亲历恒大客户退房遭遇:恒大的无理由退房,究竟是个什么鬼?

亲历恒大客户退房遭遇:恒大的无理由退房,究竟是个什么鬼?

有一位购买恒大房子的粉丝在后台留言说,他认购了恒大的房子,签订认购协议,并缴纳首付款。后在签订《商品房买卖合同》时,对其合同附件有异议,拒接签约并要求退款。恒大拒绝退款,其理由是客户在签订认购协议的时候,同时签署了一份《无理由退房协议》。在客户多次主动上门协商后,恒大给客户最后的回复居然是,如果客户再不签《商品房买卖合同》就由公司法务部门和客户对接相关事宜,呵呵,吓坏宝宝了!

提醒恒大:不要再宣传这个无理由退款给你脸上贴金了;

同时提醒购房者:这个无理由退款就是个套,你别当真,当真就 sometimes naive 了。

我们反对开发商霸权的店大欺客、各种霸王条款。文章中有此遭遇的粉丝如果有需要,郑州楼市也会提供无偿的法律援助服务,争取自己的权益。

好,咱往下说,慢慢说。

本文内容:

1、恒大无理由退房和退款有无关系?

2、事件直播:恒大坚持不退款,认罚也不退

3、律师解析:恒大你该不该退款

(附:恒大·翡翠华庭商品房买卖空白合同附件)

4、客户心声:我只想安静的拿回自己的钱

5、楼市观点:恒大你无理由退房包藏何种祸心?

6、干货分享:各种奇葩退款心酸历程

7、后 记:有三个问题想要问恒大

恒大无理由退房和退款有无关系?

好吧,既然恒大自己把无理由退房搬出来,那我们今天就参照粉丝的退款经历来巴拉巴拉。众所周知,2015年4月15日下午,恒大著名的无理由退房新闻发布会上的镁光灯闪烁的啪啪声犹在耳畔作响,可以说当时这个事搞的还是很正式的,各大主流媒体也都纷纷报道。但是恒大的各个销售中心都没有关于无理由退房的相关文字和印象资料,所以对于郑州的客户来讲,“无理由退房”到底是怎样?大家都是只听说过,没见过。

4月16日起在恒大在郑州主要销售的项目是:4月17日恒大·绿洲3期24、25号楼推出少量房源以及6月21日开盘的恒大·绿洲四期和6月28日开盘的恒大·翡翠华庭。7月份恒大·翡翠华庭和恒大绿洲4期签《商品房买卖合同》的时候,同时签了一份无理由退房协议。

恒大无理由退房文件↓↓↓

亲历恒大客户退房遭遇:恒大的无理由退房,究竟是个什么鬼?

从上面文件总结一句话:恒大自4月16日起,对所有购买恒大楼盘住宅的客户,在履行楼宇认购书和商品房买卖的各项义务,并且无任何违约行为,从签署商品房买卖合同和无理由退房协议之日起,至办理入住手续前的任何时间,均可无理由退房。

因此当客户提出退款时,恒大的态度是,你需要履行楼宇认购书和商品房买卖的各项义务,进入无理由退房程序。我们可不可以认为恒大强迫客户”享受”无理由退房待遇呢?

客户拒绝“享受,行不行?答案是:不行!

客户要不要屈服“享受”?答案是:不行?

首先,期房由签约到入住前通常需要1年半至2年时间,如果入住前退房,也就意味着此前支付的三成首付款将被无息使用。其次,一旦退房,意味着销售团队、渠道团队的佣金全部泡汤,销售团队会大力劝阻,而且退款周期有多长也不受业主控制。第三,就算是能顺利退房,两年间房价会涨多少?购房者拿着这些首付还能在同样地段,用同样价格买到同样品质的房子吗?可能性为零!

