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在宏观经济增速放缓、消费结构转型、技术变革加速等多重压力之下，城市商业发展趋势也由传统的投资开发逻辑转向深耕运营及资产管理逻辑，同时也促使越来越多的商业项目开始反思、甚至推翻一直以来所坚守的固定租金（高租金+低效运营＝越来越高的空置率和不确定性），转向以“风险共担、收益共享”为核心的弹性租金模式（租金与营业额挂钩的保底+抽成模式）。
此举虽有可能缓解高涨的“空置率”，但要想根治问题，拥有一支更专业的运营团队和更成熟的管理体系便成为了一个商业项目由“低效资产”迈入“优质资产”缺一不可的必要条件。而这其中的核心，是在于资产的经营管理能力是否能够形成投资者、品牌租户、消费者三方共赢的局面。
作为新城控股旗下核心商业品牌，自2021年在郑州荥阳开业首座“吾悦广场”以来，其凭借精准的市场定位与持续的创新迭代，实现了在河南市场稳健布局和深耕细作，并先后在郑州、南阳、安阳、商丘等地开业了六座购物中心。
就在本周，“吾悦广场”在河南的布局再下一城，这一次选在了与省会郑州相邻的“八朝古都”开封！
受市场下行、资金链断裂、经营不善、债务纠纷等多重因素影响，国内多个城市都存在着不少大型商业综合体项目陷入停工烂尾状态。这些闲置资产不仅占据着城市核心地段、浪费优质土地资源，成为城市形象的“伤疤”，还衍生出一系列社会问题。由此，烂尾商业盘活已然成为各地城市更新、商业转型升级必须攻克的核心课题。
本周早些时候，托尼主编关注到“新城建管”官方微信号的一则文章，宣布其以轻资产代建+全周期运营的模式正式签约了位于开封市龙亭区核心地段的美罗城（美卓商业广场）项目，这不仅是新城建管在河南的又一标杆落子，更是其以专业力量破解存量难题、赋能城市更新的典范实践。
根据该篇官方推文显示，此番合作的“开封美罗城”地处龙亭区政务文化核心区位，距市政府约700米，规划总建面约10万平方米，涵盖商业、写字楼等多元业态，辐射周边70余个成熟社区、超15万常住人口，集政务、商务、文旅三重势能于一体。
该项目于2015年启动建设，后因多重因素的叠加影响，工程中途全面停工，长期处于闲置状态。为破解难题，当地政府成立专项工作专班，梳理债权、化解纠纷、疏通审批流程，经过多轮筛选，最终引入拥有丰富存量盘活经验的新城建管开展合作。
据悉，本次合作采用典型轻资产模式，原产权方保留资产所有权，新城建管不承接历史债务、不收购项目股权，仅输出规划设计、工程管理、品牌招商、商业运营等全链条专业服务。该合作落地，既是企业市场化能力的体现，也是地方政府推动城市更新、化解历史遗留问题的重要举措。
经过多年快速发展，一、二线城市及众多地级市均出现不同规模的烂尾商业项目，这类资产普遍具备共性痛点，也是盘活工作难以推进的核心阻碍。
首先是债权债务关系盘根错节。多数烂尾商业停工后，叠加开发商民间借贷、银行贷款、施工方工程款、材料商欠款等多层债权，资产被法院多轮轮候查封，各方债权人诉求难以统一。这也是绝大多数投资方望而却步的首要原因。
其次是工程遗留问题繁杂。该类项目大多是主体结构完工，但外立面、机电系统、消防设施、内部动线、配套管网等均未竣工，部分建筑还存在施工标准不达标、设计理念落后等问题，后续改造既要保障建筑安全，又要适配当下商业消费趋势，改造成本与技术难度双重走高。
第三则是商业价值与市场定位脱节。早年商业项目多采用同质化设计，业态规划落后，无法匹配当下体验式、场景化、文旅融合的消费需求。即便完成工程续建，若没有重新定位、品牌迭代与专业运营，项目依旧难逃经营惨淡的命运。
上述多重难题交织下，也让烂尾商业盘活成为房地产存量领域公认的一块难啃的“硬骨头”。
在此背景下，由政府主导、风险隔离、轻资产赋能的全新盘活模式正在逐步取代过去传统重资产收购的模式，并逐步成为行业主流。该模式厘清各方权责，实现历史债务与新运营主体的切割，并依托专业商管、代建企业的运营能力激活资产，兼顾社会效益与市场效益。
例如此前在安徽合肥瑶海大东门核心商圈的“坝上街环球中心”项目，当地政府联合国资平台牵头梳理债务、完成资产解封，新城建管以轻资产模式进场，在保留原有建筑主体的基础上快速完成外立面、内部场景与机电系统改造，导入全国连锁品牌资源，开业后迅速成为区域商业热点。
由此可见，国资兜底解债权+商管品牌输出改造招商运营，正在成为盘活烂尾商业焕发新生的一套行之有效的解题路径。
回归开封美罗城项目，项目此次重启，不仅将化解长期存在的工程款、债务、维权等民生问题，还将进一步完善城市功能配套，提升片区整体形象；从行业层面来看，项目落地进一步验证了“政府专班统筹+轻资产专业运营+债务风险隔离”模式在地级市的落地效果，为同类型项目提供参考范本。
在房地产存量时代，大规模增量开发已然落幕，盘活闲置资产、挖掘存量价值，成为城市商业发展的主旋律。烂尾商业的处置，考验着地方政府的治理能力、合作企业的专业实力，更考验各方利益主体的协同智慧。
【全文完】
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