从康百万庄园说起，房子70年产权到期之后会怎样？

壹

从康百万庄园说起！

春节期间和几个伙计去康百万庄园玩儿，感触很深！

康百万是明清以来对“中原活财神”康应魁家族的统称，康氏家族前后十二代人在这个庄园生活，跨越了明、清和民国三个时期，共计400余年，庄园也从最初的山腰建至山顶。康家庄园背依邙山，面临洛水，是全国三大庄园（康百万庄园、刘文彩庄园、牟二黑庄园）之一。与山西晋中乔家大院、河南安阳马氏庄园并称“中原三大官宅”，被誉为豫商精神家园，中原古建典范。

好了，以上内容不是重点，重点是如果当初康家置地盖房子那会儿也是七十年产权，还会不会有康百万庄园呢？

今天我们看到的康百万庄园、乔家大院都是好几代人完成的，也就是中国人常说的有恒产才有恒心。其实就是越有这个东西越有家族的兴旺。如果没有恒产，这一代人很有可能就把家败了，反正我死了也无所谓了，70年快到了，60年坏了也不用修了，就不会有恒心。等咱们百年之后，别说什么大院了，估计连个砖头都找不到了。至于子孙住哪儿？给他们交首付买套新的商品房吧。

好了，说回正题。没有恒产，哪来恒心？没有恒心，哪来家族兴旺发达？没有一个个小家的兴旺，哪有一个国家的发展？这帽子有点大了哈，但都是大实话啊，不扫一屋何以扫天下。关键是最后连一屋都没有，扫个毛啊！

不过咱们也不要太激动，其实你激动也没有什么用。毕竟要是分家的话，赵家大院外，谁能真的拥有一砖一瓦。也不要说国外咋地咋地，咱们和国外可不仅仅“不是一个月亮”的差别，情况太不一样了。国外有60%左右的遗产税，咱们没有。国外普遍以房养老，现下咱们国家估计愿意的人很少。

但是话说回来七十年产权是怎么来的呢？其实追根溯源需要从82年的宪法说起。

贰

82年以前的宪法，土地是私有的

82年以前的宪法里面关于土地是没有使用年限的限制，也就是说原来土地都是私有的。但是82年三资法出台的时候（《中外合资发》、《中外合作法》、《外资法》）和宪法相冲突，所以就修改了宪法。

什么原因呢？据老一辈讲当时改革中的一派认为，如果把土地租赁给外国人就相当于30年代甚至清末的外籍租赁也就是我们后来说的租界，这是不能被当时的社会主流接受的。于是，两派的斗争结果就是把土地国有，因为国有以后再租赁，就不能算是租界。这是什么逻辑？所以82年宪法规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”

因此，1987年之前，“土地不准租赁和买卖”的原则已经上升到了谁也不敢碰的意识形态高度，否则便会触犯刑法。但是，外资进来后要盖房子，不能让人家悬在空中，于是就借鉴了我国香港地区的土地批租制度。这一尝试最先是从深圳1987年土地有偿出让开始的，并经过1988年4月《宪法》的修正，规定“土地使用权可以转让”，从而确立了所有权和使用权分离的土地出让模式。

30年后的今天我们来看这个问题，还不如私有化的好。当时就是为了一部分人对土地租赁的错误认识，用了一个错误的办法掩盖，结果反而遗留下来变成了租界。

但是不可否认的是土地是经济发展的必不可少的资源，这样修改后客观上促进了经济的发展和市场的活力。说句中肯的话，中国近20多年改革所取得的成功，很大程度上得益于本次宪法修改后灵活的土地政策。

而对于土地使用年限立法是在1995年1月1日生效的《中国城市房地产管理法》，明确土地使用权是40年、50年、70年和划拨土地另行规定，才真正的有法可依。

但是为什么住宅是70年？我们也来八卦一下，据北京一位退下来的资深老干部说，当时在制定年限的时候，正好赶上香港回归，邓小平说50年不变，加上谈判的20年，就是七十年。这是其中的一个传闻。但是从侧面印证了70年产权只是当年急就章式的暂行规定，却一直沿用至今。

叁

15年中央经济会议之后，“取消”70年产权”是怎么回事？

15年底，中央经济工作会议刚刚落幕，关于70年房屋产权将会取消的消息就传开了。传言说：以后房产没有40、50、70年的限制，以后都将是统一不动产权证！以后房子将永远都是永久产权！这消息一看就是假的。

之所以会有这样的传闻：

一是之前发生了几件事无底线的撩拨着民众的神经（后面会讲到）。

二是上文提到的宪法修改，从私有财产不保护，只有公共财产神圣不可侵犯，到现在的宪法已经明确保护合法私有财产。所以保护私有产权的法律规定和民间意识不断明晰。

三是“房改”(公房归个人)和近十年城镇居民住房自有率已经达到了90%（官方说法），在不动产登记和以房养老的试点推进下以及房地产税的征收等等，70年产权问题的坎儿再也绕不过去了。

