老板,以前都太小打小闹了,这次就想玩个大的,竟一口应允了。经过与房东几次谈判见面,最终敲定房租7.28万/月,一交三月,三年后递增8%,押金为俩月房租共计14.5万,水电物业费自理,因是毛坯房就给了20天的装修时间,随后,石磊就进入了紧张忙碌的装修/采购阶段。即使辛苦劳累,但想着以后数钞票欢快的日子,石磊就把这一切都看作过眼云烟。

在签订租房合同之前,石磊也算过前期投入账。押金14.5万,三月房租近22万,加盟费20万,这都要56万了,另外吊顶/铺地砖/刷墙/门头/灶具/餐具/桌椅的,也得40万吧,整个投资下来差不多100万,而房子抵押给银行才贷了50万,不得已又以1分的利息向亲友借了50万。

事后证明,石磊在租房时过于乐观。开业后的数天,偌大的大厅内稀稀拉拉的根本坐不满人。当机立断,石磊又把装修队找来,把位于偏角处的约80平的面积用隔断隔出对外分租,来减轻租金压力。没多久,一家做包子稀饭馄饨的小食店就以1.4万/月租走了,这样石磊每月房租就减轻至5.9万。

考虑到饭店附近的部分小区刚交房,随着入住率增加及原有老小区的人流,石磊对饭店盈利回本还是蛮有信心的。

拉面馆营业时的情景↓↓↓

抵押房子创业3年:亏了100万,饭店关门了,房子也没有了

抵押房子创业3年:亏了100万,饭店关门了,房子也没有了

投入与产出:有一种生意,叫惨淡经营

石磊的失误之一,是他只算了投入账,却没有算产出账。他筹到了100万的前期投入资金,但这100万如何回本却没有仔细考量。

别看一个中小型饭店,雇的人还不少。面点师傅3人,凉菜师傅2人,刷碗工1人,服务员5人,收银2人,保洁1人,加起来就14号人了,每月工资从2012年6月刚开始的3万出头,直至涨到2015年3月份关门时的4万。外加房租5.9万,电费1万,水费物业费税务等0.5万,每月固定支出就在10万上下。而每日的收入呢?在开业后的一两年内,好的时候每日营业额能达到1.3万,甚至1.4万,不好的时候也就6千,甚至5千,在饭店关门前的半年内最少达到了3千。当然,在夏秋季,石磊还把门前的场地租给烧烤摊,这样一月也有4千元的收入。整体来说平均每日7千上下,每月营业额也就是22万左右,而这其中面/油/肉/菜等物料采购成本占40%左右,也就是9万上下,所以每月处于收支平衡勉强维持状态。

面馆的拉面并没有暴利,主要是用来吸引人气,通过走量维持日常成本,其盈利点主要来自于凉菜,只要当日的凉菜能基本卖完不产生扔掉浪费,就能极大的提高面馆的利润。正因如此,石磊的面馆也做过“吃一碗送一碗”的拉面促销活动,试图通过送面吸引人气带来凉菜的销量。可实际情况是,后来的效果并不明显,很多人就是冲着吃面来的,“进来俩人吃两碗面就走人了”,并没有点任何凉菜。

与面/油/肉/菜等物料成本及人工成本不断上涨的情况相比,反而拉面/凉菜并没有什么上涨。开业近三年来,拉面每碗上涨了1-2元,素凉菜一直保持在12元/份,几乎没有上涨。

2012年、2013年,甚至2014年上半年经济形势还不错时,日均营业额都在7000元以上,到了2014年9月份生意急转直下,日均营业额已在五六千徘徊了。雪上加霜的是石磊分租出去的80平门面,在经历过1年多包子店、5个月凉皮店后,居然再也找不到承租人了。也是从那个月开始,拉面馆开始入不敷出,并出现了月近2万的亏损。