事件直播:恒大坚持不退款,认罚也不退

Z先生在6月28日认购了恒大·翡翠华庭一套房子,在7月14日签合同的时候,因对恒大著名的神附加条款不能接受(附加条款主要约定的就是交房标准,以恒大说了算,业主不得以其它什么竣工备案书等要求而拒绝收房,后面附有该协议全文),所以要求退款。但是置业顾问说退不了,因为Z先生的合同已经下来了。关于这一点,郑州楼市百思不得其解,“房管局的合同已经下来了”是个什么意思呢?咨询一位资深圈内人。他说这是胡说的,这个时候只是说合同可以从网上下载下来打印了,业主没有签字没有法律效应,并不能说明什么问题。

购房合同备案流程

1.从2006年开始,所有买卖合同统一网上签订,网签之前一般先进行草签,确定合同内容无误,并且没有异议之后,再进行网上签约。商品房网上签订后,开发商进行合同备案,经相关部门审核后取得备案号,打印出合同文本,买卖双方签字盖章,各持应拿的份数。合同签约完毕后,经房地产管理部门审核会返回一个06开始的9位数备案号,说明合同已经备案成功(联机合同备案主要是为了应对之前郑州出现的多起一房多卖诈骗事件)。

2.而查询合同备案登记情况,您可以登录网站的商品房买卖合同备案登记查询频道,输入身份证号以及合同备案登记号,并选择正确的备案时间即可。

这明显是置业顾问一种混淆视听的说法,对于一份客户没有签字的《商品房买卖合同》,是不具备备案条件的。

Z先生跑了几次销售中心没办法解决,只好到房管局询问。房管局工作人员在认真了解情况后,否认“合同下来不能退房”这一说法,并且当客户的面,亲自给恒大负责合同的一个经理联系,说你为啥不给退,本身你签认购协议就不合规。(在这里给房管局的工作人员点赞)但是这也不能改变恒大不退款的决心。Z先生给这个经理沟通了两次,他的回复是:恒大就没有这个先例,也不会开这个先例的,所以不会给Z先生退。Z先生问,那我现在该怎么办。对方回答说,一是签订《商品房买卖合同》,把程序走完等贷款下来再退。二是干脆就把房子买了算了,何必折腾!这位经理还苦口婆心的劝Z先生,说前一段也有客户要求退款,恒大就是没有同意,最后有关部门还处罚了恒大5万元钱,但是恒大就是认罚款,也不愿给客户退款开退款先例。

为了求证此事,郑州楼市以Z先生朋友身份给这位经理打电话询问。他说,不是他不愿意退,是公司规章制度,公司没有这个先例,也不会破例。如果说Z先生实在要退房,只有签订《商品房买卖合同》这一个办法。对于签订合同以后退房很麻烦这个问题。他说,没有办法,这就是公司规定,全国的恒大项目都是这样。

8月24日,郑州楼市以朋友的身份陪同Z先生再次去销售中心要求退款。与置业顾问妹子说了半天,她终于把一个案场主管请来协商此事,该主管避重就轻洋洋洒洒一通不知所云,落脚点就是恒大的房子好,不要退了。

客户坚持退。该主管就说你交钱的时候是不是签认购协议书。上面约定如果你违约,订金是不退的。(Z先生签订的认购协议)

亲历恒大客户退房遭遇:恒大的无理由退房,究竟是个什么鬼?

该主管又说,为什么签认购协议的时候不退款,现在合同下来了要退款。

客户当时有点生气了,说,我买的时候,你们预售证还没有下来,所以不能签商品房买卖合同。如果当时能够直接见到合同和你们的附加条款,我不签也就不会交钱了。所以你们也有责任,首先是无证销售,其次是签订不合理的附加条款。

主管又说,我们已经给你申请了,如果你对附加条款有异议,你可以不签附加条款,只签购房合同。

客户摇摇头说,对不起,我失去信心了,我要退款。(恒大发给Z先生的短信,对于这个短信其它的签约小伙伴们知道吗?恒大不容例外的制度怎么办?)

亲历恒大客户退房遭遇:恒大的无理由退房,究竟是个什么鬼?

