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今日上午（2026年7月21日），郑州中原百联奥特莱斯项目举行盛大开工仪式！根据托尼主编的了解，该项目位于河南省郑州市中原区金英路（陇海快速路以北辅路）、玉瑞路、金桢路、泉州路合围区域，项目总占地约150亩，一期总建筑面积约15万平方米，以“文商体展”融合模式，打造郑州首个超级文旅精品奥莱和城市微度假消费新地标。项目将汇聚近300家国内外知名品牌，同时拟引入多家中原奥莱首店，助力郑州消费市场提质扩容、能级跃升。
让我们把时间拨回一年前的2025年6月27日上午，位于河南省郑州市中原区的郑政出〔2025〕9号（网）用地以起始价3.17亿元、折合每亩213万元被河南次元猫商业管理有限公司竞得，该公司为中环（亚洲）集团商业运营有限公司旗下全资控股公司。
与此前在郑州已经建成并投入运营的三家奥特莱斯购物广场相比，此番由河南次元猫商业管理有限公司投资，并与百联股份进行深度合作的【郑州中原百联奥特莱斯项目】从“出生”便与其他几家有着较大的差异和区别。
首先从项目所在区位来看，该项目紧邻郑州四环，周边不仅有着多个大型成熟居住社区（而非传统奥莱商业选址多位于城市远郊）、形成了高密度人口聚集，还与郑州市打造的“四个中心”相邻，承接演唱会、体育赛事及会展经济。此外，本项目还直接或间接与多条高速公路（如郑少洛高速、连霍高速等）接壤，在1.5小时自驾范围内除可直接覆盖郑州主城区及周边县区市（如荥阳、新密、登封、新郑等）外，还能辐射至洛阳周边相邻的城市。
项目区位
其次从项目整体规划层面来看，设计方案历时一年的精雕细琢，经过反复的探讨、 研究与打磨，最终形成了Mall+街区的建筑形态。同时，本项目将自然生态深度嵌入商业空间，以高绿化率、景观化街区打造“公园式购物”体验。实现从传统奥莱的线性街区提升为可漫步、可休憩、可打卡的多元无界商业空间。而这种自然无界的设计，本质是将消费者的“购物动线”转化为“休闲游线”。
此外，本项目还通过地形利用、垂直交通、动线规划等方式，让多个楼层同时具备首层的通达性与展示价值，打破传统奥莱“一层热、二层冷”的客流分层痛点。
第三从业态结构来看，该项目结合所在区位、商业定位、建筑规划、空间设计及主次力客群的消费偏好，将摒弃传统初代奥莱项目“85%-90%零售+10%以内餐饮配套”的组合模式，进一步提高体验型业态的占比，并最终形成体验餐饮占比提升、服饰零售体验化、运动品牌大店化的业态及品类组合逻辑。
于本月初刚刚开业的麦德龙郑西商场及郑州西岸天地商业中心
此外值得注意的是，前不久的2026年7月3日在中原区建设西路开业的麦德龙郑西商场及其所在的西岸天地商业中心，也是由中环（亚洲）集团商业运营有限公司旗下另一个全资控股公司-河南金伦万时商业运营管理有限公司开发、建设及运营。
此举也进一步验证了民营企业对大消费领域的投资信心，正在进入“结构性确定性”阶段。
随着2026年6月首批商业不动产REITs的上市与发行，其首日的市场表现直观呈现了资本市场对奥莱业态的偏好分化。
根据上市首日的交易数据显示，国泰海通砂之船商业REITs收盘上涨11.08%，盘中最高涨幅超14%，位居全市场REITs涨幅首位；中金唯品会商业REITs同样录得正收益；而同期上市的核心写字楼REITs仅微涨0.02%，盘中一度破发。资金明显向奥莱赛道倾斜的背后，是其在现金流稳定性、抗周期属性上的显著优势。
发行端的热度更能说明机构的认可程度。砂之船商业REITs网下有效认购倍数达103.82倍，公众认购倍数高达330.2倍，募资总额55.31亿元，是首批四只商业不动产REITs中认购热度最高的标的；中金唯品会商业REITs网下认购倍数68.28倍，公众份额一日售罄，成为目前国内发行规模最大的奥莱REITs产品。
而从估值水平看，奥莱类资产P/FFO（估值倍数）普遍在18-21倍区间，分派率中枢维持在4.3%-5.4%，收益风险比显著优于写字楼、传统购物中心等业态。
当然，资本之所以持续看好奥莱，核心在于其“保底租金+销售抽成”的联营模式构筑了极强的收益韧性。头部项目出租率常年维持在98%以上，租金收缴率接近100%，EBITDA波动极小，高度匹配了公募REITs“稳定分红”的核心诉求。
在消费理性回归的大环境下，奥莱的定位也精准契合了消费分级需求，成为实体零售中少数保持稳健增长的赛道。
根据行业机构的数据统计显示，全国TOP100零售企业奥莱项目的销售额同比增速持续攀升，显著跑赢百货、购物中心等传统业态，穿越经济周期的能力更被资本市场反复验证。
结合百联股份最近四个季度发布的财报数据可以看出，其在奥莱业务板块呈现出“增速逐季爬坡、盈利持续走高”的高质量成长特征。
营收端，其奥莱业务板块增长动能持续释放。2025全年奥莱业态营收达16.03亿元，同比增长5.67%；2026年一季度实现营收4.93亿元，同比增长录得14.64%，增速创近年新高。
盈利端，奥莱业务毛利率持续走高，2025全年达79.49%，2026年一季度进一步攀升至82.34%，同比提升2.19个百分点，远超传统零售30%-40%的毛利率区间，展现出极强的盈利弹性。
其业绩持续高增长的背后，是百联奥莱“标杆引领+定制化发展布局”的文商旅融合路径。作为连续14年蝉联全国奥莱单店销售额冠军的旗舰项目，上海青浦百联奥莱2025年销售额突破63亿元，千万级客流辐射整个长三角。
即将于2026年9月开业的二期项目，投资近10亿元，落成后总建筑面积将突破20万平方米，品牌总数超700个，其核心升级方向正是“微度假无界场”，实现购物与休闲、文化、社交的深度绑定。
在全国布局层面，百联奥莱正将“一城一特色”的文旅化模式持续复制。济南海那城百联奥莱二期以“园湖街盒”为设计理念，餐饮娱乐业态占比达70%，打造15万平方米的“百联奥莱活力城”；位于成都大熊猫基地的百联奥莱则深度联动熊猫基地世界级IP，距大熊猫繁育研究基地南门仅200 米，打造全国首个熊猫主题景区式奥莱，通过地铁TOD接驳实现“观熊猫+逛奥莱”动线闭环。这种“在地文化IP+商业运营”的模式，正在成为百联奥莱差异化竞争的核心壁垒。
总之，随着百联奥莱在郑州中原区的重磅落地，其对郑州商业格局优化、文商旅产业融合、消费能级提升均会产生实质性推动作用。
【全文完】
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