石磊再也承受不起每月7.28万的房租了,就找房东要求减房租,否则就不租了。在吃饭高峰点,邀请年近七旬的房东老太太到拉面馆吃饭,目的是让她亲自看看面馆的生意确实不好。三番五次后,考虑到商铺不一定好租,就同意把房租减至5.5万/月。眼看着再过半年多,房租就达到了合同约定的上涨8%,没想到不仅没涨反而还下跌了。

石磊也有着自己的打算,房租每月降了1.8万,虽然还有些许亏损,但如果把80平的门店分租出去,还有1万多的收入,起码有一些利润。只要保本微利就干下去,毕竟前期投入的近100万还没回收呢。

可实际情况是,面馆的亏损居然还在不断扩大,80平的门店怎么也分租不出去了。随后,石磊就贴出了转让公告,“怎么着,收回些转让费也好啊”,可总是问家多出手少。一直捱到了元旦后,生意出现了些许转机。在春节前后的俩三月,饭店不仅保本还出现了微利。可房东老太太不愿意了:她认为自己房租降的太低了,非要上涨房租1万至6.5万。在经济形式好、80平门店分租出去的前两年都尚且保本微利,而今物价和人工成本不断上涨、80平门店都空置了半年多,面馆都四五个月了也没转让出去的情况下,石磊思虑良久,不得不在2015年3月最终选择了关店大吉,而这距他开店差3月满整三年,他也成了那条街坚持最久的一家饭店。

房东与房客:有一种博弈,叫两败俱伤

按理说,房东与房客尤其是商铺,应是一种鱼跟水的互惠共赢的依附关系:商户能赚钱,房租自然会高且能准时支付;商户赔钱,房东不仅要降低房租且不一定能租出去。在石磊的故事里,房东与房客的体谅合作只是昙花一现。更多的情况是,房东与房客在房租的高低上总是在博弈:房东希望房租越高越好,房客希望房租越低越好,并力求达到一个均衡点,否则只能谈崩。

2012年6月,石磊签租房合同时约定房租满三年后上涨8%,可还没到三年涨价时,在2014年9月,石磊的面馆就出现了月均亏损近2万的惨状,房东调查了解实情后,就愿意降低房租约1.8万至5.5万,此时双方都认可,合同得以继续履行,此时体现出了房东对房客的理解体谅(当然房东也出于自身长久利益考虑)。可春节前后面馆生意出现回转并实现微利,房东就认为租金降的过低,心理产生了不平衡,并强行上涨房租1万元至6.5万。这种平衡被打破,综合权衡后,石磊选择了关门离场。

8月底,笔者再去石磊的面馆时,了解到80平的门店于石磊走后不久以1.3万/月租给了一家山西面馆,比石磊之前对外出租时减少了1000元,而石磊的那个面馆商铺仍然没有租出去,而时间已过5月有余,即使按照最后谈妥的5.5万/月,再减去1.3万/月的分租费用,房东每月损失4.2万,5个多月就是20多万。房东老太太显然有些着急,她当然不希望这种损失持续下去,对外报价4.7万/月,给10天左右的装修期,并且“若实心要了,价格好商量”。

石磊关门前执行的房租是5.5万/月,谈崩的价格是6.5万/月,若按现在报价4.7万/月,再加上山西面馆的1.3万/月,现在房东实际要价是6万/月(4.7万/月+1.3万/月=6万/月),比之前谈崩时的6.5万/月又降低了5000元,而房东报价的4.7万/月还有谈判的空间。我能感受到房东的一丝悔意,如果当初就按照5.5万/月的房租执行,也不至于白白损失了20万啊。并且,已经空闲5个多月的商铺什么时候能租出去,损失啥时候截止仍然是个问号。