主管说,我们也做了让步了你还要退款,我们也没有办法,要是能给你退,我们就退了。

客户说那你们说怎么办。在我们的一再追问下,该主管说,我们也给上面反映过了,上面也说不能退,如果你一直不签购房合同,我们会有专门的法务部给你联系。

Z先生说,你让他们尽快联系我吧。

主管说,这个事情我们管不了,他们什么时候给你联系我们也不知道。

Z先生说,那我不能这样一直拖着呀。

主管说,那我们也没有办法。

好吧,沟通到这儿,基本也就没有什么沟通下去的必要了,因为再讲下去,也是徒费口舌。Z先生只好离开。回来的路上,Z先生说,我已经来过很多次了,房管局也去了,就是这么个结果,今天还好些,知道他们法务人员要找我。Z先生苦笑着说,就是不知道啥时候找我。

正在和恒大打官司的L先生也感叹恒大合同严谨。

和Z先生同样遭遇的L先生现在正和恒大打官司。L先生和Z先生的情况是一样的,没有签订商品房买卖合同,只是签认购协议就交了首付款,原因也是当时没有预售证。不同的是,这位客户在合同没有下来的时候就已经提出退款的要求,也是协商了很久都没有结果。5月份预售证和合同都下来了,销售中心要求L先生签合同。L先生拒绝签合同,要求退款。8月初,L先生收到恒大的短信,大概内容是,如L先生不签合同将追究L先生的违约责任等。L先生迫不得已只好将这件事交给律师来处理。当我们询问现在情况如何时,L先生有些疲惫的说,很麻烦。恒大是一家大的上市公司,他们的合同都是很严谨的。从国家的现行法律精神来讲,如果对方的预售证已经下来了,是倾向于保护合同的继续履行的,所以这方面客户是一定会承担违约责任的,具体是多少还没最终判,他们什么时候退款更是不知道。

听L先生讲完,我的内心不是愤怒而是无奈。对于一个上市公司,一个庞大的集团体系,他们的合同无疑是天衣无缝的,客户想要拿回自己的首付款不会是件容易的事。客户需要承担多少的违约责任,这是客户所不能左右的。唯一一点值得安慰的是违约金不能超过合同金额的10%,这大概是客户在面对霸权合同的心理写照吧!

律师解析:恒大你该不该退款

根据Z先生提供的资料及情况说明,关于退房以及违约责任问题,郑州楼市顾问律师答复如下:

《认购协议》不具有商品房买卖合同性质,在目前只与开发商签订了《认购协议》的情况下,根据《认购协议》第五条的约定,可以不签订商品房买卖合同,但需要承担违约责任。关于首付款,认购协议中未约定,根据法律一般规定是可以退还的客户,但需要承担一部分违约费用,需要与甲方协商,最终签订书面的解除协议。

如果客户无法接受这样的违约赔偿,客户可以反诉恒大。因为根据Z先生的情况说明,在签订认购协议时恒大没有公示商品房买卖合同及附件。在Z先生交完首付后,Z先生认为恒大提供的合同附加条款有失公平,这造成了买卖合同无法在约定时间内签订,所以不签约的责任在甲方,Z先生可以以“开发商存在购房陷阱,导致合同无法签署”为由,状告恒大。

亲历恒大客户退房遭遇:恒大的无理由退房,究竟是个什么鬼?

亲历恒大客户退房遭遇:恒大的无理由退房,究竟是个什么鬼?

亲历恒大客户退房遭遇:恒大的无理由退房,究竟是个什么鬼?

亲历恒大客户退房遭遇:恒大的无理由退房,究竟是个什么鬼?

亲历恒大客户退房遭遇:恒大的无理由退房,究竟是个什么鬼?

亲历恒大客户退房遭遇:恒大的无理由退房,究竟是个什么鬼?

亲历恒大客户退房遭遇:恒大的无理由退房,究竟是个什么鬼?

亲历恒大客户退房遭遇:恒大的无理由退房,究竟是个什么鬼?

