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中铁·泰和里ABS的获批，是郑州文商旅项目证券化的破冰之作
在商业不动产存量盘活的大趋势下，越来越多的优质商业项目正依托REITs、CMBS、ABS等资产证券化工具，实现融资优化与资本退出。作为公募REITs前置培育工具的ABS，在过去一年成功发行了约488亿元，同比增长4.6倍，为商业不动产市场形成完整的资产证券化链条，券商资管等机构协同发展打下坚实基础，更为商业不动产行业的高质量发展持续注入新动能。
就在本月早些时候，上交所正式批准了【中铁七局泰和里持有型不动产资产支持专项计划】，拟发行金额为9.36亿元人民币，原始权益人为中铁中产置业有限公司，底层资产是位于河南省郑州市二七区火车站（郑州站）西广场的【中铁泰和里】特色商业街区。根据托尼主编的了解，这也是郑州首单以文旅特色街区为底层资产，获批发行的ABS资产支持专项计划项目。
2020年7月，中银资管-正弘城资产支持专项计划圆满发行，发行总规模为人民币22亿元，期限为18年，其中优先级19亿元，次级3亿元，联合信用评级为AA+级。起止日期为2020年7月27日至2038年7月27日，还款来源主要是标的物业（正弘城）的运营收入及租金收入。作为河南首单成功发行的民企CMBS，也是郑州市第一个购物中心CMBS，对于河南零售商业不动产的资产证券化发展具有引领作用和划时代意义。
今年1月29日，“中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金”获得上交所的受理，作为底层资产之一的【杉杉奥特莱斯购物广场·郑州中牟店】，距离成为河南首单商业不动产REITs仅一步之遥，该项目更是获得了来自第三方评估机构高达46.34亿元的估值。
伴随着郑州两大商业标杆项目在资产证券化之路的探索与落地，不仅激活了存量商业资产，更吸引机构投资者开始持续关注郑州市场。
我们拐回来看【郑州·中铁泰和里】特色商业街区，其此番是以ABS的方式提交申请并获上交所批准。虽然与CMBS、REITs同属不动产证券化产品，ABS却在底层逻辑上与前两者存在本质区别。
此前正弘城发行的CMBS，是以商业物业抵押贷款债权为基础资产，通过双SPV结构搭配物业抵押，属于表内债权融资。郑州·中铁泰和里实施的ABS模式则是以租金收益权、运营收入等现金流为核心资产，无需设置物业抵押，结构简洁且侧重现金流本身。
今年2月在郑州·中铁泰和里举办的《2026河南全明星春晚》
其此番获批，虽然未向外披露申报材料，但在托尼主编看来至少说明了该项目满足了监管与市场的双重硬性要求。即合规层面，项目土地权属清晰、手续完备，无权属纠纷与政策红线，经营性收入合法可特定化，这也是审核通过的基础前提；其次是现金流层面，具备了稳定可预测的运营数据，收入来源覆盖租金、文旅体验、夜间消费等多元场景，偿债备付率达标。
此外，郑州·中铁泰和里项目的原始权益人为中铁中产置业，做为中国中铁与中铁七局的子公司，央企信用背书也极大降低了监管对隐性债务、主体违约风险的担忧。
当然，政策的支持与导向也是该项目ABS顺利获批的重要加分项。从顶层设计来看，盘活存量资产、推动城市更新、提振文旅消费是监管层重点鼓励的方向，中铁·泰和里作为一个定位为“城市文商旅”的特色商业街区，契合扩大内需、服务实体经济的核心要求，资金用于存量改造与夜经济打造，也符合政策导向。
由此可见，中铁泰和里ABS的获批，不仅是郑州文商旅项目证券化的破冰之作，更为行业树立了标杆。该项目依托郑州火车站核心区位，打造沉浸式文商旅夜经济综合体，契合城市更新发展需求，叠加央企主体与稳定现金流，成为持有型不动产ABS的典型样本。这一案例也验证了当下文旅街区ABS的发行逻辑：优质资产是基础，强主体是保障，政策契合是关键。
未来，随着商业不动产公募REITs的逐步推进，ABS将成为文商旅项目通向公募REITs的重要过渡工具。
【全文完】
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