仍在空租期的面馆↓↓↓

抵押房子创业3年:亏了100万,饭店关门了,房子也没有了

抵押房子创业3年:亏了100万,饭店关门了,房子也没有了

笔者在石磊面馆不远处发现了一个面积达600平名叫云南石锅鱼的二楼饭店也在转让,月租金4.2万,都转了一年了还没转出去。这或许也从一个侧面看出了饭店的经营困境。

空租一年的石锅鱼饭店↓↓↓

抵押房子创业3年:亏了100万,饭店关门了,房子也没有了

抵押房子创业3年:亏了100万,饭店关门了,房子也没有了

这是一个两败皆输的博弈,房东直接损失了20多万的房租;石磊前期投入的100万几乎全部打了水漂。他们本来可以通过协商成就一个双赢结局:房东以5.5万/月继续租给石磊,这时面馆还可微利,同时房东可以再找新的房客,石磊也可以转让给新的承租人并收取一些转让费,从而达到皆大欢喜。石磊这样提议过,但房东死活不愿意,原话是:你赶紧搬走,我很快就要找到新租户。这话也成了房东的一厢情愿。

“抵房贷款创业,却赔上全部身家”带来的启示:

一、当泡沫(潜质)资产的膨胀速度大于投资实业的收益时,还是持有资产吧。前些年,我们也经常听到企业家做实业辛苦一年不如老婆炒房一年赚钱多的事,前提是房子在上涨。正如石磊的故事一样,是在楼市黄金十年末期(房价还在快速上涨)的阶段现象,今后并不一定适用,谁能保证房价今后继续飞涨?如何判定泡沫资产的膨胀则需要靠投资人的眼光了。

二、经济形势好时签下的高房租,在经济下行时不仅不能递增,反而会下降。石磊租房开面馆在2012年,及随后的 2013年都是经济景气时期,可2014年9月后收入急转直下,此时再看房租已经过高。三年期即满,房租不仅没涨反而降了。如果不降,石磊或许在2014年十一前后就关门了,也不至于撑到2015年3月。后来,你也知道的,房东要再涨1万。未果。石磊关门不干了。

三、创业是门技术活,创业者除了有诸多过人之处外,你的产品/服务/成本控制等也得足够与众不同。创业的门槛越来越高,技术要求越来越高,过去那种租个门店,摆张桌子就赚钱的机会几乎没有了。石磊的面馆在产品特色/市场定位/位置选择/营销推广/成本控制等方面,总有失误的地方,因为他不仅2014年亏,连2012/2013好年景时也没咋盈利,可市场上排队的饭店也有啊,虽然不多。

四、房东和房客应是互惠共利的鱼水关系,应相互理解体谅,好了双赢,坏了双输。可现实情况是,二者是你多我少的零和博弈关系,不少房东从拿租客押金那一刻起就没想过要退(不租房子以后就再不联系了,所以没必要保持信用),结果往往闹的很僵。房东和石磊的理解体谅也就维持了几个月,最终没抵挡住眼前利益的诱惑,其结果是两败俱伤,现在双方还正为15万的押金打官司呢。

(注:文中石磊为化名)

结束语:

相信我们中的绝大多数人,在面对朝九晚五的重复工作时,总有一丝埋怨和不耐烦,每每看到别人的成功时或多或少的会心有不甘,因为每一个人的心中都有一个创业老板梦。可大多的时候,我们看到的是别人台上的精彩十分钟,谁又曾体验过台下辛苦的十年功?在路过一个个关门的店铺和写字楼内一家家更换的公司,它们的背后总有一个让人唏嘘伤感的故事。

在经济下行时创业更应谨慎,更需周全考虑,不是不能创业,我一向认为只要项目足够好,并有着强有力的拳头团队,任何时候创业都是适宜的,只是衰退期时创业成功的概率要小于繁荣期。如果你是选择类似石磊这样的实体店创业,除了选对行业(如在电商冲击下,不选衣鞋帽电器等提袋消费行业,而选餐饮/电玩/电影相关等体验消费行业,成功率更高),遇到一个理性/体谅/会权衡的房东也是一种运气。

当然,如果你没有创业的潜质,也没有创业的野心,安分守己地做份工作,发展更多的兴趣爱好,让生活变得丰富多彩起来,也是一种生活,毕竟评价幸福生活的指标也不仅仅固化在物质上,如果能找到一种资产稳健增值渠道那就更好了。

(完)

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