在康桥面前,外地房地产大佬为什么怂了?

在康桥面前,外地房地产大佬为什么怂了?

文章之前,重温一下过去一些东西。

以前梳理过,外地品牌房地产开发企业进入郑州市场的第一块地或者说开发的第一个楼盘模式,基本分为4类。

第一类:万达、绿地、华南城、海马

不管是真是假,但是他们忽悠的内容政府信了,政府愿意拿最好的地块和最优惠的政策的地块给他们,而且这还有可能是一种源源不断的土地获取模式。如果说万达是给政府的城市增值,那绿地就是给政府的脸蛋抹粉,华南城是不是诚心帮政府做生意,还要继续走走看,而海马就是纯粹的骗地了,令海马可喜的是,政府还上当了。

不管你是羡慕,还是嫉妒,这些企业靠第一单确实是“成功地”打开了郑州的地产市场。

第二类:保利、万科、富力

与本地企业合作,不论品牌房企心里愿意不愿意,先进来再说,以后是不是要过河拆桥,那是以后的事,你看中的是它的土地资源,它看中的是你的品牌和先进理念。至少第一单是基本可以达到共赢。

第三类:华润、恒大、金地

华润的万象城贯彻了其一贯的高大上品质,也得到了郑州消费者的认可,但是住宅产品还是在泥潭挣扎。而守着那么大一个湖的恒大名都一期业主现在竟然都开始羡慕起它邻居蓝堡湾的绿化了,而二期的拆迁现在还没有大的进展。金地,终于在航海路拿了块地,结果成了陷阱,被幸福港湾给弄废掉了。

第四类:中海

第四类就是地产大师中海,不废话,不多说,看中了地块,直接拍,不论郑州让不让拍,霸气十足。

不管是万达保利,还是华润中海,不论地块好不好,毕竟是进入了郑州市场,至少可以骑驴找马了。可是,我们不能忽视还有一个大群体,就是一直在郑州深耕,一直未拿到地的那一大堆企业,他们有招商地产、阳光城控股、金科地产、新城地产、远洋地产……他们是今天故事的背影。不同的土壤,不同的老板,不同的文化,造就了不同的企业,我们不敢妄谈这些房企,本文浅见,仅为参考。

本文说四个问题:

第一,在康桥面前,为什么外地房企大佬怂了?

第二,这二块的土地价值是不是被高估了?

第三,14号地块的土地价值真的大于13号地块吗?

第四,土地一级开发是不是暴利行业?

第一部分:为什么会是康桥?

2015年8月13日,经开区拍出了2块地,得知最后拍到地是本地房企康桥,实为惊诧,得知道二块地都是康桥,实为惊诧。最后得知这次网拍又是外地品牌房企围观本地企业之间过招,更为惊诧,决定写下这篇文章。

从不久前的正弘拿下龙湖10号地块单价地王,到8.26日永威拿下龙湖10号地块新单价地王,到如今的康桥拿下经开滨河国际新城的地王,从正弘到康桥再到永威,为什么总是本地房企,难道土地报名限制了一直埋怨“郑州市场环境不好,地不好拿”外地品牌房企?没给他们机会吗?

外地品牌房企的最重要的拿地依据是算账,其实所谓的经济测算本身就是一个伪命题?为什么说它是一个伪命题,我们总是关心成本利润率,内部收益率,岂不知,这些指标想要多少就可以要到多少。当然成本是死的,开发周期是死的,经济指标之所以可以随意调整是因为收入是活的。决定收入的是什么,是售价,售价就是仁者见仁智者见智了,不论你考虑不考虑增长,如何考虑权重影响,地块是唯一的,没有准确和科学的售价预测。经开滨河国际新城的售价是多少,外地品牌房企看到的是中建观湖国际的7500元/㎡的售价, 2.5的容积率,7500元/㎡的售价如何585万的地价?是的,撑不起来,所以外地品牌房不敢动。

可是康桥为什么敢动?

像正商深耕航海路一样,康桥已经开始深耕经开区了,对于经开区的市场,康桥或许比任何一个外地品牌房企更了解经开区的市场,它为什么敢拿?疯掉了吗?

康桥敢拿的主要原因的主角很显然已经不是以7500元/㎡这个数字,如果还以这个数字还衡量,它如果还拿,那他一定是疯了。

当很多企业还在忙于房管局备案数据里面翻查中建观湖国际的备案数据,验证真实售价的时候,康桥已经是志在必得了。其实不论外企查到查不到那个备案数据,结果是他们一定是拿不到的。

回到刚才,为什么康桥不是以7500元/㎡来衡量项目未来售价的原因正是因为它深耕区域已久,真是因为深耕区域已久才能比其他房企更了解区域的真正价值,更相信它未来的价值,康桥相信7500元/㎡这个数字并不能反应区域当前的真实价值。

为什么外企不参与东龙湖竞拍?不参与滨河国际新城竞拍?为什么在公开市场的竞拍中,总是找不到他们的身影。

我想原因肯定有两条是:

一,和本地房企比,他们真的不懂郑州,对郑州的了解仍只停留在表面上,不了解又没政府资源,品牌又不足以吸引本地房企合作,又舍不得钱拍地。

二,对郑州的信心远不如本地房企。他们看中了郑州未来的大市场,可仍然只停留在眼光上。

所以,他们总是在寻寻觅觅想通过其他途径来获取地块,可是如果他们没有吸引政府的法宝,找不到靠谱的本企合作,结果不是“抱怨郑州的土地都被中小型开发商攥到手里了”,就是“找了一个看似捡漏的地块,结果死得比谁都惨”。

其实,我还在想,最后是康桥,还有其他因素吗?