亲历恒大客户退房遭遇:恒大的无理由退房,究竟是个什么鬼?

该附加协议最大的奇葩之处就是在交房细则处约定:交房是恒大说了算,业主不得以恒大没有提供交房规定文件(如竣工备案表等)而拒绝收房,这个与现行规定相抵触的附加协议,不知道是在公然打谁的脸?

客户心声:我只想安静的拿回自己的钱

Z先生是一个普通的上班族。恒大退款的事情已经非常影响他的工作了。他说我也不会因为这个事情天天去他们销售中心闹,也不会找人扯白条,只是想用一种最简单的方式把钱要回来,能让自己安心工作。但显然他这个愿望是不太容易实现的。

Z先生回忆起这次购房经历,不断重复的一句话就是,恒大是大品牌、大开发商、有实力,买他们的房子有保障,我们相信他。是的,郑州楼市也一直推荐客户买房首先要看的就是品牌、看实力,可我们似乎忘记了店大欺客。在这件事上,我们楼市也产生了分歧。有主编认为恒大现在的行为也是无可厚非,作为一个上市企业,集团化公司,必须具有一套严格执行力标准来保证企业的运转,势必要对例外说“不”;但也有主编认为企业越大,责任越大。作为龙头企业,恒大有能力、有责任带头维护购房者的权益。所以不能因为任何单方面的霸权条款,对所有客户采用一刀切的方法。更不应该使用霸权规定,单纯的维护自身利益,对客户考虑不周全或不合理。

楼市观点:恒大你无理由退房包藏何种祸心?

亲历恒大客户退房遭遇:恒大的无理由退房,究竟是个什么鬼?

按照恒大给Z先生的建议,Z先生签了《商品房买卖合同》,等到银行的钱一到帐,客户就可以提出退房,好吧。那么我们就来模拟一下此时客户退房的全过程吧(按Z先生贷款100万为例)。

1

第一步

Z先生先要筹集100万的资金,先把银行的贷款换上。但银行按揭在开始月供后满三年后才可以申请预约提前结清贷款,各家银行预约时间不同,也有一年的。

2

第二步

如果不满三年,客户要承担提前还贷金额的1%的违约责任,按照Z先生100万贷款也就是1万块钱。

3第三步

Z先生提出退房申请,恒大走一下内部流程,应该不会产生啥费用,但是需要时间。是的,也许是一天,也许是一月。总之,这样看恒大这个大集团公司的工作流程和效率喽。

4

第四步

恒大作废合同,提供一堆证明到房管局,该过程大约快的话两周。(具体是什么,总之很多,退过房子的都知道有多麻烦)

5第五步

退房除了开发商同意还要通过房管局审核的,退房是需要有正规理由的,如果人人都在合同备案后想退房就能退房,那还用得着二手房过户部门吗?直接退房更名不就行了。对此房产部门房产部门规定大约八种情况可以退房。有过退房经历的资深买房人说,一般是不太好批准,因为涉及内容很多,必要时还要找关系才可以批。

6

第六步

房管局审批完成,撤销备案合同(该流程快的话两周)。

7

第七步

开发商全额退款。也就是就是你交了多少现金,给你退多少现金,其它费用包括利息等都是由Z先生自己解决。

另外开发商退款的周期是一天还是一周,这个还是不得而知。我曾经在恒大·翡翠华庭交一万块订金,后来不想买了,要退订金。具体什么原因不说了,前后跑了四次,时间长达一个月,还要指定银行。对于一般上班族来讲,这个你耽误的起吗?

好吧,整个退款过程最少是两个月(前提还是一切顺利的话),客户要跑银行、开发商、房管局,想想都觉得很麻烦,需要投入大量的时间,光误工这一条你就伤不起。相对于现在作废一份根本就不具有法律效应的合同来讲,这个建议简直就是太无耻!