之前都发生了什么事呢？

@2011年上海土地交易市场首拍，在预申请须知中“出让人收回并补偿相应残余价值”这一的规定，在业内掀起了继《物权法》之后新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。更有甚者，其《国有建设用地使用权出让预申请须知》中显示，土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”。

无论是“出让人无偿收回”，还是“出让人收回并补偿相应残余价值”，与现有国家法规中“按照国家有关规定自动续期”、“无偿自动续期”的规定，显然完全不同。若上海这个规定得到承认并落实，那将意味着，卖完地的地方政府在70年后又可以将所有土地收回来，重新再卖一次。70年后，我们的房子会不会成为没有土地使用权的“空中楼阁”？

@在原先的《房地产产权证书》中，仅标有土地70年使用期限的起止时间，而无房屋所有权的起止时间，而在2015年新版《不动产权证书》上，明确设置的“使用期限”一项，引起广泛关注，甚至有媒体报道称，设置“使用期限”一栏，意味着“全国业主变房客”。对此，国土部解释说：证书有权利类别，包括房屋所有权和土地使用权，“使用期限”是登记土地使用期限，房屋所有权是没有期限的，之所以设置是为了更加醒目地标明土地使用期限，提醒业主在使用期限到期前及时去续期，以实现对于房屋的所有权。

以上两件事说白了没啥特别是的，在70年产权下，这都不奇怪，之所以撩拨民众神经无非就是内容敏感，是绝大多数人对“70年产权”不了解。

所以关于产权的那些事，我们今天就展开说清楚。

1、取消“70年大限”？事实上，官方正式的表述是“要取消过时的限制性措施”，而不是“撤销房屋所有权过时限制”。

2、“70年产权”实指土地使用权。房屋产权包括房屋所有权和土地使用权。房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，得到《宪法》保护。根据《物权法》第六十四条，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权，其年限是永久的。

我们一般说的40年、50年、70年的设限是土地使用权。我国土地所有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，民用住宅用地权属年限最高为70年，工业用建筑用地和综合类用地最高为50年，商用建筑用地最高为40年。

3、房屋产权到期后依法续期。根据《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。”至于续期是有偿还是无偿，《物权法》中并未明确规定。

但是《土地法》上写着，土地使用到期限得继续交钱。因此，现在的问题是：《物权法》告诉你有权利继续住;《土地法》告诉你继续交钱，至于交多少钱、续多长时间，还没有明文说明。

目前来看有两种模式：

一是房随地走,政府补偿,即政府行使所有权,到期后收回土地,并对地上建筑物按一定折旧给予补偿;

二是重签合同,续缴出让金,即按市场地价或一定折扣缴纳出让金,可以一次补交或每年收取。

也就是说如果过了70年,房子还在的话,小区还能正常使用，那使用权的地皮就自动续签, 但可能遭遇国家让你补交土地出让金的情况。如果国家对该土地进行了重新的规划，从理论上来讲，国家应该根据收回时的残余价值给予相应补偿，就好像现在国家占用了农民的菜地或者别的什么，都是要赔偿一样。再退一步70年也到房子的使用寿命了,估计到那时候也破的不成样子了。如果土地是私有的，这个时候你是可以自己再盖。不是私有，不能再盖啦。

上文提到我们的宪法已经修改了很多次了，比如说最开始的时候私有财产不被保护，只有公共财产神圣不可侵犯，现在的宪法已经明确保护合法私有财产，我相信法律未来一定是不管是公有还是私有都是神圣不可侵犯的。所以第二种方式将来应该是主流，第一种有悖于保护私有财产的大方向。

说实话，建国才67年，商品房更是近20年的产物，我到现在就知道故宫什么的超过70年了,住宅没见过。用北京大学某专家话来说，就是“改革现在两只鞋，一只已经脱下来了，一只鞋还悬着，这是渐进改革的结果，留给未来解决”。所以中国的改革就是从没法到有法这样一个过程，所以叫摸着石头过河。就是一开始不知道怎么过河，摸一个石头就立一个法。但是法律修改是一个延续的过程。

除了以上的问题，关于房子还有几个小问题。

1、 70年产权从那一天开始计算。

产权是从土地竞拍之日起开始计算。一般地，从土地拍下到建成入住需要两三年。也就等你入住的时候你的使用产权是70-3年，二手房另算。

2、40年和70年产权，是70-40等于30年产权的差别吗?

二者区别一句话70年住宅产权自动延期，40年产权商业物业还不确定。另外建筑标准不一样，70年住宅的建筑标准即使偷工减料之后也应该比40年产权的公寓建筑标准年限长。总之，住宅更适合自住，公寓更适合投资。

3、把握二手房的黄金年龄

不建议购买超过10年楼龄的二手房。这也是郑州楼市一贯坚持的，当然需要综合考虑地段、学校等。

4、大部分建筑寿命短，只有25—30年

土地使用权最高年限为70年，但因为规划改变等问题，许多房子的“寿命”只有25年至30年。