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今日上午，郑政出〔2026〕19号（粮二库）地块经过150轮竞价，最终由河南正弘置业最终以12.18亿元、溢价32.67%竞得，成交楼面价达8226元/㎡。该宗地不仅是“8.28房地产新政”后郑州首宗公开出让的住宅用地，更是二七商圈扩大“朋友圈”发展进程中一次里程碑式的重要节点事件。
作为郑州传统商贸核心区，二七商圈在近年的发展过程中不仅面临着商业同质化、质量参差化等问题，该区域在优质住宅供给方面也始终面临诸多的结构性矛盾。本次位于铭仁里（煤场北街）以北、铭功路以西，金水河以南的住宅地块的出让，将以“居住补短板”为切口，为商圈复兴注入长期缺失的人口动能与价值支撑。
由住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局、中国人民银行、证监会等五个部门于今年8月28日发布的房地产新政，覆盖了拿地、融资、建设、销售、交付全链条的基础性制度改革。
一方面，预售门槛提升至优先现房销售、购房款全额纳入监管，从根源上化解交付风险，修复购房者对市场的信任基础；
另一方面，开发贷期限与项目建设周期匹配、禁止盲目抽贷断贷，支持上市房企再融资与债券发行，为经营稳健的优质房企释放了资金空间。
对于郑州市场而言，新政曾引发“现房销售拉长资金周期、抑制房企拿地意愿”的悲观预期，但本次郑政出〔2026〕19号地块的高溢价成交，直接打破了这一判断，成为政策信心传导至土地端的有力验证。
作为郑州本土第一梯队的房地产开发运营商，正弘的核心优势在于其近年来始终践行的“住宅+商业”双轮驱动的稳健模式。
2018年开业的正弘城，已经成为全国零售商业领域的标杆作品
其在商业板块目前已开业郑州正弘城、郑州正弘汇（高新区）、商丘正弘汇均已进入经营稳定期，旗下旗舰式商业【弘坊】也已进入招商筹备期，自持商业持续贡献稳定的经营性现金流，构建起正弘穿越行业周期的“压舱石”。与纯住宅房企依赖销售回款的波动型现金流不同，正弘凭借商业租金的持续收入，在市场调整期具备更强的抗风险能力与逆向拿地底气。
筹备中的正弘旗舰商业-弘坊，该项目计划于2027年第三季度开业
与此同时，步入2026年以来正弘置业已在郑州土地市场四度落子，分别在今年7月23日以3.13亿元拿下高新正弘序二期地块，8月28日新政当天溢价16.36%、1.99亿元摘得郑政高出〔2026〕13号（网）地块，9月3日以1.635亿元摘得郑港出〔2026〕7号（网）地块（位于郑州航空港北港核心板块），加上本次竞得二七区核心地块，三个月内拿地总额超18亿元。这种连续布局，既是企业自身稳健财务底盘的体现，也得益于新政对优质民企融资环境的优化，更折射出头部房企对郑州核心城区价值的长期看好。
位于郑州高新区的“正弘序”实景图，该项目今年6月首开当日去化率约85%
作为郑州商业的发源地，二七商圈连续多年跻身“全国商圈百强榜”，创下河南商圈历史最佳纪录，聚集了丹尼斯大卫城、华润万象城、新田360广场、亚细亚卓悦城等数十个大型商业综合体，是中原地区商业密度最高、辐射力最强的核心商圈。但商圈繁荣的背后，却长期存在“商强居弱、职住失衡”的结构性痛点，也进一步制约了其高质量发展的步伐。
首先是商业同质化内卷加剧。商圈内商业体高度集中，零售、餐饮等业态重叠度高，存量博弈特征明显。丹尼斯大卫城凭借重奢矩阵占据行业顶端，万象城聚焦家庭消费，新田360广场、亚细亚卓悦城等主打时尚与体验，看似错位竞争实则在餐饮、潮流等赛道陷入同质化竞争，面对日趋成熟且职住关系协同发展的花园路商圈、集优质商业供给+高端商办组团+跨城跨区交通便利等优质于一体的金水东路商圈，二七商圈的发展后劲明显不足，且展露出疲态；
其次是优质住宅供给历史性断层。二七商圈核心区多年无大规模纯住宅用地出让，现状住房以老旧单位院、家属楼为主，房龄普遍超过20年，户型、配套、品质均无法满足当下改善型需求。核心区中高收入群体的居住需求长期外溢至金水北、郑东新区，导致商圈呈现“白天人流如织、夜间人口空心化”的特征，常住高净值家庭占比偏低，夜间经济与日常消费缺乏稳定客群支撑。
此外，商圈周边仍有大量老旧厂区、仓储用地等待更新，城市界面参差不齐，土地价值未能充分释放。如何在商业饱和的背景下寻找新的增长极，成为二七商圈复兴的核心命题。
而本次出让的19号地块为纯城镇住宅用地，计容建筑面积约14.81万㎡，按149-210㎡改善户型测算，本项目预计将提供约600-800套住宅，是近年来二七商圈核心区最大的优质住宅增量。
此番通过补全居住功能，从人口、消费、城市更新三个维度将进一步赋能商圈发展。伴随着中高收入常住家庭的导入，将进一步催生更多精品零售、高端餐饮、亲子服务、生活美学等业态需求，为商圈发展提供稳定的日常消费与夜间消费基底，并反向推动现有商业体的业态升级。助力商圈从“流量型”向“质量型”转型。
然而需要理性看待的是，单个住宅项目的作用仍存在明确边界，无法完全破解二七商圈的所有结构性问题。但从长期来看，本次地块成交的信号意义远大于项目本身。它是8.28新政背景下，老城核心资产价值重估的开始。当行业回归“核心地段、品质产品”的基本面，二七商圈凭借成熟的配套、稀缺的区位与深厚的商业底蕴，其居住价值与商业价值都将迎来新一轮修复。
从更宏观的视角看，二七商圈的复兴从来不是单纯的商业扩张，而是商、居、产、城的协同升级。
【全文完】
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