我相信很多客户真是到了那一步,也许就放弃退房了。因为你来来回回一折腾就是大半年,在这个过程房价又涨了多少?你退房所带来的杂七杂八的的各种损失想想都心疼,这里面起码有10-20%的资金成本,3-5%左右的税费,还有机会成本!也许真的就如恒大给的建议一样:干脆就买了,恒大的房子不亏!这大概就是恒大的真实用心吧!

另外客户签约后就是恒大的业绩,恒大不会就是为了冲业绩才这样吧!最近”恒大发布2015年7月未经审计的业绩公告,创下恒大历史同期的最高纪录”的消息上了地产头条,这里面有没有想退又退不了的业绩呢?

抑或是要退款的客户太多,恒大担心一旦开口就刹不住。郑州楼市相信以恒大这个重量级的品牌来说,不至于这么不靠谱。

但除了这些理由,我们也找不出其它的理由了。

干货分享:各种奇葩退款心酸历程

利海财富广场:你不给我退钱,我就在群里曝光你的黑幕

A先生在2014年通过关系在利海财富广场交了12万内部认购了一套房子, 但是交钱一年了,交房无望。A先生要求退款,但是销售中心也是各种推脱,反正就是没钱。在非常文明的要了四个月后。作为房地产圈的圈内人,A先生在利海业主群曝光了利海资金链断裂等问题,并扬言要组织群友到销售中心扯白条,堵路。没想到第二天就接到销售中心相关领导的电话,要求到销售中心面谈,并在当天退了2万元订金,并承诺8月底退完全款。

退没退另说,A先生说,我不会再给它耗下去了。虽然他的房价还在涨,但是我对它没有信心了。他们就是欺软怕硬,你好好给它商量,他们就推脱,你只有比它还无赖,才有可能退款。

润丰锦尚:把我的房子卖了还不退款给我,找来警察叔叔吓唬你

X先生2014年在润丰认购了一套房子,并交了13万的首付款。因为润丰锦尚五证不全,一直不能签购房合同。X先生等不及,从4月份开始要求退房,期间几乎天天去,但是开发商就是不理他,各种推脱。最奇葩的是居然在6月份没有经过X先生的同意将房子又卖了。X先生气不过找到销售中心说,房子也没了,钱也不退,你们想干嘛。销售中心自知理亏,不久电话通知X先生说,可以退,但是要扣6000块钱。X先生怒了,说你不要给我退了。第二天找了个警察叔叔一起过去,虽然当天润丰的领导们都没上班,但是销售中心满口答应全额退款。周一上班就通知去退钱。现在已经把钱全额退了。

哈哈,警察叔叔威武。另外在自己有理的情况下还是得来点横的,因为不可否认有些开发商确实有点欺软怕硬。

瀚宇天悦:房子不是宣传的那样,我只要求退房,损失多少都认

L先生全款买了瀚宇天悦的期房。满心欢喜的交房后,发现房子和自己想想差距太大。在维权无果后,L先生决定退房。可是退房哪有那么好退,且不说当时的房价与今日的房价之差,就说全款100多万的利息,但这些都挡不住L先生退房的决心:我宁愿一时吃亏,也不愿长久受气。最后在他放弃利息只向开发商讨要万分之一的违约金的情况下,才勉强退房。

我们这里给L先生点赞,他的退房决心不是一般人能办到的。虽然他也为此付出了不小的代价,但相对他未来可以选到更好的房子,这也值了。

国瑞城:说好的两万抵四万呢?