也许我忘了一个最重要因素,对这次事件,这也许是康桥压倒外企的是最后一根稻草,这根稻草是什么,就是康桥悦城,悦城占地174亩,而拍出的二块地一共只有96亩,康桥一定知道每当北京拍出一块地王,第二天周边的房价每平方就要涨2000元的事。

在康桥面前,外地房地产大佬为什么怂了?

图为康桥悦城项目位置

同时,还有一个重要原因,中建对区域的规划肢解度更甚于东龙湖,地块更小,13号地块40亩,14号地块56亩,由于地块面积小,企业必须要多拿土地才能形成规模效应,这也是康桥势必要在康桥悦城边拿下这2块地的另外重要因素。

这里,也只能祝福康桥悦城开盘大吉了。

第二部分:经开区的地块是高估了,还是低估了?

我们看二块地的总价是5.2亿,总占地96亩,那么平均单价是在540万/亩。这个价格对于滨河国际新城目前的均价是高估了,还是低估了?

我们首先来定性一个概念:城市新区和城市老城区土地价值的演变趋势。

在康桥面前,外地房地产大佬为什么怂了?

从上图可以看出,本次拍卖的土地受康桥因素的影响,基本将与经开老城区的土地接轨了。

新区的土地价值当然会从最初的低于老城区逐步向高于老城区发展,当然我们这个新区是城市主发展方向的新区,是规划起点要与国际接轨的新区,而不仅仅是所谓的新区。但目前滨河国际新城的成熟度显然是不够的。并没有达到要与老城区土地价值接轨的阶段。

个人认为,价格被高估了。

第三部分:14号的地块价值真的高于13号地块吗?

我们先看二块地(13号地块)和(14号地块)的位置:

在康桥面前,外地房地产大佬为什么怂了?

在历史的分析中,大家普遍包括中建自身也认为13号地块的价值是远远高于14号地块,可是,价格拍出以后,14号地块的价格出乎意料高于13号地块。

有人认为,13号地块离高铁线近,事实上,如下图,是相等的。

有人认为,14号地块的周边成熟度相对高于13号地块,这个是客观存在。

和建业海马曾经捡漏在东区拿了一块地,其实13号地块也算是康桥捡漏了。13号地块的真正pk是在振兴和康桥之间pk的,当然金科等开始也喊了一嗓子。13号地块康桥的心理价位是偏高的,应该在550万以上,可是,没想到振兴尚未抵挡住康桥一半的火力,就倒下了……让人惋惜,康桥也大大低于预期获得13号地块,预算剩余是康桥敢于在14号地块发力的真正原因。14号地块的pk是在正商和康桥之间展开。有了13号地块的结余,康桥对14号地块更是势在必得了。面对正商的枪林弹雨,康桥谈笑间化解,正商只得铩羽而归。

13号地块的最大禀赋是离湖近,14号地块最大禀赋是配套好。但配套未来都会有的,而湖未来不一定都会有。由此看来,开发商看中的还是眼前利益。

(备注:以上参与竞争的房企名单为业内人士提供,仅供参考。)

第四部分:土地一级开发的利润究竟怎么样?

从原始的土地成本200万/亩计,那一定是超级暴利,从真实的土地成本350万/亩计,540万的成交地价,也是暴利,而且这只是刚刚开始,如果中国经济不出问题,后期的地应该是持续增长的,这么看,利润也是很可观的。

从表面上看,在如今地产业利润越来越低的今天,土地一级开发似乎一块肥肉。

可我们算一算这5.2个亿能干什么。

首先看这5.2个亿,中建能拿到多少,按照政企分利,中建拿到80%是极限了,以80%计,共4.16亿。

截止到2015上半年,公开财务报表显示,中建在滨河国际新城已经投入58.34亿资金,安置房建设已经投入约28亿,基础设施约8亿(含我们可以看到的道路,所谓的综合管廊,所谓的三塔四跨地锚式悬索桥……拆迁费约11亿,挖湖征地报建6亿,期间费约5亿。当然央企可以拿到低息银行利息,按7%计,一年的财务费用已经是4.1亿。刚拍的2块地收入只够还今年的利息了。

4.1亿和4.16亿,好巧的数字。

一级土地开发,好看不好干。

祝福康桥!

祝福中建!

最后回到主题,对于那些近2年一直在郑州市场徘徊的外地品牌房企,如果没有政府资源,找不到靠谱的本地合作伙伴,就踏实地区拍地吧,投机取巧获得优质地块,真的不靠谱。因为这个土地大市场不知道已经被本地房企过滤了多少遍了。

(完)

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