见到这位先生的时候,我第一感觉就是这位先生是一个社会经验丰富且具有一定购房经验的生意人。但就是这样一位精明、专业的购房者,退房之路也堪称奇葩。

H先生在其它朋友的推荐下,找的熟人买了国瑞城的房子。当时也是满心欢喜。当天就加入了国瑞会,交了2万,并享受交两万抵四万的优惠活动。随后2013年12月在销售中心以缴纳现金的方式付了12万的首付,并签订了购房合同。此后H分别在2014年1月和12月累计追加付款45万元。但在2015年初交房的时候,H先生发现所购房屋有多处漏水,与开发商多次商量无果后,H先生提出退房的要求。 在与国瑞城多次短兵相接,争锋相对之后,H先生在手握国瑞城规划公示问题铁证的情况下,国瑞城答应退房。本以为此事将要解决的H先生再次失望了。

双方对前期缴纳的两万元入会定金存在争议,国瑞城认为这两万已经直接冲抵首次缴纳的首付款中,也就是当时H先生实缴10万,但给开了12万的收据。H先生说当时参加的是两万抵四万的活动,是直接在总房款内优惠了。根本没有冲抵房款之说,自己当时交的是现金十二万,收据可以说明一切。

这个问题不能单听一家之言。询问了当时的置业顾问,国瑞城负责此事的Z性领导,对方都说冲抵首付了。但是客户也确实拿不出证据。

国瑞城也算痛快吧,答应将H先生前后交的57万元+9800元的维修基金+680服务费退回。H先生在于郑州楼市沟通后,基本也认可这个结果。H先生事后说,实在是无奈之举,开发商白白用自己几十万一年要不回来。自己也和开发商对簿公堂,他们有专门的律师团队,打官司他们不怕的;拖,他们也不怕。但是对于单个个体来说,真的耗不起。

不过在快要发稿子的时候,H先生与国瑞城因为是先撤销合同还是先退款的问题没有谈拢,说白了双方都不信任,这该怎么办?

郑州楼市有三个问题想要问恒大

一、为什么你不直接签合同,而是要签认购协议,是因为你没有预售证是吗?客户在你都没有预售证的情况下,就把首付款给你,这是多么大的信任!当他们因为种种原因,想要退款是,你那强大的法务部,你那天衣无缝经得起推敲的认购合同,是不是显得聪明的伤人,霸道的叫人寒心。

二、为什么你要非客户签完购房合同,并且银行贷款下来,才可以无理由退房。对于具备退房资格的客户,是已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务,那么请问,履行这两项合同的义务是什么。不是缴纳定金,而是缴纳好首付以后,才可以签署《商品房买卖合同》。也就是说哪怕最后的房子要退掉,你也无息免费的融到了30%的房屋总款资金。

三、你的无理由退房截止日期为什么是在办理入住手续之日,是因为你对自己的精装修房子没有信心吗?我们都知道房子有没有漏水、有没有偷工减料,只有住一段时间才知道,可这个时候,客户已经不能提出无理由退房了,对于这一个时间节点的把握,你华丽的营销噱头占尽风头,你究竟是在打谁的脸?

说到这里,基本已经说清了恒大无理由退房的幌子:

恒大就是一步一步的套客户,基本上到最后就是不会再有客户还要坚持退房,因为到交房时再退房,客户损失的太多太多,房款的10%左右的损失是差不多有的,客户每往前走一步,客户就被动一步,客户就离退房更远。

有100个要求退房的,按恒大要求的流程走下来,到交房时能有1个还坚持退就不错了,那时候,恒大也会装逼乎乎的公然宣传:谁要退?谁要退?我来帮你退,我们成功践行了我们的无理由退款,在客户提出退款时,我们第一时间就答应客户,并积级帮助客户在最短时间完成了退款,避而不提客户在这个过程中损失了多少钱?损失了多少时间?流了多少泪水?你占用了客户的钱客户这两年还怎么再买房子?

届时,看到这样的新闻时,郑州楼市会说:恒兄,看,你的头顶冒着闪电,要打雷了吧。

结束语:

郑州楼市目前已经全面介入此事件。郑州楼市敢于曝光这件事,我们一定会一跟到底,并且会提供无偿法律援助。因为大牌企业还是需要有人文情怀的。是的,“情怀”这个词已经老掉牙了。但我们相信,一个有情怀的大牌企业,它不会任由客户一次次无助的往返而冰冷的回应,自己制定行规、自己执行,有了争议还由自己解释。

(完)

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